一、2017年9月土地购置费增速为20.1%,预计2017年和2018年增速分别为13.1%和7%。
土地购置费增速一般滞后销售面积增速1年左右(详见年初深度《为什么2017年房地产投资不悲观》),2017年4月拐点已现,虽然8月和9月脉冲反弹,但随着基数不断提升,预计后续回落势定。销售回落、叠加房企融资收紧,当前多个热点城市土拍热度已经开始降温。
其中2017年土地购置费增速预测也可以用前9月占比进行验证。2017年增速前高后低,类似于2015年,不同点在于8、9月回升,因此前9月占比应高于2015年74.9%,按75.9%计,结果和全年增速13.1%吻合。
土地购置费及增速变化
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相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告》
预测2017年土地购置费增速
- | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年E |
前9月占全年比例 | 70.9% | 74.9% | 71.5% | 75.9% |
前9月金额(亿元) | 12,371 | 13,237 | 13,422 | 16,124 |
全年金额(亿元) | 17,459 | 17,675 | 18,779 | 21,247 |
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二、施工面积增速预测:
施工面积增速从2016年9月开始,维持在3%强的水平,预计2017年和2018年分别为2.8%和4.0%。
本期施工面积=上期末施工面积-上期竣工面积+(本期复工面积-上期停工面积)+本期新开工面积。
施工面积增速维持,2018年甚至上升,主要原因:1)随着销售增速回落,棚改由600万套减少到500万套,新开工面积增速呈下降趋势;但由于补库存和新建租赁住房,新开工不会大幅回落,预计2017年和2018年分别为2.6%和-6%。2)受益于低库存和行业并购推动的集中度提升,复工面积大幅提升、停工面积减少,净复工面积改善,(2016年-4.3亿平,预计2017年和2018年分别为-4.4亿平和-3.6亿平)。3)销售回落也带动竣工增速回落,2017年竣工面积增速已由2月15.8%降至10月0.6%;从历史上看,预售-结算制度,竣工面积回落有支撑,预计后续回落空间有限,保守估计2017年增速0%(2018年竣工面积不对2018年施工面积预测有影响)。
施工面积增速维持在3%强水平
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新开工面积增速缓慢回落
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当前竣工面积增速回落较快
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销售面积负增长阶段竣工面积增速往往有支撑
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施工面积预测总表
- | 施工面积(万平) | 新开工面积(万平) | 竣工面积(万平) | 净复工面积(万平) | 本期净复工/施工增量 | 本期新开工/施工增量 | 上期竣工/施工增量 | 施工面积增速 |
2018E | 811,435 | 160,992 | 99,760 | -36,278 | -116.2% | 515.9% | -340.1% | 4.0% |
2017E | 780,226 | 171,268 | 106,128 | -43,889 | -206.5% | 805.9% | -499.4% | 2.8% |
2017-10 | 752,334 | 145,127 | 65,612 | -45,640 | - | - | - | 2.9% |
2016 | 758,975 | 166,928 | 106,128 | -43,608 | -187.3% | 717.0% | -429.7% | 3.2% |
2015 | 735,693 | 154,454 | 100,039 | -37,784 | -410.2% | 1676.8% | -1166.6% | 1.3% |
2014 | 726,482 | 179,592 | 107,459 | -17,247 | -28.3% | 294.8% | -166.5% | 9.2% |
2013 | 665,572 | 201,208 | 101,435 | -9,629 | -10.4% | 218.3% | -107.9% | 16.1% |
2012 | 573,418 | 177,334 | 99,425 | -18,072 | -27.1% | 266.1% | -139.0% | 13.2% |
2011 | 506,775 | 191,237 | 92,620 | -11,074 | -10.9% | 188.6% | -77.6% | 25.0% |
2010 | 405,356 | 163,647 | 78,744 | -5,981 | -7.0% | 192.6% | -85.5% | 26.5% |
2009 | 320,368 | 116,422 | 72,677 | -12,775 | -34.4% | 313.8% | -179.4% | 13.1% |
2008 | 283,266 | 102,553 | 66,545 | 5,001 | 10.7% | 218.4% | -129.1% | 19.9% |
2007 | 236,318 | 95,402 | 60,607 | 1,961 | 4.7% | 229.7% | -134.4% | 21.3% |
2006 | 194,786 | 79,253 | 55,831 | 2,897 | 10.1% | 275.8% | -185.9% | 17.3% |
2005 | 166,053 | 68,064 | 53,417 | 2 | 0.0% | 265.9% | -165.9% | 18.2% |
2004 | 140,451 | 60,414 | 42,465 | 2,640 | 11.2% | 256.6% | -167.8% | 20.1% |
2003 | 116,907 | 54,319 | 39,510 | 2,354 | 9.7% | 224.9% | -134.7% | 26.0% |
2002 | 92,757 | 42,260 | 32,523 | 587 | 3.8% | 271.9% | -175.7% | 20.1% |
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三、单位面积建安支出
2016年单位建安成本同增3.7%,预计2017年和2018年分别同增3%和3.5%。
2016年下半年以来,建材行业普遍回暖,下游需求趋稳。房地产投资增速不悲观、基建项目投资稳定增长、“一带一路”政策等推动需求回升,市场自发产能出清叠加供给侧改革和环保限产,建筑建材供需失衡持续改善,价格继续回升。结合PPI、CPI温和的预测,预计2017年和2018年单位建安支出继续小幅上升。
2016年增速为3.7%,逆转2014年和2015年-2%和-0.3%的回落态势。2016年前9月累计建安成本占全年累计比例为80.8%;由于建安成本一直在回升通道,预计2017年1-9月累计建安成本占比将继续小幅下行,预计80.2%。2017年1-9月累计建安成本912.2元/平,因此全年单位建安成本为1137.4元/平,同增3.0%。预计2018年单位建安成本1177.2元/平,同增3.5%。
单位面积建安支出变化
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预测2017年单位面积建安支出
- | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年E |
前9月占比 | 83.5% | 82.3% | 80.8% | 80.2% |
前9月(元/平) | 891.1 | 875.9 | 892.3 | 912.2 |
全年(元/平) | 1,067.8 | 1,064.3 | 1,104.1 | 1,137.4 |
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因此,2017年和2018年房地产开发投资分别为11.0万亿和11.8万亿,分别同增7.2%和7.5%。
2017-2018年房地产投资增速预测-成本结构法
- | A | B | C | A-B | (A-B)/C |
- | 开发投资完成额(亿元) | 土地购置费(亿元) | 房屋施工面积(万平米) | 建安支出(亿元) | 单位建安支出(元/平方米) |
2002 | 7,736 | 1,459 | 92,757 | 6,278 | 676.8 |
2003 | 10,106 | 2,046 | 116,908 | 8,061 | 689.5 |
2004 | 13,158 | 2,575 | 140,451 | 10,584 | 753.6 |
2005 | 15,909 | 2,904 | 166,053 | 13,005 | 783.2 |
2006 | 19,423 | 3,318 | 194,786 | 16,105 | 826.8 |
2007 | 25,289 | 4,873 | 236,318 | 20,416 | 863.9 |
2008 | 31,203 | 5,996 | 283,266 | 25,208 | 889.9 |
2009 | 36,242 | 6,024 | 320,368 | 30,218 | 943.2 |
2010 | 48,259 | 10,000 | 405,356 | 38,260 | 943.8 |
2011 | 61,797 | 11,527 | 506,776 | 50,270 | 992.0 |
2012 | 71,804 | 12,100 | 573,418 | 59,704 | 1,041.2 |
2013 | 86,013 | 13,502 | 665,572 | 72,512 | 1,089.5 |
2014-09 | 68,751 | 12,371 | 632,685 | 56,380 | 891.1 |
2014 | 95,036 | 17,459 | 726,482 | 77,577 | 1,067.8 |
2015-09 | 70,535 | 13,237 | 654,172 | 57,298 | 875.9 |
2015 | 95,979 | 17,675 | 735,693 | 78,303 | 1,064.3 |
2016-09 | 74,598 | 13,422 | 685,606 | 61,176 | 892.3 |
2016 | 102,581 | 18,779 | 758,975 | 83,802 | 1,104.1 |
2017-09 | 80,644 | 16,124 | 707,313 | 64,520 | 912.2 |
2017E | 109,989 | 21,247 | 780,226 | 88,742 | 1,137.4 |
2017增速E | 7.2% | 13.1% | 2.8% | 5.9% | 3.0% |
2018E | 118,287 | 22,764 | 811,435 | 95,522 | 1,177.2 |
2018增速E | 7.5% | 7% | 4.0% | 7.6% | 3.5% |
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2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告
《2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告》共十四章,包含2024-2030年湖北省房地产行业投资前景,2024-2030年湖北省房地产企业投资战略与客户策略分析,研究结论及建议等内容。
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