2016年中国商品房销售情况分析【图】

    我国商品房主要分为住宅商品房、商业营业用房、办公楼商品房三种类型，其中住宅商品房在我国商品房中占有主要地位。

    A、住宅商品房

    2005 年我国住宅商品房年销售面积为 49,587.83 万平方米， 2015 年增长至112,406.00 万平方米，年均复合增长率为 8.53%。 2010 年以来，受房地产调控政策的影响， 2011 年和 2012 年住宅商品房销售面积增速放缓。 2013 年，我国商品房住宅销售面积较 2012 年增长了 17.52%，增长速度快速回升。 2014 年全国经济下行压力较大，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求退出， 2014 年住宅商品房销售面积下降。 2015 年，政策环境改善，在行业政策定调去库存、信贷政策持续宽松支持消费的背景下，居民购房门槛和成本降低，住宅商品房销售面积增长。

    从短期来看，我国行业政策存在进一步宽松的空间，包括供给侧的定调去库存、保障房货币化，以及需求侧的信贷金融支持合理住房需求、税费减免优惠加大、降低刚需购房门槛等，住宅商品房销售规模有望进一步扩大。从长期来看，随着我国城市化进程的持续推进，住宅商品房依然保持较大销售规模。

2005-2015年我国住宅商品房销售面积及增长率变化图

    由于住宅商品房销售面积约占商品房总销售面积的 87%左右，因此住宅商品房的销售对卫浴行业有较大的影响。最近五年，我国住宅商品房销售面积复合增长率为 3.78%，出于谨慎方面考虑，以近五年最低增长率 2%来保守估计，预计 2016 年至 2019 年，我国住宅商品房的销售面积将分别达到 11.47 亿平方米、 11.69 亿平方米、 11.93 亿平方米及 12.17 亿平方米。

    按照每套住房平均 90 平方米测算， 2016 年至 2019 年我国住宅商品房的销售套数将分别达到 1,274 万套、 1,299 万套、 1,325 万套及 1,352 万套。每套住房至少需要坐便器或蹲便器、浴室柜、台盆、淋浴设备等 4 件主要卫生洁具产品。据此推算， 2016 年至 2018 年卫生洁具的需求量分别为 5,096 万件、 5,196 万件、5,300 万件及 5,408 万件。

    假如每套住宅商品房至少 50%的面积需要陶瓷砖， 根据上述住宅商品房销售面积数据测算， 2016 年至 2019 年我国陶瓷砖的需求量将分别达到 5.73 亿平方米、 5.85 亿平方米、 5.96 亿平方米和 6.08 亿平方米。

    B、商业营业用房

    在我国城镇化进程中，新型城市发展规划及商业环境不断升级，需要大量开发购物、餐饮、娱乐休闲等商业营业用房。 同时，商业营业用房受国家房地产调控政策的影响较小，形成了对卫浴产品持续、稳定的市场需求。

    2005 年至 2015 年，我国商业营业用房年销售面积从 4,081.38 万平方米增长到 9,252.00 万平方米，年复合增长率为 8.53%。近三年我国商业营业用房年销售面积增速逐渐放缓，我国商业营业用房销售面积及增长率的变化图如下所示：

2005-2015年我国商业营业用房销售面积及增长率变化图

    C、办公楼商品房

    随着我国经济的增长及城市化建设的加速，办公楼房地产业也随之迅速发展。 2005 年至 2015 年间，办公楼年销售复合增长率为 10.26%。 2008 年由于受经济危机影响，办公楼销售面积下降幅度较大，但 2009 年国家相关经济刺激政策出台，办公楼销售面积有了较大幅度的回升。 2010 年以来，我国办公楼商品房的销量面积增速逐步提升。 2014 年全国经济下行压力较大，办公楼商品房需求减弱，办公楼商品房销售面积出现下降。 2015 年房地产政策环境改善，办公楼商品房销售面积有所回升。近年我国办公楼商品房投资额持续增长， 2015 年达到 6,210 亿元，预期我国办公楼商品房的市场需求依然可观。

    2005 - 2015 年-我国办公楼的销售面积及增长率的变化图如下所示：

    相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研与投资战略研究报告》