2017年中国房地产投资现状分析及2018年房地产投资走势预测【图】

    一、2017年中国房地产投资走势回顾

    1、销一、售传导资金约束，投资增速缓慢回落

    销售增速和到位资金增速均是投资增速的先行指标：销售拐点传导到投资拐点的周期在半年左右、一年以内，到位资金拐点传导到投资增速拐点在9个月以内。

    本轮短周期，销售增速顶点在2016年4月（若考虑930调控集中出台和7-9月销售持续反弹，销售增速出现持续下滑始于10月），而到位资金增速顶点在2016年10月。投资增速也在2017年4月到达9.3%的顶点后持续回落。截止2017年10月，投资增速7.8%，累计下降1.5个点，月均下降0.25个点。

销售回落传导、投资拐点已现

资料来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告》

到位资金约束、投资拐点已现

资料来源：公开资料整理

    2007年以前，房地产行业处于快速发展期，房地产投资增速和房企到位资金增速均维持高位，周期性拐点不显著，变化趋势一致。

    2007年以后，房地产投资增速和房企到位资金增速出现明显的周期性波动，两者变化趋势也维持一致，而到位资金增速拐点0-9个月（均值为5个月）。

    本年实际到位资金，是指房地产开发法人实际拨入的，可用于房地产开发的各种货币资金。而房地产投资，是指房地产开发法人开发各类房屋建筑物、配套服务设施、土地开发工程和土地购置的投资（不含单纯土地开发和交易）。到位资金会通过开发活动和土地购置转化为房地产投资，房企要增加或减少房地产投资，势必会提前追加或减少拨入资金，而到位资金多寡也会对房企投资能力形成限制。到位资金增速变化领先于房地产开发投资增速，是可以预判投资增速变化趋势的先行指标。

到位资金是投资增速的先行指标

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    在房地产短周期中：当周期上行，货币政策宽松、外部融资放松、销售回暖且回款率提升，资金宽裕叠加速推货和补库存意愿提升，到位资金增速提升，推动房地产投资增速提速；当周期下行，货币政策收紧、外部融资困难、销售回款减少，补库存意愿降低叠加大量刚性支出和有息债务，到位资金增速降低，房地产投资增速也随之降低。

    2016年四季度开始，引导资金“脱虚入实”、防范金融风险，热点城市住房消费市场调控和限制房企融资同步进行。销售同比回落导致內源融资增速快速回落；银行开发贷、各类非银金融机构贷款、信托、私募等融资收紧、成本上升，导致外源融资增速亦回落。2016年10月房企到位资金增速拐点已现，（2017年初反弹主要因为去年同期低基数、三四线热销）。银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款在开发资金来源占比较高，分别达到13.9%、30.6%和15.7%。随着销售增速持续回落、开发贷（包括保障房开发贷和商品房开发贷）收紧，房企到位资金增速将继续缓慢回落，带动投资增速缓降。

    2、低库存下投资情况分析

    2014年-2015年库存持续下降，当前无论是绝对库存还是相对库存，均已下降至与2013年相当的历史相对低点。

    去化周期：2017年9月，样本一二三线城市分别为11.1个月、10.7个月和15个月，分别较2014年历史高点15.3个月、24.6个月和28个月，下降27.3%、56.5%和46.2%。

    可售面积：2017年9月，样本一二三线城市平均可售面积分别为538万平、460.1万平和238.1万平，分别较2014年历史高点974.3万平、741.6万平和500.6万平，下降44.8%、38.0%和52.4%。

    可售库存持续下降，三四线去化周期降至合理水平，而一二线和热点三线则是无房可卖。开发商补库存意愿大幅提升，反映在：土地购置费增速同增超20%、土地购置面积增速继续提升、施工面积增速维持3%左右。由于房地产投资=土地购置费+施工面积*单位施工成本，低库存支撑的拿地和施工增速，对房地产投资形成支撑。

土地购置费和施工面积形成支撑

资料来源：公开资料整理

去化周期位于历史低位

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绝对库存大幅回落

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    3、房地产区域和业态分化情况

    2017年以来，无论是不同城市能级还是不同业态类型，投资增速都出现显著分化。

    1、业态分化

    住宅持续去化，带动住宅投资维持较高增速；商业营业用房受电商冲击和热点城市严控商改住影响，去库存缓慢，投资增速持续回落。2017年9月，从累计投资增速看，全国为8.1%，住宅、办公楼、营业用房和其他分别为10.4%、5.4%、1.4%和5.3%，分别较2016年12月提升4个点、提升0.2个点、下降7个点和3.6个点。从增速贡献率看，2017年9月四者分别为86%、4%、3%和7%，分别较2016年提升24个点、下降1个点、下降16个点、下降7个点。
区域分化：一线增速震荡维持（投资刚性）、二线和三四线年初冲高后缓慢回落（销售回落传导、去库存有支撑）、环一线呈上升态势（房企普遍看好环一线，地价房价比低）。2017年9月，从投资增速看，一线、二线、三四线和环一线三四线分别为6.3%、8.3%、17.9%和8.4%，分别较2016年12月下降1.7个点、提升0个点、提升5.6个点、提升3.1个点。从增速贡献率看，四者2017年9月分别为9%、44%、10%和47%，分别较2016年下降5个点、下降7个点、提升2个点和提升11个点。

不同物业类型投资增速

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不同能级城市投资增速

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2017年以来不同业态投资增速分化

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2017年不同城市能级投资增速分化

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    二、低库存和租赁住房拉动投资回升

    1、地区结构法：一二线回升、三四线压力较大

    房地产销售具有板块轮动现象，因为销售、库存和政策等影响，一二三线城市投资增速也存在分化。因此，对一二三线城市房地产投资增速分别预测，分别计算房地产投资绝对值，加总得到全国房地产投资总额，从而预测全国房地产投资增速。

    截止2017年9月，一二三线房地产投资分别占全国的比例为10.8%、43.5%和45.7%，房地产投资增速分别为6.3%、8.3%和8.4%。

    一般而言，一二三线投资增速判断，可参考一二三线销售增速作为先行指标。在年初的深度《为什么2017年房地产投资不悲观》中提出，销售增速对投资增速的边际影响，一二三线各有不同。一线城市由于土地出让具有刚性，供应也具有刚性，加上长期供不应求，销售下滑对投资边际影响较小，严格调控下销售同比大幅下滑，但投资大幅下滑的风险很小。二三线均有投资增速拐点滞后销售拐点6个月左右的规律，但两者边际影响不同：对于二线城市，房企一致看好，销售增速回落对投资边际影响小；三四线城市（不含环一线），由于人口流出和套户比较高，品牌房企布局慎重、地方中小房企资金紧张、补库存谨慎，同时政策去库存，销售增速回落对投资的边际影响较大。

    2018年一二线城市销售回落对投资的边际影响进一步减小，主要有两个因素：（1）低库存下的补库存效应，从草根调研情况看，热点区域无房可卖，可售周期普遍在6个月以下；（2）租赁房政策全面试点，试点14城将加大力度建设租赁住房，具体影响详见后文测算。

全国房地产销售增速传导投资

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一线房地产投资对销售不敏感

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二线房地产销售传导投资向下弹性较小

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三线房地产销售传导投资向下弹性较大

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    2、一线城市销售增速大幅回落，继续下行空间有限

    目前投资增速低位徘徊，预计2017年四季度维持低位6.5%；2018年，低库存、租赁住房共有产权房等增量供应，叠加较低基数，有望大幅回升至16%。

    二线城市：受销售回落带动，投资增速2017年四季度继续小幅回落，预计6.8%；2018年，虽然销售增速继续回落，但强烈的补库存效应和14个试点城市新增租赁住房供应，叠加今年的低基数，有望拉动投资增速回升至12.8%。

    3、三四线城市销售回落的边际影响较大、棚改拉动投资边际降低

    三四线投资增速将持续缓降，预计2017年四季度7.4%、2018年1.4%。三四线投资回落但仍保持正增长，主要在于：库存有效去化和环一线投资持续增长（三四线内部投资分化严重，环一线三四线投资增速走高，高库存三四线投资持续回落。

    因此，预计2017年和2018年全年房地产投资增速分别为7%和8.0%。

2017-2018年房地产投资增速预测-地区结构法

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