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2017年中国商品房、新开工面积及国房景气指数分析【图】

    我国供给侧改革提高了规模化企业的利润,而房地产去库存释放的居民购买力则是利润的重要源头。2015 年我国房地产市场各项经济指标不容乐观,房地产市场面临的最大问题是房地产市场库存问题。2015年全国购置土地面积累计同比全年维持在-30%以下;商品房销售面积 128494.97 万平方米,比上年增长 6.5%,商品房销售额增速回落 1.2 个百分点。首先,我国供给侧改革去除低效民间产能,促进规模化企业产能的利润回升。企业是落实供给侧结构性改革的主体,企业改革是供给侧改革的重要内容,尤其是在“去产能”方面。发挥企业在供给侧结构性改革中的带动作用,既提高企业竞争力,又化解过剩产能。2017 年 1-8 月份规模以上工业企业利润同比增长 21.6%,增速比 1-7 月份加快 0.4 个百分点。累计利润从去年 3 月开始连续 18 个月正增长,同时结束了自 2017 年 2 月连续 5 个月的增长放缓。但仅去除民间低效产能,如果产品没人购买,仍然无法提升规模化大型企业的利润。我国 2015 年以来推动房地产去库存期间释放的居民需求,正是当前规模化企业利润增长的重要源头。从下图看出,我国房地产开发企业商品房累计待售面积从 2012 年 3 月到 2016年 2 月份由 30122 万平方米增加到 73931 亿平方米,大约四年时间增长了 1.45 倍,年均增长 36%,远快于市场需求的增长和同期国内生产总值的增长。正是居民自身储蓄加上从银行获得的按揭贷款,支付给房地产开发商,进而支付给钢铁、工程机械等产业链,形成了这些行业现金流与利润的增长。从 2016 年 3 月,商品房累计待售面积已有下降趋势,截至 2017 年 8 月,商品房待售面积为 62352 万平方米,累计同比下降 2%。2017 年 8月,新开工面积累计达到 114996.2 万平安米,累计同比上升 7.64%,高于商品房待售面积的 62352 万平方米。从房地产新开工面积看,尽管商品房待售面积已有下降,新开工面积有所上升,这说明我国房地产去库存化较好,释放了居民需求,当前在补库存中。

商品房待售面积和新开工面积

数据来源:公开资料整理

    另外,房地产整体发展情况可以用国房景气指数来衡量。通常情况下,国房景气指数100 点是最合适的水平,95 至 105 点之间为适度水平,95 以下为较低水平,105 以上为偏高水平。从下图可以看出,从 2014 年 6 月份以来我国国房景气指数一直在呈现出 V 型变化,2015 年 5 月份指数达到最低点为 92.43,之后呈缓慢增加趋势,从 2016 年 2 月开始国房景气指数回归至正常的水平,说明当前房地产去库存结果较好。

国房景气指数

数据来源:公开资料整理

    随着房地产去库存周期接近尾声,预计民间需求释放的速度也将减慢。2017 年以来,全国多个城市相继出台房地产市场调控政策,随着各地“限购、限价、限贷、限售”政策的实施,去库存效果已逐渐显著。国家统计局数据显示,8 月份,15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,为 3 年以来 15 个热点城市首次全面停涨; 8 月末商品房待售面积为 62352 万平方米,较 7 月末减少 1144 万平方米。近日,北京多家银行相继上调首套房贷款利率至较基准利率上浮 5%-10%的水平,央行北京营管部对此也表支持态度。除北京外,上海、深圳、南京等地商业银行也陆续提高首套房贷利率水平。从房市库存销售数据及央行近期行为来看,此轮去库存周期接近尾声。随着房地产去库存周期的基本结束,楼市信贷收紧,预计民间投资需求的释放速度也将回落。

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2023年中国商品房行业市场专项调研分析与未来前景预测报告

本文采编:CY331
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