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2017年中国房地产租赁市场发展趋势分析【图】

    一、利好住房租赁政策频出,土地供应逐渐落实

    构建购租并举住房体系为今后住房市场主要发展方向。2015 年至今,租赁行业的政策推出在持续加快,2016 年 6 月份,国务院出台顶层设计《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,将整个行业的战略地位提升到新高度;2017 年初,中央经济工作会议对租赁行业再次定调,构建购租并举住房体系将成为未来发展的主要方向。在核心城市房价高企、整体购房压力较大的行业背景下,通过租赁解决住房问题成为了保障居民居住需求的重要手段。

租赁市场政策逐步落地,行业地位不断上升,逐步规范行业细则

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2023年中国房地产融资租赁市场监测及前景预测报告

    二、政策影响更在长期,房企策略随城分化

    1、短期政策影响有限,长期影响深远

    短期来看,预计“租购同权”政策的出台对于市场影响有限。一方面受制于核心一线城市资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张,另一方面政策仍然受到了诸多限制,使得“租购同权”受益人群有限,“同权”的程度仍需具体细则落地。

    广州属于一线城市,“租购同权”无法解决资源稀缺性的矛盾,政策短期影响预计仍然有限。广州属于一线城市,学区高房价的核心矛盾仍在于优质教育资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张,如果不能从供给侧进行制度上的改革和资源上的扩大,短期的供求矛盾无法得到改善。对于市场的影响预计将更多的表现在核心区域房产的持有价值上升,对于抑制房价影响有限。

2010-2015年重点城市普通小学在校生人数仍然呈现正增长,并高于全国平均水平

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    2、抢占一线公寓市场,存量时代争头筹

    从城市布局来看,一线城市难以获取高性价比的资源,而大部分三四线城市的布局风险较大。从城市的角度而言,一线城市尤其是北京、上海、深圳,住房市场的核心矛盾在于住宅土地供应不足,开发商竞争激烈,难以获取高性价比的资源;而大部分三四线城市属于需求驱动型的城市,在人口净流出的趋势下,市场环境难以持续改善,布局风险较大。

广州深圳的住宅用地供应计划并没有明显增加

数据来源:公开资料整理

2010-2015 年东部沿海的小学生增速远高于中西部地区,并高于全国平均水平-2.5%

数据来源:公开资料整理

    二线城市(包括一线城市周边的部分三四线城市)仍有较大的改善空间,随着人口的流入和产业布局的加强,二线城市将成为房地产开发商的主战场。根据2015年的数据,35 个省会城市及计划单列市(不包括拉萨)的房地产投资完成额占比为 50.11%,其中一线城市(北上广深)占比为 11.58%,剩余近 300 个地级市占比 50%。考虑到一线城市周边的部分城市,二线城市占投资额的比例将会更高。

一二线城市房地产投资完成额占比超过一半

数据来源:公开资料整理

    从政府的角度出发,一线城市更适合推出租赁性质的用地,作为住宅土地供应的有益补充,预计未来一线城市租赁性质用地比例将逐步提升。用“土地出让收入/财政收入”这一指标衡量政府对土地出让的依赖度,15 个城市的平均数为 67.57%,中位数为 52.27%,一线城市如北京、上海、深圳对土地财政的依赖度远低于平均水平,因此认为一线城市有条件提供更多的租赁性质的用地。

一线城市土地出让收入占比较低

数据来源:公开资料整理

    对于大部分二三线城市,土地出让收入仍是政府财政收入的重要来源,因此未来几年政府仍将以提供居住用地为主,但集体用地的盘活有望为二三线租赁市场带来新的机会。大部分二三线城市对土地出让收入的依赖程度比较高,2016 年南京、合肥等城市土地出让收入甚至超过了当年的财政收入;同时,对于大部分二线城市,房地产市场仍然以新房市场为主,随着大部分二三线城市土地供应的增加,未来几年二线城市预计将成为房地产开发商的主战场。不过,随着 8 月 28 日集体用地改建租赁住房的政策出台,意味着二三线城市沉淀的巨量集体土地资源或将迎来新契机。村集体对集体建设用地改造有较高的积极性,未来一旦激活,将大为改善二三线城市的租赁供应端,但当前政策细则尚未落地,未来仍需要根据各城市集体住宅用地的分布以及政策具体落地情况做进一步的观察。

绝大部分二线城市仍以新房市场为主

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    对比美国经验,认为现阶段是开发商积极抢占一线城市长租公寓市场的最佳时机。一方面,开发商在长租公寓方面具备得天独厚的优势,包括资源端和成本端的优势,同时,一线城市租赁用地价格现阶段处于较低水平,中长期有着巨大的资产增值空间。

    美国最大的出租公寓运营商 EQR,在发展初期利用美国独特的 REITS条件进行频繁的融资扩大规模 ,而后通过剥离收益资产的手段聚焦核心市场。2000 年以后EQR将更多注意力放在核心市场中的业务。纽约、波士顿等六个核心市场的占比上升到 95%。采取聚焦核心市场的策略,是因为这些城市土地稀缺、政府管制严格、住房需求高、人口特征所导致的租房倾向高等众多因素,导致了核心城市租金上升。这与国内的一线城市的特征极为类似。

单位租金在2008之后呈稳步上行趋势

数据来源:公开资料整理

2007年以来物业数量呈下降趋势

数据来源:公开资料整理

本文采编:CY329
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2022-2028年中国房地产融资租赁行业市场深度评估及未来发展潜力报告
2022-2028年中国房地产融资租赁行业市场深度评估及未来发展潜力报告

《2022-2028年中国房地产融资租赁行业市场深度评估及未来发展潜力报告》共十三章,包含房地产企业融资方式及案例分析,2022-2028年房地产融资租赁行业投资机会与风险,2022-2028年房地产融资租赁行业投资战略研究等内容。

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