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2017年中国租赁人口、租赁市场规模及供给需求情况分析【图】

    一、全国租赁人口已达 1.9 亿人,租赁市场规模超万亿

    当前全国租赁人口已达1.9亿人,主要由流动人口及高校毕业生构成。根据数据,截止至 2015 年我们的流动人口达到 2.47 亿人,其中有 67.3%选择租住私房作为解决居住问题的方法,这部分对应的租赁人口为 1.66 亿。此外,根据目前的大学生平均收入及大城市的房价情况,假设毕业 5 年内的本科生也会将租房作为解决居住问题的方法,2015 年底的近5 年本科毕业生人数为 0.37 亿人,租房比例仍采用流动人口租住私房的比例 67.3%,对应的租赁人口数为 0.25 亿人,因此测算当前我国租赁人口规模合计已达到 1.9 亿人。

租赁人口计算模型,2015 年全国租赁人口为 1.9 亿人

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2023年中国房屋租赁行业深度调研及投资前景分析报告

    我国租赁市场总规模已达规模已达 1.3万亿元,一二线城市占比合计已达5成。认为未来中国租赁市场的主战场就在一、二线城市,因此将一、二线城市分拆计算市场规模意义重大。选取了北上广深4个一线城市及23个二线城市,测算得其2015年的租赁市场规模分别为3994亿、2574 亿元,租金规模占比分别为 31%、20%,一二线占比合计已达 5 成。

    二、2030年全国租赁人口将达 2.7亿人,对应市场规模将达4.2万亿

    决定租赁市场规模增长最重要的因素有两个:第一,租赁人口增长,这部分人口增长很大程度上与流动人口增长有关,因为流动人口是构成租赁人口的主体。第二,租赁人口人均租金水平增长,租金的增长主要由人均可支配收入的增长及租金收入比决定。

    城市化进入第二阶段,流动人口规模增加趋势不改,支撑租赁人口的增长。2016 年,我国城市化率为 57.4%,并仍在以年均超过 1%的速度增长。我国城市化已进入第二阶段,即人口从中小城市向大型城市进一步聚集。超大城市人口增速放缓,但 500-800 万人口规模的城市获得快速发展的机会。其结果是未来超大城市即一线城市流动人口增速将显著放缓,而二线城市的流动人口将快速增长。根据预测数据,中国在 2020 年和 2030 年的流动人口将分别达 2.82、3.27 亿人,未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。

预计流动人口到 2030年将达到3.3亿人

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    至2030年,我国租赁人口将达2.65亿人。根据测算,2020 年、2030 年的近五年高校毕业生人数分别将达到 0.45 亿、0.67亿人,同时假设流动人口租房比例维持在 67.3%,由此测算出 2020 年、2030 年我国租赁人口规模将分别达到 2.20 亿人、2.65 亿人,相较目前 1.91 亿人的规模,仍有近 40%的增长空间。此外,测算模型中未考虑户籍人口中的租赁人口,因此测算的租赁人口规模是相对保守的。

2030 年我国租赁人口预计将达到 2.65 亿人

数据来源:公开资料整理

    我国租金水平锚定的将是可支配收入而非房价。认为租金水平未来将锚定人均可支配收入最核心的原因在于,决定租客能接受多高的房租更多地在于其可支配收入的高低,即其负担能力。若某区域的租金上涨幅度高于租客可支配收入的涨幅,将导致租客选择更偏远、房租更便宜的区域租房,租房需求相应减少,该区域的租金水平也将回落。此外,在有活跃租赁市场的一二线城市,往往都已进入存量房主导市场的时代,新房销售量不高且销售价格受到政策的影响,新房价格已失去被锚定的意义。同时,由于二手房的交易备案制度,二手房的交易价格在绝对值上也有一定程度的失真,仅在同比环比上存在意义,也无被锚定的意义。

我国一线城市及核心二线城市租金水平情况

数据来源:公开资料整理

    未来需要关注的指标是房租收入比而非租售比,我国一线城市房价收入比偏高,二线城市比较合理。正因为租金水平锚定的将是可支配收入,那未来需要密切关注房租收入比。从目前各一线城市及核心二线城市的房租收入比情况来看,深圳、上海和北京均已经超过 30%,核心二线城市大多集中在 10~20%区间。与美国市场比较可以发现,在同口径下美国 TOP4 城市的居住支出占收入比在23~30%,而全美的数据为 21%。因此,我国一线城市的租金水平相对收入水平已经略微偏高,而二线城市则相对存在租金上涨的空间,我们在对租金水平的预测中也已考虑了稳态情况下的房租收入比情况。

我国一线城市房租收入比略微偏高,二线城市租金水平存在上升空间

数据来源:公开资料整理

美国TOP4城市租金支出占收入比在 23%~29%区间

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    三、租赁市场将迎供需两旺格局面

    租赁市场将迎来供需两旺的局面。在需求端,其驱动要素来自:1)居民租赁意愿提升(消费升级);2)单身群体增长带来的租赁需求(家庭分裂);3)房价过高带来的被动租赁需求(房屋自有率下降)。在供给端,其驱动要素来自:1)政府租赁房源的增长;2)机构化持有出租房源的趋势。

    我国租赁人口结构优于美国及中国香港地区, 居民租赁意愿不断增长。一般认为 20~34 岁的人群是主要的租赁人群,我国目前拥有全球最大的适龄租赁人口群体,在同口径下比较,中国(大陆)15-34 岁人口占比为 32%,高于美国的 27%及香港地区的 26%。另外,“90 后”已逐步成为租赁市场的主力军,其对租赁的接受度显著高于 80 后群体,对居住的需求已从单纯的“睡”过度到了跟谁住,住在哪儿,消费观念的改变正在悄然发生,很难量化但绝不应该视而不见。

我国租赁人口结构优于美国及香港地区

数据来源:公开资料整理

我国适龄租赁人口占比稳定在 24%左右

数据来源:公开资料整理

    结婚年龄推迟,催生单身群体的租赁需求。我国目前有约 2 亿单身人口,根据民政部公布的数据来看,相较 2007 年数据 2012 年登记结婚的年龄分布中 20-24 岁的占比下降 3%,而 30 岁以上的占比则上升了 4%,登记结婚年龄出现推迟。同时,当前单身人群中,高学历的占比尤其是高学历女性的占比显著提升,由于女性自我意识的觉醒、追求自我价值的实现和女性社会地位的改变,造成女性高知单身的比例逐年提升。

    供租比不断上升,无力购房造成的被动租赁需求在增加。一线城市及核心二线城市的房价在经过几轮的快速上涨后,供租比不断上升,租房相对买房已变得越来越经济。根据链家研究院数据,北京某两居室的供租比从 2009 年的 2.1 上升至 2016 年的 2.5,增速远高于同期北京人均可支配收入的增速,客观上将导致更多人选择租房。

我国公民结婚登记年龄正在推迟

数据来源:公开资料、智研咨询整理

北京某两居室 2009-2016 年月供、租金变化情况

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    各大核心城市的租赁政策中均提出将增加租赁住房的供给。自 7 月住建部等九部委发布《通知》后,各大城市及时跟进了租赁政策,经过我们的梳理,政策均提及增加租赁住房的供给,主要的措施主要有“允许改造住房后出租”、“增加新建租赁住房供应”、“盘活存量土地”三条。从上海、北京等地近期的执行情况来看,未来核心城市租赁用地/住房的供给将会显著增加,有利于整体租赁市场规模的扩张。

核心城市租赁政策均提及增加租赁住房供给

数据来源:公开资料整理

本文采编:CY329

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