2017年中国房价、房地产限购政策、人民币持续贬值分析【图】

    一、终端复苏的驱动因素

    （1） 房价普涨后的财富效应

    2016年初以来，全国楼市持续升温，全年北京、深圳和上海商品住宅成交均价涨幅分别为 25.55%、17.66%和 32.16%，以合肥、南京、厦门等为代表的部分二三线城市房价涨幅甚至超过一线城市，而 17 年初以来，楼市热度开始转向三四线城市，17 年 4 月三线城市新房价格同比涨幅比 3 月份提升 0.4 个百分点，继续向上趋势，房产持续升值带来的财富效应一定程度上增强了居民的消费信心，刺激了中高端消费的增长；另一方面，一线城市过高的房价导致的部分人口回流，助长部分二三线城市房价的同时，也刺激了当地的消费增长，进一步带动珠宝首饰市场这类高端消费的零售复苏。

14-17 年北京、上海和深圳房价走势

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国珠宝首饰市场运营态势及战略咨询报告》

14-17 年合肥、厦门、南京等二线城市商品住宅价格指数

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14-17 年唐山、蚌埠等三四线城市商品住宅价格指数

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    （2）房地产限购政策带来资金溢出

    面对房价的持续上涨，全国房地产市场纷纷出台了密集的调控政策，前后有 66 个地市出台了限购政策或者限购政策升级措施，限购范围由一二线城市扩大至更广泛的三四线城市区域。日益严格的限购限贷政策下，叠加严格的外汇管制，炒房等大量投资性资金溢出，部分寻求资金保值增值的需求开始流入珠宝首饰市场，也在一定程度上带动了终端销售。

部分城市房产限购政策

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    （3）经济回暖带来消费复苏

    16年二季度以来，国内经济在投资拉动下增速企稳回升，17年以来经济增速整体维持了回暖态势，另一方面，国内居民可支配收入也在逐年提升，2016 年人居人均可支配收入近 2.4 万元，同比增长 8.40%，正处于中高端消费的快速提升期。从历史数据来看，国内社会消费品零售总额增速往往略滞后于 GDP 增速，在经济大环境的回暖和人均收入提升的背景下，中高端珠宝消费逐渐开始企稳复苏。

2014 年以来我国各季度 GDP 增速、社消总额增速相关性（%）

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历史上我国社消增速与 GDP 增速相关性（%）

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    （4）人民币持续贬值引发海外消费回流

    继 14、15 年后，2016 年人民币对美元汇率连续第三年出现年度贬值，全年人民币中间价贬值近6.83%，包括对欧元、日元、韩元、港币等其他国家地区货币汇率也均有所下跌。“海外购”一直是消费购物领域的一大热点，在此之前受人民币持续升值、出境游和消费升级等影响，海外购物需求非常旺盛，重点体现在奢侈品、美妆品、奶粉等品类上。在经历了 15-16 年人民币持续贬值（尤其是对海淘代购热门的欧洲、日本、韩国、香港等地区货币的贬值）的情况下，人民币购买力相对下降，国内外商品价差进一步缩小，而海淘群体普遍对商品价格较为敏感，部分海外消费（海淘、进口电商、代购等）由此开始回流国内市场，也促进了国内中高端消费需求的好转。

近几年外币中间价走势图

数据来源：公开资料整理

近几年外币中间价走势图

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