2017年我国商品房价格及2018年住房需求增速分析、房企前10、20和100强销售金额占比【图】

    在19大的报告中，习总书记表示，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。在我们认为此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。

    前三个季度，商品房销售累计同比增长10.3%，增速持续回落2.4个百分点。其中9月单月销售面积同比下降1.5%，是15年3月以来首次出现单月销售负增长。商品房销售额增长14.6%，增速回落2.6个百分点，也保持6月份以来的回落趋势，下行趋势明显。

销售面积单月同比及累计同比

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    相关报告：智研咨询发布的《2017-2023年中国商品房行业市场专项调研分析与未来前景预测报告》

销售金额单月同比及累计同比

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    从销售价格来看，70大中城市中一二线城市的同比增速下滑明显，三线城市逐渐企稳；环比来看，一二三线城市的环比涨幅都趋近于0。房地产价格已基本实现“稳着陆”。预计2018年一二线城市的房价将保持平稳，部分上涨过快的热点二线城市可能会出现小幅回调；三线城市房价增速将进一步放缓，价格将走稳。

70大中城市价格指数环比

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70大中城市价格指数同比

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    货币化安置主要包括三种方式：自主安置、集中安置和团购安置。2017年棚改货币化安置比例和规模明显提升，预计将达60%，选择货币化安置的棚改对象绝大多数会选择购买商品房，以套均面积80平，90%安置对象选择购买商品房来粗略估算，棚改的货币化安置将为2017年房地产市场带来约26000万平的去化面积，带动了今年以来三四线城市的库存加速去化。

    2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。以每年500万套和货币化安置比例65%，来测算，2018年的棚改货币化安置至少将带来约23400万平的去化面积。截止2017年9月，全国商品房住宅待售面积为32256万平，2018年棚改货币化安置可能带来的去化占到9月商品房住宅待售面积的72.5%，如果仅考虑三四线城市（本轮的棚改主要在三四线城市进行），占比会更高。

棚改货币化安置带来的商品住房需求

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    随着调控政策的影响不断深入，预期后续单月销售面积增速会进一步放缓。我们认为明年的销售面积增速不会超过3%。。单月来看的，上半年受到去年高基数的影响，销售增速会同比下跌，全年趋势会是前低后高。

    2017年前9个月，房地产投资增速8.1%，自7、8月房地产投资增速维持17年的低位后，9月房地产投资出现小幅的回升，主要是受到土地购置费用的支撑。从全国范围来看，2017年至今土地成交价款不断创新高，虽然下半年新开工的增速有所放缓，预计2018年全年投资增速仍将不低于5%。

房地产开发投资完成额累计及当月同比

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土地购置费及土地成交价款累计同比

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本年土地购置面积累计同比

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住宅新开工面积及住宅销售面积累计同比

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    前三季度，房屋新开工面积累计同比增长6.8%，增速较1-8月份回落0.4个百分点。15年以来，新开工面积增速与销售面积增速走势趋同，会受到销售增速放缓的影响。不过目前房地产库存仍处于低位，房企具有强烈的补库存动力。同时受今年土地成交面积增加以及租赁、共有产权房等住房加速建设的支撑，预计全年新开工面积仍可实现5%的增速。

房屋新开工面积单月同比及累计同比

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百城土地成交情况

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新开工面积与销售面积累计同比

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    2013年至2016年，100大中城市中，一、二、三线城市供应土地规划建筑面积均呈下降态势，年复合下降速率分别为21.90%、10.80%和18.86%。土地供给的减少也直接导致了土地成交的减少。根据住建部和国土资源部的“关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知”的发文，对消化周期6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏，一二线城市集中增加土地供给，2017年，各主要大中城市大部分都上调了供地计划。2017年1到10月份，一、二、三线城市供应土地规划建筑面积分别为6194.27万平方米、3.84亿平方米、4.88亿平方米，同比增长70.80%、2.36%、25.42%；成交土地规划建筑面积分别为5587.59万平方米、3.68亿平方米、4.23亿平方米，同比增长88.02%、5.11%、26.78%。2017年的土地供应相较2016年有一定程度的增长，我们认为在增加土地供给的大政策背景下，预计2018年各地土地供应量不会减少。

一二三线城市土地供给情况

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一二三线城市土地成交情况

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土地成交溢价率

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    1-9月份，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%，增速比1-8月份回落1个百分点，主要受其他资金回落的影响。

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    按揭贷款利率继续攀升，9月全国首套房贷款平均利率上升至5.22%，相当于1年期基准利率1.1倍，环比8月上升了2.01%；同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。二套房平均贷款利率也持续上浮，本月跃升至5.60%，环比8月上升1.08%。个人按揭贷款的累计增速不断下降，已从年初的20.4%降至9月份的1.3%，回落趋势非常明显。我们认为在按揭利率已处于高位的情况下，一二线城市再上行的空间已不大，三四线城市受到按揭额度的影响较大，按揭利率明年可能会出现上行。总的来说，为我们认为2018年平均按揭利率仍将上行，上行幅度较近两个季度会放缓。银行方面，因2016年下半年以来按揭发放量较大。进入2017年下半年，出于控制按揭贷款额度的考量，银行开始控制按揭贷款的发放节奏，按揭贷款获批周期也明显延长。我们判断部分今年下半年审批的按揭款将于明年初集中发放，房地产开发金到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势。

首套房平均按揭贷款利率

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二套房平均按揭贷款利率

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    在严格的监管政策下，房地产开发贷款仍保持较为快速的增长势头，我们认为，一方面，相关监管部门的限制政策对房地产企业融资并非“一刀切”禁止，各大国有行、股份制银行和大型城商行对房地产企业实行“名单准入制”，名单内的优质房企放款畅通无阻；另一方面，随着银行资金端成本的不断提高以及房地产企业对高成本资金的天然耐受性，开发贷仍是银行的优质资产。由于非银金融机构贷款所受到的监管较少，非银金融机构的贷款累计增速急剧上升。预期明年，利率上行的大背景下，房企融资难的问题可能会加剧，但对于大型优质房企，尤其是国有背景或混合所有制背景的房企，发债的窗口可能会逐渐放开，一定程度上缓解融资压力。

    2015年房地产企业累计发行债券规模为6446.1亿元，2016年为11073.71亿元，同比增长71.79%。2017年1到9月份为3148.13亿元，同比减少68.36%，降幅明显。近期有回稳的迹象。

房企发债规模

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    2017年前三季度，房地产板块整体实现营业收入9049.68亿元，同比增长2.59%；归母净利润887.22亿元，同比增长23.67%，净利润保持高速增长，系上市房企毛利率和净利率有所提升，且投资净收益较去年同期增长54.6%。投资净收益增多，主要为上市房企非并表项目增多，即增加了合作项目，优势互补，分散单一项目的风险。

上市房企营业收入

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上市房企归母净利润

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    2017前三季度上市房企整体毛利率为28.32%，较2016年上升0.86%；销售净利率11.50%，较2016年上升0.92%。盈利水平得到了进一步的改善。

上市房企毛利率

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上市房企净利率

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    受银行按揭贷款发放节奏放缓的影响，上市房企前三季度的销售回款率均有所下降，上市房企前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为1.45万亿元，同比增长9.39%，增长幅度放缓。我们认为主要是由于基数不断变大，并且按揭贷款发放速度放缓，销售后回款也需要一定的时间。销售回款增速并不能完全体现出销售的增长，虽然按揭贷款发放放缓，但终究会体现在报表上。

销售商品提供劳务收到的现金及同比增速

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    2015年以来，受益于本轮房价大幅上涨，且之前取得的土地成本较低，项目的毛利水平普遍较高。着随着2015-2016年销售的项目陆续在2017和和2018年进入结转期，计预计2018年上市房企的盈利能力仍有望持续小幅回升。由于2016年以来拿地成本不断上升，原材料、人力成本上涨等原因导致建安成本上升，以及强调控背景下房价上涨幅度放缓，房企的盈利能力在2018年后将会承压。

    受益这轮房地产小周期牛市，大型房企销售良好，回笼了大量销售回款，上市房企在手货币资金快速推高，截止2017年三季度末，房企在手货币现金8793.21亿元，较2016年底增长431.43亿元，增幅为5.16%，同比增幅为11.73%。上市房企今年以来积极获取土地资源，导致存货持续增长。2017年三季度末上市房企存货为40774.87亿元，同比增长18.62%。

上市房企在手货币现金

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上市房企存货

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    2017年三季度末，上市房企预收账款为1.9万亿元，较2016年末增加5469.04亿元，增长为40.56%，为近年来的高位，上市房企的后续营业收入有所保障，锁定未来业绩，2018年的房企业绩增长确定性高。2017三季度末，“存货/预收款”为2.15，2016年三季度末降低0.45，处于近年来的一个低位，上市房企的库存压力并不大，有充分的动力获取土地资源增加库存。

上市房企预收账款

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上市房企存货/预收账款

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    2017年前三季度，上市房企扣除预收账款的资产负债率继续回落，由2016年末的55.36%降至53.42%，降低了1.94%；板块净负债率回升，2017年前三季度板块净负债率达108.92%，相比2016年末上升了21.12%；短期偿债能力方面，上市房企的（货币资金/剔除预收账款的流动负债）为43.82%，较2016年末降低1.61%，但仍处于历史较高位，短期偿债能力稳定。

    总的来看，上市房企的结算比较保守，预收账款金额很大，且增速很快。房企的毛利率、净利率均有所改善，根据结算周期推算，预期18年房企的盈利能力仍有可能继续改善。

    在市场调控政策收紧、土地成交价格进一步推高、房管备案价格和审批程序的程序化、银行信贷政策的偏向性等多重因素影响下，大型房企的规模优势逐渐体现，2017年的行业集中度加速上升。

房企前10、20和和100强销售金额占比

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房企前10、20和和100强销售面积占比

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房企前10、20和和100强销售面积占比

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房企前10、20和和100强销售金额占比

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    1-9月，前30强房企新增土地价值总额达到21653亿元（包含招拍挂和并购拿地，未考虑权益全口径统计），新增土地总建面达到52307万平方米，均已超去年全年的水平。

    前3强房企新增土地价值占前30强房企的30%，TOP5达到前30强房企的44%；TOP3房企的新增土地建面占到30强房企总量的46%，TOP5达到30强房企57%。从全国范围来看，100大中城市前9月的成交土地总价22167亿元。

    需要注意的是，房企新增数据包含了招拍挂和并购拿地，未考虑权益。而100大中城市的土地成交总价为招拍挂的成交价，无法直接比较。但我们从金额上仍可以看到，TOP30强的拿地势头迅猛。非常保守的测算，如果我们以权益重合扣除30%，即新增土地价值总额达到15157亿元，再扣除并购拿地30%，即新增公开市场取得的土地价值总额达到10610亿元，可占到成交土地总价的48%。TOP30前9月的销售金额占比为38%。