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2016年全国商品房销售量、土地成交量及房价走势分析【图】

    2016年1-11 月,全国房地产开发投资同比名义增长了 6.50%,增速比 1-10 月份 下降了 0.1 个百分点。同时,1-11 月的房屋新开工面积、商品房销售面积以及 商品房销售额也均有一定的增长,但是增速正在放缓。可以看到,总体而言 全年房地产行业依然保持了高增长,特别是在土地购置方面,同比下跌幅度已出 现收窄的情况。由于一线城市和二线核心城市受到限购政策的影响,第四季度开 始各项指标均有所回落。

房地产开发投资额及同比数据

资料来源:公开资料整理

商品房销售额及面积数据

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    11 月 100 城市住宅用地面积环比增加了 68.90%。其中,一、二线城市的土 地成交量有所上升,三线城市住宅用地面积交易量较上月下滑了 14.53%,说明 房企对二三线城市的补库意愿正在增加。由于 2016 年一二线城市投资占比更大, 尽管房地产投资增速有所放缓,但房地产投资总额仍在高位并且趋势在短期内难见拐点。同时,从全国整体数据看,2016 年土地价格的大幅增长带 动房价的出现明显的变化,而区域的走向也同样影响企业拿地的方向。2016 年 房企全面回归一、二线城市,包括人口较为集中的三线城市,这也造成了土地市 场的冷热不均,大城市的优质地块的价格竞价激励、水涨船高;而三四线城市的 土地出让则显得困难的多。

全国100大中小城市土地交易量

资料来源:公开资料整理

全国100大中小城市土地成交总价

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    2016年1-11 月份,商品房销售面积为 135,829.00 万平方米,同比增长 24.30%, 增速比 1-10 月份回落 2.50 个百分点。其中,住宅销售面积增长 24.50%,办公 楼销售面积增长 31.40%,商业营业用房销售面积增长 17.50%。商品房销售额 102,503.00 亿元,同比增长 37.50%,增速回落 3.70 个百分点。其中,住宅销 售额增长 39.30%,办公楼销售额增长 46.50%,商业营业用房销售额增长 20.10%。

分类商品房销售面积及同比

资料来源:公开资料整理

分类商品房销售额及同比

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    从数据可以看出,2016 年商品房销售面积累计同比均为正增长,且上半年 出现了增速大幅上行。纵观历史数据,发现 2009 年增速回正且持续上升, 并一直延续这个趋势至 2011 年底。同时也可以看到销售数据有不可持续 的大幅增长。2017 年商品房销售面积同比增速将逐步放缓,或者会 出现负增长的局面。理由是,2015 年被压抑的需求在 2016 年得到释放。但是房 价的过快增长对经济发展有害无利,随着各地房地产政策的陆续出台,2016 年 第四季度起销售数据出现下滑的趋势。而且政策均有一定的延续性,因此预计 2017 年上半年房屋销售将出现明显下滑。

全国商品房销售面积及同比

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全国商品房销售额及同比

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全国重点城市交易量变化(单位:万平方米)

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    按揭贷款利率的变化将会是左右房价的一大因素。换句话说,杠杆 率的变化对购房者的购买力将会有很大影响。预计 2017 年个人按揭贷款利 率将呈现向上趋势。在一线城市,受到政策的变动,居民在购房时能用到的杠杆 受到了限制,购房能力受到遏制。二线城市虽然区域优势较为明显,人口集中 度也较高,但调控政策的出台势必会抑制一部分以投机为目的的投资客,也 会使购房者对入房市持观望态度,价格会有下降空间;三线城市则仍然将持 续去库存的状态,对房价的上涨不具有支撑。

个人按揭贷款数额逐年升高

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个人住房贷款利率将出现拐点

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    2016年1-11 月份,全国房企进行的房屋施工面积为 745,122.00 万平方米,同比增 长 2.90%,增速环比下降了 0.4 个百分点。其中,住宅施工面积 511,416.00 万 平方米,同比增长 1.60%;房屋新开工面积 151,303.00 万平方米,同比增长 7.60%,增速下降了 0.50 个百分点。其中,住宅新开工面积 104,776.00 万平方 米,同比增长 7.90%;房屋竣工面积 77,073.00 万平方米,增长 6.40%,增速回 落 0.20 个百分点。其中,住宅竣工面积 56,379.00 万平方米,增速为 5.30%。

全国房屋施工面积及同比情况

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住宅施工面积及同比情况

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    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国房地产行业市场供需预测及投资战略研究报告

本文采编:CY303
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