欢迎来到中国产业信息网设为首页|加入收藏|网站地图|繁体|产业网微薄

中国产业信息网行业频道

产业网 > 行业频道 > 建筑建材 > 房地产 > 正文

2017年中国人口流到哪儿,三线房价如何涨分析【图】

2017年03月20日 14:1210000人浏览字号:T|T

    从地理结构上看,以常住人口减去户籍人口差值看,全国 31 个省直辖市中 17 个省直辖市属于人口净流入状态,其中主要是包括珠三角区域、长三角区域和大北京为主,且集中在东南沿海区域。人口净流出的 14 个省直辖市中,主要集中在中部和西部地区、河北、河南等。同时,24 个省直辖市城镇化率超过 50%,包括部分人口净流出的地区,宁夏、陕西、河北、湖北、重庆、湖南、江西、安徽 8 个省市。这就意味着这 8 个省市的城镇化主要来自于当地农村人口的转移,而同时城镇人口在向外转移,流向更发达的地区。

全国 24 个省市城镇化率超过 50% ,其中包括 8 个人口净流出省市

数据来源:公开资料整理

全国 17 个省市人口净流入 ,人口主要是从中西部地区往东南沿海地区流动

数据来源:公开资料整理

    这 14 个人口净流出的省直辖市中,前五位为河南、四川、贵州、安徽和广西,属于城镇化率在 50%左右及以下的地区,同时人均可支配收入也远低于全国平均水平。这些地区依然处于城镇化率的初级阶段,经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。同时,这些地区的GDP 增速均高于全国 6.7%的水平。

全国 14个省属于人口净流出,主要集中在中部和西部地区

数据来源:公开资料整理

这些人口净流出的省依然 GDP 增速高于全国水平,处于城镇化初级阶段,靠劳动生产力释放拉动

数据来源:公开资料整理

    认为三四线城市当前的库存属于第二类库存,即已开工未销售部分。在前期报告中我们提到过,销售行情来的时候,房企会优先去化尾盘,然后去化已开工未拿预售证的部分,然后再去到已拿地未开工部分。在 2016 年去库存的大背景下,三线省市第一类库存已去化得差不多了,以累计新开工*0.9 减去累计销售数据看,当前去化周期降到了 6 个月,接近历史低位。截止 2016 年底,全国库存为 10.8 亿方,其中二线省市 5.8 亿方,三线省市4.5 亿方,接近 2010 年的水平。

截止 2016年底,三线省市库存为 14 亿方,回到 2013年水平

数据来源:公开资料整理

截止 2016年底,三线省市的去化周期为 19个月

数据来源:公开资料整理

    从逻辑上判断,去化 50% 之后,也即库存周期下降到 2~3 年时 ,就能够带来三线的涨价 。房企的成本中主要包括建安成本和土地成本,全国建安成本差别并不大,且并不是一线城市更贵,然而一线城市土地成本确实是占大头。当前全国建安成本平均约 1560 元,三四线城市的住宅楼面价约 2110 元,再考虑剩下 10%的财务费用等其他相关费用,单位成本价约为 4100 元,当前三四线住宅销售均价为 7400 元左右。也就是说,通常一个三四线城市的楼盘卖掉 50%左右后便已收回成本,剩下的为开发商利润。当前会出现两种情况,一种是原开发商视市场情况慢慢卖,一种是想退出的开发商将项目卖给品牌开发商,而品牌开发商再卖时要转移这部分售价以及享受品牌溢价。这两种情况都意味着,三四线城市房价具备上涨的可能性,建议关注三四线布局的房企,以及关爱流动人口的家乡。

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国城市更新地产市场分析预测及发展趋势研究报告

中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信公众号 中国产业信息网微信服务号中国产业信息网微信服务号
 

精彩图片

 

 

 

产经要闻行业新闻时政综合

7月是电影院线的黄金档期,可企业界的大戏却比银幕上更加高潮迭起

7月是电影院线的黄金档期,可企业界的大戏却比银幕上更加高潮迭起

7月是电影院线的黄金档期,可企业界的大戏却比银幕上更

 

 

产业研究产业数据

 

 

 排行榜产经研究数据