2017年中国房地产行业市场前景及发展趋势预测【图】

    2017 年 1-4 月，全国房地产开发投资完成额累计值 27732 亿元，累计同比 9.3%， 累计同比数据在 2015 年 12 月见底后，保持持续回升势态。2017 年 3 月，房地产开发 投资完成额分别为，一线城市 0.22 万亿元同比增长 6.51%，二线城市 0.71 万亿元同比 增长 8.4%，三线城市 0.14 万亿元同比增长 10.61%，一线城市投资增速回落，二线城市 投资增速小幅增加，三线城市投资增速加快，出现分化现象，符合限购政策下，分地区 调控结果，一线城市推出的土地数量受限和位置城市边缘导致。

全国房地产开发投资完成额

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    相关报告：智研咨询发布的《2017-2023年中国房地产行业竞争态势及投资战略研究报告》

40 大中城市房地产开发投资完成额：亿元

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    2015 年和 2016 年土地 购置面积逐步企稳，增速逐步恢复；年度土地购置费呈平稳上升趋势，2016 年 11 月后 增速小幅下降，购地面积减少导致。由于土地购置费的增速快于土地购置面积增速，导 致单位土地成交价款持续上涨。

月度购置土地面积

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月度土地购置费

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    2017 年 1-4 月，全国商品房销售面积 41655 万平方米，累计同比 15.7%；全国商 品房销售金额 33223 亿元，累计同比 20.1%。由于去年同期累计增速大幅增长，叠加限 购政策逐步收紧，销售面积和销售金额自去年 4 月后出现回落，但随着去年基数增速的 减缓和限购政策效应的减弱，预计 5 月后累计同比将会趋稳。

商品房销售面积:累计值和累计同比

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商品房销售额:累计值和同比

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    2017 年 1-4 月，房屋施工面积 654054 万平方米，累计同比 3.1%，房屋施工面积 自 2011 年起累计同比开始缓慢下降，2016 年 9 月后保持在 3%左右的增幅，较为稳定； 房屋竣工面积 28174 万平方米，累计同比 10.60%，房屋竣工面积和市场预期走势较为 吻合，2016 年 7 月后开始逐步放缓。

房屋施工面积:累计值和同比

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房屋竣工面积:累计值和累计同比

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    2017 年一季度，GDP 同比增长贡献率最高的前三位是工业、其他服务业、批发和 零售业，房地产行业为 GDP 增长提供的累计同比贡献率为 8.3%，同比下降 1.19%，环 比上升 0.5%，位列贡献率第四位。根据历史限购政策调控趋严导致房地产行业对 GDP 贡献率下降的影响来看，房地产 行业对 GDP 的贡献率会在 3-5 个季度下降到较低水平，但在本次 2016 年 930 房地产调 控政策出台后，房地产对 GDP 的贡献率依然维持在一个较高的水平，其他各行业对 GDP 贡献出现了涨跌互现的情况，并且其他服务业和金融业下降幅度较大，如果需 要 GDP 增速保持在 6.5%的水平上，在其他行业不能有效增加支持的情况下，政策再度 加码的空间并不会太大。

各行业 GDP 累计同比贡献率

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各行业对 GDP 累计贡献率同比 单位：%

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房地产业贡献率 单位：%

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    2015 年全国政府主要收入项目包括，全国公共财政收入税收合计 15.23 万亿元，全 国政府性基金收入合计 4.23 万亿元，社会保险基金收入合计 4.64 万亿元；全国财政支 出高于收入 2.36 万亿元，政府性基金收入与支出基本持平，社会保险基金收入高于支出 7236.42 亿元，整体上支出大于收入 1.64 万亿元。全国公共财政收入税收合计中包括房产税 2050.9 亿元、土地增值税 3832.18 亿元、 城镇土地使用税 2142.04 亿元，共占税收合计 5.27%；全国政府性基金收入中国有土地 使用权出让金 30783.8 亿元，占收入合计 72.71%。以上四项与房地产收入相关的收入 占政府收入项目的 16.11%，房地产税收收入对政府收入起到较为重要的作用，土地出让 金增速已经回落，总额位于近年平均值左右，如果再大幅下滑，全国政府收入与支出赤 字敞口将会持续加大。

2015 年全国主要政府收入与支出项目单位：亿元

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土地出让金近年收入与同比 单位：亿元和%

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    百城房价在 2015 年处于相对稳定期，2016 年全面爆发，2016 年 11 月已经达到 12938 元/平方米，同比增长 18.71%，2017 年 1 月 13105 元/平方米，同比增长 18.86%； 一线城市涨幅更为凶猛，且回撤更小，2016 年 11 月达到 40441 元/平方米，同比增长 25.2%；二线城市涨幅与百城房价涨幅平均值较为接近，但略小一些，2016 年 11 月达 到 11697.14 元/平方米，同比增长 17.89%；三线城市涨幅最小，2016 年 11 月为 7359.35 元/平方米，同比增长 9.24%。

百城房价与同比 单位：元，%

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一线城市价格与同比 单位：元，%

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二线城市价格与同比 单位：元，%

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三线城市价格与同比 单位：元，%

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    中国经济发展政策指导性明显，区域经济快速发展下房地产行业必将一同发展，中 央经济工作会议和政府工作报告中均有提出继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、 “一带一路”建设三大战略，雄安新区是在京津冀协同发展框架中的一部分，通过 4 月 后政府对雄安新区的规划设计分析，雄安新区房地产已被限制，因此聚焦在长江经济带和“一带一路”上，长江经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、 重庆、四川、云南、贵州 11 个省市，面积约 205 万平方公里，人口和生产总值均超过全 国的 40%，依托黄金水道推动长江经济带发展，打造中国经济新支撑带。

    “一带一路”分为路上和海上两条线路，路上线路主要以西北方向为主，处于地广 人稀的位置，“一带一路”先期开发已经较为充分，现阶段主要开发海上丝绸之路，经济 环境相对较好，是主要关注的方向，从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲； 从中国沿海港口过南海到南太平洋，重点布局上海、天津、宁波、舟山、广州、深圳、 湛江、汕头、青岛、烟台、大连、福州、厦门、泉州、海口、三亚等沿海城市港口建设。

    2017 年 3 月 5 日召开的十二届全国人大五次会议上，国务院总理李克强在政府工作 报告中提出，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发 挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。粤港澳大湾区地区 包括广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门 9 市和香港、澳门两个 特别行政区形成的城市群。

    一线城市及强二线城市北京、上海、广州、深圳、杭州、南京，以上城市由于长期 被限购，需求未能完全释放，存在缺口，安全边际较高；其次，由于长期执行限购政策， 限购政策效力有被弱化的迹象；第三，资源方面，以上城市是中国发展最好的城市，医院、学校等硬件配套设施齐全，资源优势较大。