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2017年中国商业营业用房销售面积及房地产租金规模分析【图】

    1、公装有所回暖,部分领域表现明显

    2011-2016年建筑装饰业产值增速缓慢下台阶,但公装增速开始回升。2011 建筑装饰业产值增速下滑,虽然2012年增速有所回升,但随后几年增速缓慢下降,2016年增速仅为 7.65%。从市场构成来看,公装工程产值2011年增速为 16.16%,2012年受三公消费反腐影响,增速大幅下滑至 6.02%,随后几年增速缓慢提升,但2015年增速回落至5.45%,不过“十三五”第一年,2016 年公装工程产值增速回升至8.05%。

近几年建筑装饰业产值增速缓慢下台阶

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《中国建筑装饰行业市场发展现状及投资策略研究报告

2016年公装产值增速回升

资料来源:公开资料整理

    近两年商业营业用房销售面积增速不断提升,公装逐渐回暖。公装细分市场包括商业营业用房和办公楼装修等,发现2011-2016年公装工程产值增速变化和商业营业用房销售面积增速变化保持高度一致,可见公装工程产值和商业营业用房销售情况高度相关。看到商业营业用房销售面积增速自2015年底开始,便实现回升,2017年3月份累计增速最高达35.60%,随后增速有所下滑,但仍保持20%以上的较高水平。

商业营业用房销售面积增速变化和公装高度一致

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2016年开始,商业营业用房销售面积增速回升

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    2015年至今,四五星级星级酒店和办公楼销售回暖。此外,对于公装上市公司涵盖的高等级星级酒店,办公楼装修等业务,发现星级饭店的数量在2009 年之后便不断减少,2016 年降至9861家。但是,从构成上看,2009 年至今,一、二、三星级饭店的数量在不断减少,四、五星级饭店的数量在不断增加。考虑到消费升级的大趋势,未来四、五星级饭店的数量应该会继续增加,一、二、三星级饭店的数量继续减少,由于上市公司酒店装修业务多集中在四五星级等高等级酒店,所以认为虽然酒店数量整体下滑,但是高等级酒店数量的增加将推动装修企业业绩增长。办公楼方面,2015 年至 2017 年3月,销售面积增速保持上升的趋势,2017 年 3月累计增速最高达 52.90%, 随后虽有所下降,但仍保持30%左右的水平。

2009年至今,星级饭店数量不断减少

资料来源:公开资料整理

四五星级饭店数量增加,一二三星级饭店减少

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2015年至今,办公楼销售面积增速保持提升趋势

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    2、长租公寓加速全装修应用

    近几年,我国住宅装修工程产值增速逐渐下移,但全装修产值增速呈上升趋势。受住宅产业化政策的引导,成品房比重增长加速,2011年精装房装修工程产值为 4000亿元,增速达 60%,2012、2013年,增速不断下移,2014年增速回升至20%,2015年增速再次下滑,仅为6.67%,2016年增速有所回升,达到9.38%。

住宅装修产值增速逐渐下移

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2016年成品房精装修产值增速回升

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    为了建立房地产长效调控机制,践行“房子用来住,不是用来炒”的理念,“租售同权、租售并举”政策相继出台,长租公寓再次受到关注,认为长租公寓的大量产生,对装修整体市场不会产生影响,但是将加速全装修的应用。相比普通住宅,长租公寓更适合标准化全装修,一方面,由于租户不固定,众口难调,个性化将被淡化,而且方便后续维护和管理,开发商倾向选择标准化操作;另一方面,由于租户选择租赁房子,对于个性化的要求也会降低,实用性更显重要。

长租公寓加速全装修的应用

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    我国租赁市场庞大,据研究显示,2016年我国房地产租金规模为1.1万亿元,2020 年预计为 1.6 万亿元,2025年预计达到 2.9万亿元,2030 年预计将超过4万亿元。从租赁年限上看,我国长租公寓租期普遍为 5-8个月;对比日本,租户租赁年限一年以上的占比为 89.90%,其中 1-5年占比 49.60%,5-10年占比达16.70%,20 年以上的可达 10.10%,可见我国长租公寓提升空间较大。

2030年我国租金规模预计超4万亿元

数据来源:公开资料整理

日本租客租赁年限分布

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    3、 “新家装”愈加成熟,放量可期

    互联网家装发展经过几个阶段,把家装分为两个大阶段,第一个大阶段是15年8月份之前,注重互联网+,所见所得,线上营销宣传,流量导入,互联网思维较重,对于线下客户体验关注较少,而后来发现施工端出了问题,线下做好才是王道;第二个阶段是15年8月份至今,进入第二个阶段的标志性事件是金螳螂和家装e站分手,从那个时候开始,大家注重线下施工质量,注重口碑,金螳螂重新成立金螳螂家,东易日盛速美超级家也重新定位等等,节奏趋于稳健,线下开店,做施工质量,做口碑,将目前的家装称为“新家装”。

互联网家装发展的变化

数据来源:公开资料整理

    行业发展进入下半场,各方面更加规范,经过两年多的准备及布局之后,认为行业处于快速增长前夕。目前平台型家装企业和垂直型家装企业的界限已经被打破,两种模式都在进入互相融合的尝试。家装行业产业链从横向及纵向被更深入地挖掘和改造,出现不同程度的融合升级的变化。一方面,垂直型企业加大线上投入,注重流量的导入和业务宣传;另一方面,平台型企业流量快速增长,成交额也迅速攀升,知名度渐起之后, 开始着手打磨线下团队,提升线下施工管理能力。

“新”家装行业处于快速增长前夕

数据来源:公开资料整理

本文采编:CY329

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