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2017年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】

2017年03月27日 14:3710000人浏览字号:T|T

    2017年1-2月,全国商品房销售面积1.41亿平米,同比增长25.1%,增速较2016年全年提高2.6个百分点。分区域来看,东部地区销售面积增速基本符合我们前期草根调研的感受,1-2月,东部地区商品房销售面积6595万平米,同比增长16%,较2016年全年下降7个百分点。超预期的主要是中部和西部地区,中部地区销售面积同比增长33%(2016年全年增速28%),西部地区同比增长36%(2016年全年增速16%),特别是西部地区,大幅超出去年全年的增速。

统计局地区划分标准

地区划分
统计省市数量
统计省市范围
东部地区
11
北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南
中部地区
8
山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南
西部地区
12
内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆

数据来源:公开资料整理

分区域商品房销售面积同比数据


数据来源:公开资料整理

    年初以来中西部地区房地产销售情况较好,主要有四个方面原因:第一是返乡置业,特别是今年春节返乡置业的时间点,恰好与热点城市限购限贷政策的发酵落实前后衔接;第二是比价效应,中西部地区房价近年来涨幅较小、并且绝对值较低,与东部地区相比存在一定的落差,而且在东南沿海城市务工的人员收入增长较快,使他们具备在中西部家乡置业的能力。第三是政策优惠,中西部大多数城市的房地产市场定位还是去库存,有较大力度的购房支持政策,包括税收优惠和财政补贴等,同时在住房保障方面越来越多地货币化安置为主,进一步带动了当地的住房消费。第四是住房消费升级,特别是品牌开发商越来越多地拓展至中西部城市,给这些城市带来了优质的住房产品,推动了当地的住房消费升级,典型的如碧桂园在三四线城市中推广的“劳斯莱斯”项目。

    展望2017年全年,我们认为,年初以来销售较好的部分三四线城市未来具备一定的持续性。根据我们的估算,这类强三线城市占整个三四线城市销售面积的比重大约为30%,剩下约70%的三四线城市由于人口还是持续净流出、并且无法像强三线城市那样受益于高能级核心城市辐射带动,这类城市销售的持续性比较弱。重点的一线和核心二线城市的新房销售景气度将继续受制于政策调控,它们占全国新房销售面积的比重大约为40%。综合来看,考虑到2016年全年的高基数,我们预计,2017年全年全国商品房销售面积同比下降4%左右,销售金额同比下降2%左右。

全国商品房销售面积东部、中部和西部地区占比


数据来源:公开资料整理

2017年全国商品房销售面积预测

数据来源:公开资料整理

2017年全国商品房销售金额预测


数据来源:公开资料整理

    2017年1-2月,全国房屋新开工面积1.72亿平米,同比增长10.4%,增速较2016年全年提高2.3个百分点,其中,住宅新开工面积1.24亿平米,增长14.8%,大幅超出市场预期。2017年1-2月,全国房地产开发投资9854亿元,同比名义增长8.9%,增速较2016年全年提高2个百分点,其中,住宅投资6571亿元,增长9%,增速提高2.6个百分点,分区域结构看,东部地区住宅投资3978亿元(+7.5%)、中部地区1341亿元(+14.5%)、西部地区1253亿元(+8.2%),与销售热度区域分布相吻合,中部和西部地区的投资增速也较高。

    我们认为,中西部地区房地产投资的规模增长,受益于国家中部崛起的战略,特别是像合肥、武汉、郑州、南昌、长沙这样的中部核心城市,其经济实力和收入水平逐渐升级并向传统的东部发达城市靠拢,而这些城市的住房市场无论从成交量还是房价水平来看,都具备进一步发展的空间。

2015-2017年全国房屋新开工面积(单月,万平米)


数据来源:公开资料整理

2015-2017年全国住宅新开工面积(单月,万平米)


数据来源:公开资料整理

新建商品住宅投资规模同比增速(东部、中部、西部地区)


数据来源:公开资料整理

    从历史上来看,全国房地产开发投资中,东部地区占比从60%逐步下降至55%、中部地区稳定在20%并小幅上升、西部地区则从20%逐步上升至25%。综合三大区域的投资增速预判,以及考虑到去年的高基数,我们预计,2017年全年全国房地产开发投资增速在+3%左右,基本维持我们年度策略的预判。上调2017年全年新开工规模的预测,预计2017年全国房屋新开工面积的降幅在5%以内,好于我们年初同比降幅为7%左右的预测。

全国房地产开发投资东部、中部和西部地区占比


数据来源:公开资料整理

2008-2017年全国房屋新开工面积预测


数据来源:公开资料整理

2008-2017年全国房地产开发投资预测


数据来源:公开资料整理

    2017年1-2月,我们跟踪的300城市土地供给建面合计3.28亿平米(累计同比+5%),其中,一线城市780万平米(累计同比+37%)、二线城市1.14亿平米(累计同比+8%)、三四线城市2.06亿平米(累计同比+2%)。

    土地成交方面,2017年1-2月,300城市土地成交建面合计2.76亿平米(累计同比+10%),其中,一线城市912万平米(累计同比+77%),二线城市9742万平米(累计同比+13%),三四线城市1.69亿平米(累计同比+7%)。整体来讲,供给因春节假期影响有所放缓,但是开发商拿地需求依然较为旺盛,特别是在土地资源极度稀缺的一线城市,供需比持续处于低位。

    土地价格方面,2017年1-2月,300城市土地出让金合计5266亿元(累计同比+53%),其中,一线城市575亿元(累计同比+4%),二线城市2931亿元(累计同比+85%),三四线城市约1761亿元(累计同比+35%)。二线城市和三四线城市土地出让金增幅超过超过土地成交建面增幅,反映了实际上在政策调控后,地价并没有出现明显下降,不过溢价率持续回落,300城市宅地成交溢价率已经从去年最高的平均80%的水平,回落并稳定至30%的水平。

300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积(万平米)


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300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率


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    2017年1-2月,房地产开发企业到位资金2.29万亿元,同比增长7%,增速出现明显回落,较2016年全年下降8.2个百分点。其中,银行开发贷4985亿元,同比增长11.5%,按揭贷款3391亿元,同比增长20.4%,较2016年全年下降26个百分点。

    从我们了解的情况来看,开发贷方面规模房企的融资优势更为明显,能够获得较高的授信额度和较低的资金成本。并且值得注意的是,房地产开发企业资金来源中占比达到30%-40%的自筹资金,2017年1-2月为6897亿元,同比大幅下降17.2%,这在一定程度上反映了房企在银行开发贷以外的融资受到了一定的限制,未来开发商整体的融资环境预计将持续保持偏紧的状态。

房地产开发企业到位资金及其同比


数据来源:公开资料整理

房地产开发企业资金来源分类占比


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房地产开发企业国内贷款及其增速


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房地产开发企业自筹资金及其增速


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房地产开发企业收到定金+预收款及其增速


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房地产开发企业收到按揭贷款及其增速


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    按揭贷方面,整体来看,重点城市购房按揭贷款利率的优惠折扣在减少,按揭贷款的发放整体态度是审慎的。2017年2月,融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为4.47%,环比上月增加0.01个百分点,相当于基准利率9.12折,房贷利率连续两月上涨,首套房信贷利率市场持续收紧。不过,银行的信贷政策也是因城而异,在受调控的核心一二线城市,银行对于购房者资质审核等趋于严格、同时放款周期也有所拉长;而在仍处于去库存阶段的三四线城市,商业银行在按揭贷款方面仍有一定的优惠和利好。

35重点城市首套房按揭贷款利率分布


数据来源:公开资料整理

35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣


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35重点城市二套房贷利率分布


数据来源:公开资料整理

35重点城市二套房贷款平均利率走势


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