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2017年中国城镇化率、人口增长率、人均可支配收入及外来人口对住房需求分析【图】

    过去一二线城市主要靠人口导入带动城镇化发展和当地房地产市场发展,外地住房需求通常是当地新增的 2-3 倍。当前一线城市收紧土地供给,要发展经济只能加大单位面积的产出,即靠劳动生产率而并非劳动生产力。一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移,未来劳动力需求将减少,挤出的人口将返乡。

    一、过去的城镇化之路,来自三四线城市的人口外流

    从实证角度,一个国家城镇化率达到 50%左右时,流动人口增速达到最大,一个城市城镇化率达到 70%左右时,外来人口开始增加。国家 50%的城镇化率是总量上的人口结构变化,反映的是人口从农村向城镇迁移的过程;城市 70%的城镇化率是增量上的人口规模变化,反映的是外来人口流入城镇的过程。

    从理论角度,一个国家城镇化率 50%对应的是宏观问题,是人口红利逐渐消失、经济发展方式转变的问题;一个城市城镇化率 70%反映的是中观问题,是城市基础设施基本建设完毕、人口和经济密度差吸引外来人口的问题。

2010 年城镇化率达到 50% ,随后城镇化进程放缓

数据来源:公开资料整理

中国在城镇化率达到 50% 后,GDP 增速也开始逐渐放缓

数据来源:公开资料整理

    北上经验:新增外来人口与 70% 的印证

    北京在 75% 城镇化率后,外来人口大量涌入。90 年代时,北京自然人口增长率处于较低水平,而在 1995 年和 2000 年出现外来人口的大幅增长,随后进入稳步吸纳人口的状态。新增外来人口在 2010 年达到最后一个顶峰 90.5 万人后开始逐渐减少。截止 2015 年底,北京常住人口为 2170.5 万人,其中常住外来人口 822.6 万人。北京新增外来人口逐渐减少,我们分析主要有 2 个原因:1)户籍制度管控是北京政府的主动操作;2)劳动力需求减少和劳动生产率的提高是外来人口减少的被动原因。

2015 年北京自然人口增长率 0.3% ,自然增长 6.5 万人

数据来源:公开资料整理

1995 年北京外来人口大量涌入,当时城镇化率达 76%

数据来源:公开资料整理

    上海和北京情况基本相同,开始时间和结束时间分别为 1996 年和 2007 年。上海在 1996年城镇化率达到 74%后新增外来人口急剧增加,直到 2007 年达到顶峰 88.7 万人,随后开始回落,并在 2015 年出现人口流出,减少 14.7 万人。由于上海的户籍管控远比北京宽松,所以认为上海的外来人口减少是更多显示为“自然回落”,背后原因依然是劳动力需求的减少和劳动生产率的提高。

2015 年上海自然人口增长率 0.25% ,自然增长 5.9 万人

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1996 年上海外来人口大量涌入,当时城镇化率为 72%

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    一线城市经济拉动因素从劳动力到劳动生产率过度。城镇化高速增长过后,经济发展方式将转变,劳动生产率成为更重要的因素。从微观企业进行对应,可支配收入反映的是工资支出,也即边际劳动生产率,而 GDP 反映企业收入,也即规模增长。认为,不论从经济增长方式还是城镇化率束缚瓶颈看,一线城市的发展都将从劳动力增加拉动转向劳动生产率提高拉动,也就潜在的降低了对外来人口的需求。以北京和上海为例,人均可支配收入增速超过人均 GDP 的增速分别发生在 2011 年和 2007 年,发生在外来人口增速达到顶点的附近,随后便是劳动力需求减少的阶段,也就是说,随后北京和上海的经济增长模式进入了靠劳动生产率拉动的阶段。

北京在 2011 年人均可支配收入的增速超过人均 GDP 增速

数据来源:公开资料整理

上海在 2007 年人均可支配收入的增速超过人均 GDP 增速

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    密度理论:经济和人口密度差的强效力

    人口流动问题是密度问题,人口流动是密度差引导下的再平衡。将人均 GDP 拆成经济密度和人口密度来看,分成规模空间和流动时间两部分:1)经济密度和人口密度差代表的是市场的空间;2)城市人均 GDP 梯度(经济密度和人口密度的比值)代表吸引强度,越强的吸引将使人口流动在越短的时间内使其达到平衡。

    从经济和人口的密度差看,前五位为上海、北京、天津、广东、浙江;从省市人均 GDP梯度看,前五位为上海、北京、浙江、江苏、广东,而这 6 个省市同时也是人口净流入最多的地方。从规模空间和吸引强度都印证了人口流向是一个再平衡过程。

经济和人口密度差最大的前 5 省市同时是人口净流入最多的 5 大省市

数据来源:公开资料整理

人均GDP最高的前5大省市也是人口净流入最多的省市之列

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    对导入人口来说,轨道交通是最为关键的手段。北京地铁是全国第一个地铁系统,规划于1953 年,始建于 1965 年,运营于 1969 年。截止 2015 年底,全国只有 18 个省直辖市有公共轨道,运营线路总长度 3195 公里,客运总量 140 亿人次,日均 3836 万人次。其中,又以人口吸纳大省广东、北京、上海等地客运量最大。

截止 2015 年底,全国尚有 13 个省直辖市没有公共轨道交通运营

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以广东、北京和上海等人口吸纳大省轨交的客运总量最多

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    结果就是,发达地区享受导入人口城镇化的地产繁荣

    从结构上看,城镇人口可以分为 3 类:1)新增当地人口,即当地新出生婴儿;2)新增外来人口,即新流入的外地城镇人口和流入的农村人口;3)存量人口,即截止到统计时点的上一年,包含所有的当地居民。截止 2016 年底,全国总人口 13.8 亿人,其中城镇常住人口 7.9 亿人,农村常住人口 5.9 亿人;流动人口 2.45 亿人,其中以外出农民工为主。按照我们之前的分类,截止 2016 年底城镇常住人口 7.9 亿人包括:1)新增当地人口 0.05亿人;2)新增流动人口-0.02 亿人(不包含流入的本市辖区农村人口);3)存量人口 7.71亿人。

截止 2016 年底,城镇常住人口 7.9 亿人,增长 2.8%

数据来源:公开资料整理

截止 2016 年底,流动人口 2.45 亿人,下降 0.8%

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    由于存量人口已通过各种途径获得住房居住,简单考虑新增住房需求由新增当地人口(假设平均购房年龄为 25 岁)和新增外来人口决定,则可以得到,外来人口对住房的需的求强度是当地人口的 2~3 倍 ,一线城市更高。以 以 2 倍需求为出发点,可以看到外来人口实现的导入人口城镇化带来的地产繁荣。自 2000 年以来,全国流动人口从 1.21 亿人增加到 2.45 亿人,填充了户籍城镇化率 41%和常住人口城镇化率 57%之间的人口空白。根据前面的分析,根据城镇化的动因,分成导入人口城镇化和当地人口城镇化两种, 其中导入人口城镇化贡献了过去城镇化提升的 50% ,年均新增流动人口 800 万人。

外来人口对住房的需求强度是当地人口的 2-3倍

数据来源:公开资料整理

2014 年以前,导入人口型的城镇化贡献了城镇化率提升的50%

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    发达城市完整享受了导入人口城镇化盛宴。统计流动人口的去向,可以很明显的看到以北京、长三角和珠三角三大发达地区享受了高速城镇化的红利。根据 2010 年第六次人口普查数据可以看到,吸纳跨省流动人口 TOP5 的省份分别是广东、浙江、上海、江苏和北京,总计吸纳 5672 万人,占全国跨省流动人口 8588 万人的 66%。从 2005 年以来,这5 大省份贡献了全国商品房市场 40% 的销售金额和 26% 的销售面积。

TOP5 的人口吸纳省份占总流动人口的 66%

数据来源:公开资料整理

TOP5 省商品房销售金额和面积分别累计占比 40%和 26%

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    然而 现在一线城市需要的是劳动生产率,劳动力需求减少

    一线城市因为限制城市的扩张,土地供给收紧的同时也要发展经济,这就需要单位面积产出的提升,意味着城市发展需要劳动生产率的提升,而不是劳动生产力。一线城市因为人口管控(北京 2200 万人,上海 2500 万人),所以不会加大土地供给,近年来出现土地供给下降,特别是住宅用地。一线城市经济和人口的密度差依然吸引着外来人口流入,只是经济增长方式的转变使得劳动力的需求减少,一个城市的经济增长最后会反映到地租上,各行业的租金成本提高会转移到最终产出上,反应在衣食住行等生活成本上。生活成本的提高意味着企业的人力成本也随之提高,从而减少了新增就业岗位的供给。无法承担的一线城市生活成本,以及就业机会的下降,将会导致人口的流出,目前北京和上海已经出现端倪。

以地租形势看,北京优质写字楼的租金和住宅的租金在 2010 年和 2016出现了大幅增长

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    要想形成人口固化,除了靠户籍制度外,还有一个就是买房行为。然而各线省市的房价梯度形成,房价的分化增长远超过各线省市的储蓄和收入梯度。我们前面提到,一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区,以及河南、河北等地,是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差,在一线城市积累的财富足够在家乡置业,于是增大了返乡的诱惑力。

一线与三线省市的房价梯度由 4 倍拉到了 7倍

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一线与三线省市的户均可支配收入一直维持在 2倍

数据来源:公开资料整理

    返乡潮来临,迎来三四线商品房市场的中周期

    至于返乡后的工作机会,因为三四线城市的 GDP 增长依然是劳动生产力释放带来的,这就意味着对劳动力是有需求的。以三四线省市的产业结构看,劳动力需求与流回的劳动力方向是接轨的,原因在于首先从一线城市流出的是工资较低的第二产业和较中端的第三产业,而三四线城市依然处于以第二产业为主的产业结构,所以形成了有效的劳动力供给和需求。当前北京和上海合计人口流出 20 万人左右,这是从总量上看见的净流出效果,而内部结构上持续流出的人口暂时无法观察。如果人口是因为生活成本提高自然流出的,那么将从哪里来,回哪里去——返乡。

    全国 291 个地级市,而万科仅进入 66 个城市,也就是说在商品房发展的年代,从品牌来说并没有深入到更细的城市,存量人口也并没有完全进入到商品房时代,还住在曾经的福利房里。而商品房发展至今已有 18 年,近 18 年的房龄也即将进入改善住房的年代,关注三四线城市的首套置业。

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国城市居民市场运营态势及投资前景分析报告

本文采编:CY329

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