2017年全球发达国家人均居住面积及德国建造房屋数量分析【图】

    一、多元化供应渠道保障供给充足

    二战造成德国约半数的家庭住房被严重损坏或摧毁，政府亟需新建大量住房以应对住房缺口。在城市百废待兴以及政府缺乏储蓄资金的背景下，德国分别在 1950 年和 1956 年制定了第一、第二部《住房建设法》，通过提供在土地供应、房租、贷款和税收等方面的政策性补贴，调动社会各方积极加快社会公共住宅建设。

    德国在战后的 1949 年至 1978 年共建造了住房约 1800 万套，显著缓解了战后居民住房的供需矛盾；1990年德国统一后，大量东德人口迁入西德导致供给再次出现缺口，联邦政府重新加强对公共住宅建设的支持力度，继续对自有住宅建设、改造和维修进行鼓励和补贴，增加面向低收入阶层的供给。通过建立起多渠道的住房供应，至 2016 年末，德国已拥有存量住房达到 4170 万套，户均套数约为 1.02 套，人均居住面积达到 43.8 平方米，其中自有住房及租房者人均拥有住房面积分别为 49.9 及 37.4 平米，高于世界主要发达国家水平。

德国各阶段建造房屋数量

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    相关报告：智研咨询发布的《2018-2024年中国房屋租赁市场专项调研及投资方向研究报告》

世界主要发达国家人均居住面积

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德国人均拥有住房面积

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    二、独特的住宅合作社制度

    德国住房保障体系发展几经演变，其中住宅合作社是德国战后初期向社员提供住房服务的主要组织形式，住房合作社模式依赖社员入社资金，并从国家和银行获取低息贷款，继而建房出租给社员居住，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数 30%以上。

德国住宅合作社运作模式

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    其它供给渠道方面，政府还利用税收优惠鼓励私人建房，居民购建住房的资金来源主要有三部分：1、积蓄资金；2、储蓄银行或抵押银行申请的抵押贷款；3、住房储蓄贷款。政府在针对私人建房提供的优惠措施方面，规定居民建房费用可在最初使用住宅的 8 年内折旧 40%，从而降低房主应纳税的收入，此外还可享受免征 10年土地税、并在购买房地产时免征地产购置税、可申请私人建房贷款等优惠。

德国住房供给体系优惠措施

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