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2017年我国重庆楼市行业市场前景预测【图】

2017年09月25日 10:5010000人浏览字号:T|T

    重庆房价在 2011 年以后经历了5 年的平稳时期,甚至在 2013 年后均价连续两年小幅走低。始自 2016年 9、10 月份的销售热情带动重庆市场销量大增,2016 年重庆成交量首度突破 2800 万方,成交金额突破 2000 亿,晋级为全国规模最大的商品房市场。随着全国限购限贷城市进一步增多和调控政策持续加码,重庆作为核心二线城市中的“政策洼地”和“价格洼地”,2017 年前 6 个月全市均价大幅上扬。

2008-2017 年度市场量价走势

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2023年中国重庆楼市市场分析及未来前景预测报告

    近 5 年,虽然大重庆户籍人口总数仍然是净流出状态(户籍人口大于常住人口),但净流出的数量在逐年降低,同时主城 9 区的常住人口和户籍人口均呈现出净流入的局面,流入人口主要来源于周边区县和周边邻近省市人口,从而对重庆主城的房价形成了有力支撑。另外,我们本文讨论的房价也只是关注重庆主城 9 区的这一特定范围。

重庆近 10年经济快速发展

数据来源:公开资料、智研咨询整理

重庆市城镇及农村居民收入稳定增长

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    目前重庆聚集着国内最大的汽车产业集群和全球最大的电子信息产业集群(西永工业园,组装生产全球 1/3 笔记本电脑),汽车和电子两大支柱产业占重庆市工业比重近40%,对工业增长贡献率达 55%,带动重庆市 GDP 增速连续十二个季度为全国第一。

电子和汽车产业 GDP 占比近 40%

数据来源:公开资料、智研咨询整理

重庆市季度 GDP 增速连续十二个季度全国第一

数据来源:公开资料整理

    值得注意的是,重庆被视为经济结构良性发展的代表城市,其楼市更被视为全国的标杆。这与重庆市政府十几年来的执政理念是密不可分的,一方面通过大量供应土地使地价不存在明显的上涨预期,另一方面,通过将房地产投资控制在 GDP 比例的 30%以内,防止地区经济发展过分依赖于房地产行业,同时规避过高的资产泡沫带来的风险。

重庆房地产开发投资占比得到有效控制

数据来源:公开资料整理

    近几年重庆土地供应一直保持着“供大于求”的节奏,直至 2016 年,重庆土地供应实际降幅达 25%,信号意义显著, 这是引致重庆市场快速升温的重要原因之一。 同时,我们可以从销售角度来部分印证这一逻辑,2016 年成交面积显著大幅高于供应面积集中体现了重庆市场的火爆。

2016 的重庆土地供应“供小于求”

数据来源:公开资料、智研咨询整理

2016 年商品住宅市场显现出巨大的供应缺口

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    自 21 世纪初开始,重庆就开始构建保障房体系,重要的时间节点包括:2001 年重庆开始经适房建设审批、2002 年建立廉租房制度、2007 年出台《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》改进和规范经适房制度。目前,重庆形成了以经济适用房为主,廉租房和公共租赁住房结合的住房保障体系。除此之外,重庆市政府还加强了棚户区和旧房改造,极大改善了困难群体的居住条件,经过重庆市政府的不断努力,主城区棚改和旧改的空间已然较小。

    截止到 2015 年,重庆累计保障性住房面积已经超过 3900 万平,达到住宅供地总面积的 10%。最值得称道的是,重庆的保障对象不受户籍限制,入住门槛较低,新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进专业人才和外地来渝工作人员都可申请公租房的居住,有效地满足了刚需群体的住房需求,对房价上涨起到了一定抑制作用。

    从长期影响因素来看:从重庆经济的基本面来看,不存在显著改变市场预期的事件;从重庆的总体库存来看,不存在长期持续上涨的可能性。随着下半年大批新盘入市,重庆市场有望显著降温;从重庆住房保障体系来看,保障房和商品房良好互补,长时期保障重庆市场的稳定性。

    从短期影响因素来看:从重庆市场的短期供应来看,首先,工期跟不上导致开发商无盘可售;其次,各类调控政策约束短期供应入市体量,造成实质性的“饥饿销售”;最后,一线、核心二线和环热点城市三、四线城市早就已经开启限购,重庆作为经济核心二线城市但房价的弱二线城市势必会吸引投资需求流入,从而带动整个市场内部不断强化。

    2012 年 10 月,为应对楼市过热带来的烂尾楼、恶意抬价等损害消费者利益的行为,重庆市在推出了预售证和备案政策。要求各楼盘预售前每套房屋价格要备案,备案价成为签订合同时的最高限价,并要求今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手续,对商品房的预售资金进行监管。2017 年初,重庆市又对此政策加以强调,响应国家调控措施严控房价,调控政策控制流量、价格使市场在经历了快速上涨后得以保持平稳,但同时也加剧了购房的恐慌情绪。

重庆 2017 年上半年房地产调控政策

数据来源:公开资料整理

    重庆调控政策力度不及经济发展水平和速度均弱于重庆的长沙、西安等城市,是全国重点二线城市中惟一未限购的城市。即便考虑到房产税的有毒效应(“三无”人员购房缴纳 0.5%的房产税,例 200 万房款,缴纳 1 万元房产税,转让给非“三无”人员后可不再缴纳),重庆房产的租金完全可以实现成本覆盖,再加上重庆经济向好的远期预期支撑,重庆房产仍然拥有巨大的吸引力。

    目前重庆仍旧正处在政策洼地,具有巨大潜力,市场对投资者来说可谓吸引力巨大。

    从重庆房价的实际轨迹来看,在 2016 年十一期间 20 余城市出台限购限贷政策形成了巨大的溢出效应,重庆市场受到显著刺激,10 月份销售面积几乎翻番,直至 2016 年底,第一轮销售热潮来临并未带来整体房价的明显上涨。自 2017 年 3 月开始,重庆房价开始快速上升趋势,与之相伴随的是重庆市更加严格的房地产调控政策,不仅进一步强化了原有的税收政策,还与金融机构联动共同遏制外地人入渝哄抬房价。但回溯 2017 年上半年,重庆新建住宅成交月均价环比均值为 4.72%,集中的反映了重庆房价 2017 年上半年快速上涨的势头。

    面对当前火热的重庆市场,多数开发商意图通过加快工期、加紧推盘来抓住去库存机遇,目前重庆市场短期库存已经降至近 3 个月的水平,但必须要注意的是,短期库存水平的超低位并不代表重庆市场长期供应不足,而只是受限于工期和预售证约束而导致的短期供应紧缺,考虑到北部区域巨大的潜在供应量和下半年开发商进一步加速推盘,重庆市场库存周期有望回升。

重庆 2017 上半年重庆住房库存周期不断降低

数据来源:公开资料整理

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