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未来我国19大城市群区域分布状况及市场发展空间测算【图】

2017年07月03日 13:5410000人浏览字号:T|T

    2011 年 6 月,《全国主体功能区规划》正式公布。此规划是我国国土空间开发的战 略性、基础性和约束性规划,有助于推进人口、经济和资源环境相协调的国土空间开发 格局。按开发方式,该规划将我国国土空间分为以下主体功能区:优化开发区域、重点 开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。优化开发区域是指国土开发密度已经较高、资源环境承载能力开始减弱的区域。重 点开发区域是指资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。限制开发区 域是指资源承载能力较弱、大规模集聚经济和人口条件不够好并关系到全国或较大区域 范围生态安全的区域。禁止开发区域是指依法设立的各类自然保护区域。

我国土地开发强度情况

数据来源:公开资料整理

我国国土空间划分为四类主体功能区

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国城市群市场运行态势及投资战略研究报告

    为加快城市群建设发展,增强中心城市辐射带动功能,加快发展中小城市和特色镇, 2016 年 3 月,《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出,要优化城镇化布局 和形态,加快构建以陆桥通道、沿长江通道为横轴,以沿海、京哈京广、包昆通道为纵 轴,大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的“两横三纵”城市化战略格局。

我国 19 大城市群区域分布状况

数据来源:公开资料整理

    根据《规划》,未来我国 19 大城市群中,国际级城市群将有 4 个:长三角、京津冀、 珠三角、成渝地区;国家级城市群将有 6 个:辽中南、长江中游、山东半岛、海峡西岸、 中原、关中平原;而区域级城市群将有 9 个:哈长、山西中部、呼包鄂榆、宁夏沿黄、 兰州西宁、黔中、滇中、北部湾、天山北坡。从而形成能级分层的城市群结构化分布。

我国 19 大城市群分层设计

数据来源:公开资料整理

    目前,我国主要的三大城市群(长三角、珠三角、京津冀)的土地面积和人口数量 已经达到美日等发达国家水平,但是人均 GDP 和地均 GDP,以及 GDP 占全国的比例 还处于较低水平。 例如,经济综合实力最强的长三角城市群人均 GDP 和地均 GDP 分别是 1.44 万美 元/人和 1025 美元/平方公里,距离美日主要城市群的差距还较大。美国东北部大西洋城 市群的人均 GDP 达到 6.20 万美元/人,日本的太平洋沿岸城市群的地均 GDP 达到了 9600 美元/平方公里。

2016 年我国三大城市群与纽约、东京城市群经济指标对比

数据来源:公开资料整理

    从谨慎角度出发,假设以美日城市群人均 GDP 的最低值的 50%作为未来我国三大城市群的发展目标值,则由人 均 GDP 差异测算出来的长三角、珠三角和京津冀 GDP 增长空间分别是 1.45 万亿美元、 0.69 万亿美元和 1.16 万亿美元。同样,从谨慎角度出发,假设以美日城市群地均 GDP 的最低值的 50%作为未来我国三大城市群的发展目标值,则由地均 GDP 差异测算 出来的长三角、珠三角和京津冀 GDP 增长空间分别是 0.92 万亿美元、1.56 万亿美元和 2.17 万亿美元。 综上可以知道未来我国长三角、珠三角和京津冀的平均 GDP 增长空间分别 是 1.19 万亿美元、1.13 万亿美元和 1.66 万亿美元。

我国三大城市群与美日城市群对比及发展空间测算

数据来源:公开资料整理

    近年来,我国城镇化率不断走高。2016 年我国城镇化率达到 57.35%。2011 年- 2016 年,我国城镇化率五年的年均增加 1.22 个百分点。尽管如此,我国城镇化水平距 离发达国家还有一定的差距。一般而言,欧美国家如美国和德国的城镇化率在达到 70% 以上时放缓,而东亚国家如日本和韩国的城镇化率在达到 75%以上时放缓。

我国城镇化率的变化

数据来源:公开资料整理

世界各国城市化率的变化

数据来源:公开资料整理

2016 年我国 19 大城市群主要经济指标

数据来源:公开资料整理

    由此,作为东亚国家,假设我国各大城市群的城镇化率在达到 75%以上时放缓, 在放缓之前,假设我国各大城市群的城镇化率年均增加1.20%,放缓以后每五年增加1%。 由此可以得到未来三十年 19 大城市群城镇化率的变化情况。

未来三十年我国 19 大城市群城镇人口比重的变化

数据来源:公开资料整理

    假设全国各大城市群常住人口数据不变。以2015 年我国城市人均住宅建 筑面积 33.91 平米作为城市群内迁移类住宅人均建筑面积需求,则由此可知未来五年我 国 19 大城市群迁移类住宅首置需求。

未来三十年我国 19 大城市群商品住宅首臵刚需空间测算

数据来源:公开资料整理

    根据 2012 年世界主要国家人均住房面积数据,美国人均居住面积为 67 平米/人, 英国是 35.4 平米/人,德国是 39.4 平米/人,日本是 31.0 平米/人,总体上海外发达国家 人均居住面积约为 40 平米,2015 年,中国城镇人均住宅建筑面积约 32.91 平米/人,低 于上述大多数发达国家人均居住面积。

我国历年人均居住面积变化情况

数据来源:公开资料整理

    2015 年,我国城市人均居住面积 33.91 平米/人,过去三年每年增加 0.33 平米/人。假设未来我国各大城市群人均居住面积每年增加 0.33 平米/人,即每五年增加 1.65 平米/人,并假设等各大城市群人均居住面积增至发达国家的 40 平米/人后放缓不再增长。

未来三十年我国 19 大城市群城镇人均居住面积的变化

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未来三十年我国 19 大城市群商品住宅改善性需求空间测算

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    各国建筑住宅质量差异很大,这造成所谓的住宅寿命或房屋重建周期存在差异。一 般而言,北欧很多国家房屋重建周期都在 100 年左右。例如,英国住宅平均寿命是 132.5 年,法国是 102 年,比利时是 90 年,奥地利是 80.6 年,西班牙是 74 年,美国是 74 年,荷兰是 71.5 年。而东亚的日本是 40 年,中国房屋寿命或建筑更新周期是 27-30 年。 因此,未来中国每年需要大量更新住宅,包括现在政府推动的旧城改造和棚户区改造等。

世界主要国家房屋更新周期(建筑寿命)

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我国不断加大棚户区改造计划

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    根据央行调查统计司的有关研究显示,1991 年到 2012 年我国城镇住宅竣工套数约 1.4-1.7 亿套,以 1990 年城镇居民住宅存量为 8000 万套计,2012 年,我国城镇住宅存 量约为 2.2-2.5 亿套。考虑到未来五年拆迁改造的重点是 1990 年房改之前的各类公房(更 新周期是 27 年左右),即需要拆迁棚户区 8000 万套。如果 2017 年 600 万套棚户区改 造计划顺利完成的话,则 2013-2017 年我国已经完成棚户区改造 2554 万套(对应约 8000 多万住房困难群众)。2017 年 5 月 24 日,国务院总理李克强在国务院常务会议 上要求 2018 年到 2020 年三年的棚户区改造任务是 1500 万套。假设未来每年改造棚户 区 600 万套,从 2017 年算起的还剩余约 5500 万套棚户区需要改造,则我国 8000 万套 的总任务大约还剩 9 年多即可完成。

未来三十年我国 19 大城市群棚改释放住宅需求的变化

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未来三十年我国 19 大城市群棚改带来的需求空间测算

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未来三十年我国 19 大城市群住宅需求空间测算

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    经过测算,未来五年我国世界级城市群住宅需求合计 22.8 亿平(折合每年约 4.56亿平)。未来五年我国国家级城市群住宅需求合计 21.5 亿平(折合每年约 4.29 亿平)。

未来我国世界级城市群住宅需求

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未来我国国家级城市群住宅需求

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    未来五年我国区域级城市群住宅需求合计 14.5 亿平(折合每年约 2.90 亿平)。未来五年我国 19 大城市群住宅需求合计 58.8 亿平(折合每年约 11.8 亿平)。

未来我国区域级城市群住宅需求

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未来我国 19 大城市群住宅需求合计

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