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2017年中国热点城市的写字楼租金走势分析【图】

2017年08月11日 13:0610000人浏览字号:T|T

    尽管绝大多数住宅和写字楼的租金回报率可能不够,但商场的租金回报率却可能因为商场本身的质素而维持在较高水平。也正因如此,商场,而不是住宅或者写字楼,可能才是中国式 REITs 发展的突破口。

REITs 简化示意图

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国写字楼行业深度调研及投资前景预测报告

    写字楼市场的租金分析和住宅市场有一定相似之处,即影响写字楼租金走势的短期因素,更多集中在供给侧。但写字楼市场的长期发展,则仍然有赖需求的提升。不过,和住房租赁市场区别在于,写字楼市场比较本地化。

    一、一线城市写字楼市场分析

    可以看到,四大城市的写字楼市场供应变化趋势完全不同。存量角度看,深圳和广州的存量快速上升,其中广州上升更快;北京和上海的顶级写字楼供给则增长不快。广州和深圳也有不同,广州的商服用地出让高峰期是在 2012 到 2015 年,2016 年后虽然出让规模仍然庞大,但并无继续高速增长迹象。深圳的商服用地出让高峰期发生在 2014 年之后,且未来伴随着前海等区域的开发,写字楼用地出让有增无减。因此,长远看深圳写字楼市场供应压力更大一些。从商圈的角度来看,深圳和广州也是核心商圈在事实上不断迁移(深圳自东向西发展,广州自西向东发展),而北京和上海的核心商圈则很少迁移。不过,四大一线城市中新城市核心区域尚未完全稳固的,只有深圳一地——深圳的新城市中心区发展过程,既可能意味着相关发展商的业务机会,但也意味着优质写字楼物业的供应可能较多,存量物业租金存在压力。

2008 年至今,四大一线城市商服用地的出让规模

数据来源:公开资料整理

一线城市优质写字楼新增存量

数据来源:公开资料整理

一线城市的优质写字楼空置率 单位:%

数据来源:公开资料整理

    空置率和物业供应密切相关,但又并不完全相关联。深圳虽然近年来新增存量较多,但经济发展势头良好,尤其是第三产业迅猛发展,空置率仍然维持在可控水平。广州优质写字楼空置率长期高于其他一线城市,不仅因为土地出让较多,也因为需求端承载力厚度不如其他城市。

    展望未来,认为北京写字楼新增供给预期并不庞大,但企业也面临外迁疏解可能性。且北京的租金水平已经在一线城市中处于最高。相信北京市场优质写字楼租金继续稳步上涨的可能性较大。上海存量规模庞大,主要商圈新增供应并不太大,机构投资者交投最为活跃。但上海区域经济的增长活力未必比得上深圳,也缺乏新城市区域热点开发助力,因此认为上海写字楼市场租金将保持稳定中略有增长势头。深圳写字楼市场潜在供应庞大,但区域经济亦有亮点。短期看,仍然是供应端压力成为主要矛盾。因此认为深圳写字楼租金水平可能基本稳定,个别区域存在下跌压力。

一线城市优质写字楼租金同比变化

数据来源:公开资料整理

一线城市优质写字楼租金水平单位:元/平方米/月

数据来源:公开资料整理 

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