2016 年 3 月后,去库存和 遏制房地产市场过热在不同城市同时展开。三四线城市去库存的政策一直延续到今天,而大 城市提升限购限贷门槛,堵政策漏洞的努力也一直延续到今天。
中国把过多的流向房地产市场的资金引导向实体经济,也包括了把流向一二线城市的资金引导向 三四线城市,还包括把存量房市场的资金向新房市场引导。
住房行为信贷支持估计 单位:亿元
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相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国煤炭市场分析预测及投资方向研究报告》
住房信贷供给增速估计和按揭净增长增速
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压低房屋换手率,降温存量交易,的出现,也 和过去两年热点城市存量房市场蓬勃发展有关系。在很多地方,存量房成为了市场价格的决 定者,新房则成了市场的跟随者。终于,此前不被政策关注的存量房市场,成为了政策聚焦 的热点。
年 | 北京 | 深圳 | 天津 | 杭州 | 南京 | 成都 | 青岛 | 大连 | 苏州 | 厦门 | 长沙 | 南昌 | 扬州 | 常熟 |
2011 | 55% | 66% | 29% | 30% | 42% | 28% | - | 41% | 8% | 38% | 14% | 40% | 15% | - |
2012 | 49% | 57% | 33% | 26% | 38% | 36% | 14% | 34% | 14% | 33% | 8% | 34% | 35% | 23% |
2013 | 54% | 62% | 38% | 32% | 46% | 34% | 20% | 42% | 34% | 36% | 14% | 37% | 24% | 32% |
2014 | 49% | 55% | 38% | 25% | 37% | 33% | 18% | 43% | 28% | 37% | 15% | 24% | 27% | 23% |
2015 | 61% | 61% | 44% | 33% | 40% | 44% | 21% | 46% | 38% | 51% | 22% | 27% | 28% | 33% |
2016 | 72% | 65% | 41% | 38% | 48% | 51% | 23% | 48% | 47% | 68% | 22% | 29% | 26% | 35% |
存量房交易会推动居民加杠杆, 但却不会引导资金向开发投资行为流动。且存量房除了解决少量的中介从业人员就业,对经 济发展和就业的拉动作用也比较低。在 2017 年,我们预计中长期向上的存量房市场会遭遇 一次比较大的反复。
全国二手/一手成交额估计
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全国住房总销售额和杠杆率 单位:亿元
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压低存量住房流转速度,打击热点城市存量房市场的政策,包括规范中介行 业 APP 内容,对学区房炒作进行限制,打击阴阳合同等潜规则,定向打击部分特殊的物业 形态(例如商住)存量转让交易,设定“房屋交易锁定期”等。
14 个重点城市二手房市场新增客源量 (单位:人)
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14 个重点城市二手房新增带看量 (单位:人次)
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目前,各地对网签价格实际上有很严厉的窗口指导,如果住房交易价格太贵,新房项目 可能暂时无法取得销售许可。热点城市的土地出让附带条件越来越多,企业必须在某个价格 之下销售房屋。部分城市的商住物业遭遇严厉的调控,对商住的限制甚至要强于住宅。随着 调控日趋直接,我们认为企业“钻空子”,“打擦边球”可能性越来越小。
70 个城市可销售资源和去化周期 单位:万平米,月
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中国房地产市场三个不同口径下的销售趋 势产生分化
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板块销售回款和同比增速 单位:亿元
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板块季度销售和同比增速 单位:亿元
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2017 年 4 月 7 日,北京发布 《2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》和《2017 年度国有建设用地供应计划》。 计划明确,未来五年全市计划供应住宅用地 6000 公顷,年均 1200 公顷,保障每年 150 万 套住房建设需求,其中自住商品房将拟建 25 万套。虽然从历史上的规划相比,年均 1200 公顷的住宅用地供应并不算太多。但如果未来的土地供应计划可以完成,那么北京区域的新 房供给显然就会明显增加。
不同区域的住宅用地供应建面(指数化)
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不同区域的住宅用地成交总价(指数化)
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全国全年房地产开发投资增速将会超越 2016 年的水平。企业投资意愿较强,也推动了板块 净负债率提升。尤其是企业的货币资金科目没有明显消耗,但却在一季度增加债务,说明企 业对于投资颇为积极。
板块净负债率
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板块有息负债和货币资金 单位:亿元
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市场集中度继续提高
整体来看,地产行业产业集中度在不断提升。在市场比较差的时期,企业资金成本之间 的巨大差异,大企业布局方面的优势,让大企业更加有利。而市场比较好的时期,大企业强 大的资金实力,也保证了其更有可能取得土地。
大公司销售面积和市场份额 (单位:万平米)
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大公司权益销售面积和市场份额 (单位:万平米)
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2016 年下半年以后一线住宅类用地 成交溢价率的下降,并不是土地市场转冷的表现,而是越来越多的土地附带最高限价规定, 开发条件日益苛刻。这种重增持稀缺资源、轻开发销售的做法,可能导致短期业绩增速受到 影响
一线城市土地市场成交总价和溢价率 单位:亿元,%
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棚户区改造住房建设计划 单位:万套
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2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告
《2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告》共十四章,包含2024-2030年湖北省房地产行业投资前景,2024-2030年湖北省房地产企业投资战略与客户策略分析,研究结论及建议等内容。
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