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国内长租公寓品牌发展格局、两大运营模式及成功经营的四大要素分析【图】

    一、国内长租公寓品牌发展格局分析

    (一)、四大类长租公寓品牌

    近年来,面对市场的刚性需求,国家租赁政策的有力引导,公寓市场引来多方企业分食蛋糕,不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域,还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓,以窝趣、城家为代表的酒店系公寓,以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。

四大类长租公寓品牌分析

数据来源:公开数据整理

    (一)、品牌格局分析--按集中式/分散式分类

    1、集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼(或一栋楼的几层),然后对房间进行统一装修,配备统一的服务,然后进行出租。

租下整栋楼的公寓分类

序号
类别
 
租金情况
品牌
1
普通
 
月租金在500-1K元
深圳协纵
2
中端
 
月租金在1K-2K元
青客
3
高端
 
月租金在2K-4K元域、寓见
青年汇、You+、未来
4
高级
 
月租金在1W元以上:源涞国际、亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克;买下整栋楼的公寓有:北京新派公寓
 

数据来源:公开数据整理

    2、分散式:品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源,对房间装修装配后,以公寓品牌对外出租。分两种形态,一种是整租,租进来是三居,租出去就是整套三居,一种是合租,租进来三居,租出去三四间房,然后又分为不同价位档次。

合租的品牌公寓

序号
类别
价格
品牌
1
普通
价格500-1K元
优客逸家
2
中端
价格1K-3K元
蘑菇、青客
3
高端
价格3K以上
源涞国际、自如友家;整租的品牌公寓:源涞国际,价格1W元以上。

数据来源:公开数据整理

    (三)、品牌对比分析

    至2016年,国内已有多个互联网类长租公寓品牌,如下主要选取其中运营较为成熟的、融资能力强、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓见公寓、YOU+5个品牌进行对比分析。

国内主要长租公寓品牌对比分析

数据来源:公开数据整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告

    通过分析以上5个品牌的基本情况,不难发现,目前为止国内大多数长期公寓均分布在住房需求大、频率高,租金承担能力强的北上广深一线城市,二线城市由于住房需求相对稍少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。各品牌规模都不大,属于典型新兴领域,多品牌混战、各品牌市场占有率低,相对国内2.5万亿的住房租赁市场正处于启蒙阶段,尚未形成巨头型品牌,依然存在市场机会点。目前市场主要存在两类收房模式,一是以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房,主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约,然后进行统一装修改造、集中运营管理,其优势在于整体收房成本较低,实现标准化流程,便于集中装修、运营管理,同时有利于核心优势--租客社交平台的搭建,但是其收房慢、难以形成规模等劣势也很明显;二是以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式,整栋拿地降低成本、建立标准化,分散式收房迅速扩大覆盖面,满足多样化需求,实现规模化发展。品牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务,同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升级,如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题,专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理费力的问题,真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告》

    二、长租公寓的两大运营模式分析

    (一)、长租公寓运营模式概述

    近年来,长租公寓作为租赁市场中的新兴力量,发展势头迅猛,尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级,市场前景明朗,房地产龙头企业,诸如万科、世联行等也已纷纷切入布局。截至2015年,我国房屋租赁的交易额总规模达到8,000亿元,而根据预测,我国租赁市场未来的租金规模可以达到2万亿左右。巨大的潜力加上国家政策的多番支持,长租公寓行业已经迎来了蓬勃发展之势,传统经济行业纷纷借此拓展自己的领地,创业者争相携带资本涌入淘金,一些开发商、酒店等也从中分一杯羹,整个长租公寓领域风起云涌,在互联网的深度嫁接之下,可谓群雄逐鹿。

    在过去,开发商为了追求土地价值的最大化,更倾向于从开发的角度,即B端的逻辑去思考,而现在,由于存量房时代的悄然来临,基于存量房的改造和装修升级,并通过提供各项增值服务,如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务,而吸引特定市场人群(如高管、创业青年、毕业学生)的服务式长租公寓正在改变传统租赁行业。服务式长租公寓有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式,而是有专业机构介入的专业化服务模式。此类公寓更多的是从人的角度,即C端去考虑效益,房子只是个载体,更重要的是社区运营和管理。租客用私人小空间去换取社交大空间,运营商则通过增加黏性,从各种衍生需求挖掘额外效益。随着越来越多的外地年轻人向经济更发达城市的聚集,服务式长租公寓将有广阔的发展空间。

    长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种,就二者共性而言,空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚,其房源来自分散的房东,通过房屋包租经营,标准化的服务与改稿,提供全新的租住体验,其挑战在于对公寓的管理与社群运营。

    (二)、集中式长租公寓运营模式

集中式长租公寓运营框架图

数据来源:公开数据整理

    (三)、分布式长租公寓运营模式

分布式长租公寓运营框架

数据来源:公开数据整理

    三、长租公寓成功经营的四大要素分析

    (一)、运营管理体系

    管理体系和IT系统支持,规模化早期就要开始投入,以保证管理不失控。

    分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时,通常会出现管理瓶颈,基于Excel和线下粗放管理在超过500间规模时容易导致失控(拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降),小螺趣租即典型案例。各一线公寓公司均从早期就开始在管理体系和IT支持上进行投入。

国内长租公寓企业运营管理体系分析

数据来源:公开数据整理

    (二)、产品研发能力

    产品与客户需求的匹配决定出租率,应建立产品实验室,根据客户需求迭代更新,实现产品标准化。

    自如、寓见等一线公寓公司在总部设立了产品研发实验室(样板间),能够持续改进产品。产品研发的主要功能包括:

国内长租公寓企业产品研发能力分析

数据来源:公开数据整理

    (三)、企业融资能力

    企业持续融资能力是满足公寓业务规模化的必须。

    有了初步的运营和IT体系以后,持续面临的是资金瓶颈。公寓业务高投入,低毛利,在规模化发展时一定是负向现金流。10000间分散式公寓意味着上亿元人民币的投入。没有得到持续投资的企业房源基本停在1000间左右。

    可以看出,对于房地产这一“烧钱”的行业来说,是否有足够的资金支持是能否继续发展的决定性条件。

    (四)、批量拿房资源

    持续拿到融资的企业,在发展到万间体量时,为了继续快速扩张且保持租金及出租率水平,将不能无限制地继续靠地推来获取房源和租客,而是需要批量拿房这个核心资源的支持。看到目前两大龙头企业自如和青客,都是有强资源作为保障的运营公司:

    1、自如友家依靠链家地铺的扩张,从地铺经纪人获取批量的房源线索;

    2、青客公寓以国资背景,获得上海市地方政府支持,拿到地方政府投资(嘉定、闵行区政府分别投资2000万元)及政策支持(地方政府发动街道办、动迁办批量提供房源,并提供租房补贴、税务优惠)除此两家,一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。能否找到房源供应的战略合作伙伴,也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。

本文采编:CY315
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2024-2030年中国长租公寓行业市场运行格局及发展策略分析报告
2024-2030年中国长租公寓行业市场运行格局及发展策略分析报告

《2024-2030年中国长租公寓行业市场运行格局及发展策略分析报告》共十二章,包含2024-2030年长租公寓行业投资分析,2024-2030年长租公寓行业面临的困境,长租公寓行业发展战略研究等内容。

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