2017年中国城镇化率及三四线住宅销售价格分析【图】

    从地理结构上看，以常住人口减去户籍人口差值看，全国 31 个省直辖市中 17 个省直辖市属于人口净流入状态，其中主要是包括珠三角区域、长三角区域和大北京为主，且集中在东南沿海区域。人口净流出的 14 个省直辖市中，主要集中在中部和西部地区、河北、河南等。同时，24 个省直辖市城镇化率超过 50%，包括部分人口净流出的地区，宁夏、陕西、河北、湖北、重庆、湖南、江西、安徽 8 个省市。这就意味着这 8 个省市的城镇化主要来自于当地农村人口的转移，而同时城镇人口在向外转移，流向更发达的地区。

全国 24 个省市城镇化率超过 50% ，其中包括 8 个人口净流出省市

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全国 17 个省市人口净流入 ，人口主要是从中西部地区往东南沿海地区流动

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    这 14 个人口净流出的省直辖市中，前五位为河南、四川、贵州、安徽和广西，属于城镇化率在 50%左右及以下的地区，同时人均可支配收入也远低于全国平均水平。这些地区依然处于城镇化率的初级阶段，经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。同时，这些地区的GDP 增速均高于全国 6.7%的水平。

全国 14个省属于人口净流出，主要集中在中部和西部地区

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这些人口净流出的省依然 GDP 增速高于全国水平，处于城镇化初级阶段，靠劳动生产力释放拉动

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    认为三四线城市当前的库存属于第二类库存，即已开工未销售部分。在前期提到过，销售行情来的时候，房企会优先去化尾盘，然后去化已开工未拿预售证的部分，然后再去到已拿地未开工部分。在 2016 年去库存的大背景下，三线省市第一类库存已去化得差不多了，以累计新开工*0.9 减去累计销售数据看，当前去化周期降到了 6 个月，接近历史低位。截止 2016 年底，全国库存为 10.8 亿方，其中二线省市 5.8 亿方，三线省市4.5 亿方，接近 2010 年的水平。

截止 2016年底，三线省市库存为 14 亿方，回到 2013年水平

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截止 2016年底，三线省市的去化周期为 19个月

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    从逻辑上判断，去化 50% 之后，也即库存周期下降到 2~3 年时 ，就能够带来三线的涨价。房企的成本中主要包括建安成本和土地成本，全国建安成本差别并不大，且并不是一线城市更贵，然而一线城市土地成本确实是占大头。当前全国建安成本平均约 1560 元，三四线城市的住宅楼面价约 2110 元，再考虑剩下10%的财务费用等其他相关费用，单位成本价约为 4100 元，当前三四线住宅销售均价为 7400 元左右。也就是说，通常一个三四线城市的楼盘卖掉 50%左右后便已收回成本，剩下的为开发商利润。当前会出现两种情况，一种是原开发商视市场情况慢慢卖，一种是想退出的开发商将项目卖给品牌开发商，而品牌开发商再卖时要转移这部分售价以及享受品牌溢价。这两种情况都意味着，三四线城市房价具备上涨的可能性，建议关注三四线布局的房企，以及关爱流动人口的家乡。

    相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国城市更新地产市场分析预测及发展趋势研究报告》