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2017年中国楼市销售量价及调控成效分析【图】

2017年08月11日 14:1910000人浏览字号:T|T

    1、117年以来楼市成交持续下降

    2017年1—4 月全国商品房销售面积合计 4.16 亿平方米,其中住宅销售面积合计 3.65 亿平方米,同比分别上升 15.7%和上升 13%。商品房累计销售量同比增速较 16 年出现明显的下降,并且 17 年以来增幅也持续下滑。前四个月全国商品房销售额合计 3.32 万亿,商品住宅销售额合计 2.79 万亿,同比则分别上升 20.1%和上升 16.1%,涨幅也较去年及今年年初出现一定幅度的回落。

    整体看,16 年四季度开始房地产政策转向调控,并且 17 年以来地方调控政策持续加码,而反映在楼市成交上的是销售增幅的持续回落。可见当前政策成效显现。

全国商品房累计销售面积

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2023年中国办公楼市场研究及投资前景分析报告

全国商品房累计销售额

数据来源:公开资料整理

    单月销售来看,4 月全国商品房销售面积共 1.26 亿平方米,同比上升 7.75%,较 3 月末涨幅大幅回落约 7 个百分点;而环比 3 月销售面积则下降 15.76%,销售出现较明显的回落。4 月份商品住宅销售面积共 1.1 亿平米,同比增长 5%,销售增长也较上月末回落 6个百分点;而环比涨幅则为-15.37%,回落明显。销售额方面,4 月全国商品房销售额1 万亿,同比上升 9.95%;商品住宅销售额 8551 亿,同比增长 7.74%,涨幅较 3 月末分别下降 14.5 个百分点和 10.4 个百分点,而环比涨幅则分别为-18.88%和-16.8%,销售额出现一定幅度的环比下滑。当前楼市进入政策调控期,销售同比增幅持续下降,4 月环比销售则有一定幅度回落,预计未来调控将会持续,楼市销售仍会有持续回落的可能。而预测全年整体销售同比下降将是大概率事件,但整体仍将维持在较高水平(16 年全年商品房销售额合计 11 万亿,再创历史新高,预计 17 年全年仍将维持约 9 万亿的历史高位水平,断崖式下降风险较低)。

全国商品房单月销售面积

数据来源:公开资料整理

全国商品房单月销售额

 

数据来源:公开资料整理

    2、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现

    房价走势方面,根据 70 大中城市住宅价格指数观测,4 月份 70 大中城市新建住宅价格指数同比上升 9.6%;其中新建商品住宅价格指数同比上升 9.9%;涨幅均较前三个月持续回落。环比方面,4 月 70 大中城市新建住宅价格指数环比上升 0.7%,新建商品住宅环比也上升 0.7%;环比涨幅较前两个月有所上升,但涨幅维持在较低水平。自从 16 年国庆期间出台调控政策后,房价环比涨幅持续下降,趋势没有改变。

70 大中城市房价同比变化

 

数据来源:公开资料整理

70 大中城市房价环比变化

 

数据来源:公开资料整理

    细分看,4 月份一线、二线城市房价同比涨幅均继续有所回落,而三线城市房价同比涨幅则继续录得小幅上升。70 大中城市中,一线城市 4月份新建住宅价格同比涨幅为 14.4%,较上月回落 2.5 个百分点,一线城市房价涨幅仍高于二三线城市涨幅;二线城市新建住宅价格同比涨幅则为 13.7%,较上月末下降 1.5 个百分点。三线城市 4 月新建住宅价格同比则上涨 7.3%,涨幅较一二线城市低,但较上月末涨幅则继续上升 0.3 个百分点。

    环比方面,4 月份一线城市房价环比上升 0.4%,较上月底下降 0.2 个百分点;二线城市环比上升 0.5%,较上月底下降 0.1 个百分点;三线城市环比上涨 0.8%,与上月涨幅相约。其中三线城市房价环比涨幅最高。

    可见,当前一二线城市陆续加码出台调控政策,房价涨幅有所回落,房价持续上涨势头明显抑制。而大部分三四线城市则继续加速楼市去库存,导致当前房价涨幅有所保持。未来几个月调控政策的持续,一二线城市房价涨幅进一步回落可能性存在。

一二三线城市住宅价格同比变化

 

数据来源:公开资料整理

一二三线城市住宅环比变化

 

数据来源:公开资料整理

    3、预计开发投资增速拐点将现

    17 年截止 4 月末,全国房地产开发投资完成额累计达 2.77 万亿元,累计同比增速上升至 9.3%,开发投资增速持续回升,较 16 年底上升 2.4 个百分点,并且为 15 年 3 月份以来增幅最高水平。全国住宅开发投资完成额则为 1.86 万亿元,累计同比增幅为 10.6%,增幅也较上年末提升 4.2 个百分点,为 14 年 10 月份以来开发投资增速最高水平。15 年及 16 年楼市销售景气度高,特别是一二线及部分热点城市,出现楼市销售量价齐升,导致开发投资增速从低位持续回升。但 16 年四季度楼市进入调控周期,当前楼市成交量价均出现增幅持续明显的回落,未来开发投资出现回落将是大概率事件。开发投资增速拐点将现,对于煤炭钢铁等大周期行业,以及经济增长将会带来一定负面影响。

    另一方面,虽然预计房地产开发投资增速将会从当前高位回落,对经济增速带来一定负面影响。但国内基建投资、以及一带一路带来的投资建设,将对整体经济增长起到支撑作用。因此调控周期短期难以扭转。

房地产开发投资增速变化

 

数据来源:公开资料整理

    4、土地成交年内高点或已现

    17 年 1—4 月,全国土地购置面积累计为 5527 万平方米,同比上升 8.1%;而上年整体土地购置面积同比下降 3.4%;17 年以来土地成交同比增幅止跌回升,开发商积极补充库存有所体现。17 年前四月土地成交价款累计则为 2104.5 亿,同比上升 34.2%,增幅较上月末也出现大幅上升,维持在较高的增幅水平。整体看,16 年楼市销售良好,17 年一季度楼市销售保持相对理想,开发商拿地意愿仍较高,这与开发投资增速持续上升相一致。

全国土地累计购置面积

 

数据来源:公开资料整理

全国土地累计成交价款

 

数据来源:公开资料整理

    从 100 个大中城市土地成交情况观察,4 月份单月成交的土地规划建筑面积为 6665 万平米,同比增长 13.48%。4 月成交土地规划建面较上月有明显的上升,增幅理想。4 月成交土地总价为 1842 亿,同比上升 37.6%,涨幅则较上月末大幅下降 25 个百分点。而土地成交楼面均价为 2763 元/平米,同比涨幅为 21.25%,涨幅较月末也出现明显的回落。4 月末土地溢价率则为 32.1%,溢价率维持在较高位置。整体看,4 月份 100 大中城市成交土地规划建面出现明显上升,但成交总价增幅回落;楼面均价也较上月小幅下降,显示土地市场炽热情况有所抑制,土地成交溢价高企,地王频出情况有所改善。而随着调控持续加码,销售出现拐点,同时资金收紧等,未来土地市场热度回落可能性较大。

100大中城市单月土地成交建面

 

数据来源:公开资料整理

100 大中城市单月土地成交总价

 

数据来源:公开资料整理

100大中城市土地成交楼面均价

 

数据来源:公开资料整理

100 大中城市土地成交溢价率

 

数据来源:公开资料整理

    整体看,16 年四季度开始楼市进入新一轮调控周期,而 17 年部分一二线及热点城市楼市调控进一步加码,导致楼市整体成交量、价增幅从 17 年 3 月份开始持续下降,调控成效已经显现。而预计土地成交及开发投资增速也将在未来两三个月内出现拐点。17 年全年来看,楼市整体销售量价出现同比下降将是大概率事件,但相信降幅仍相对有限(成交额下降 12%以内),楼市整体风险可控。

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