2016年中国物流地产行业发展现状及市场需求状况分析【图】

物流地产 2016-06-27 06:47

一、物流地产行业发展现状

1、物流成本占比情况

目前，中国物流成本占GDP比重占17.8%，为美国的两倍多，远高于美国8.3%的水平，体现了物流运行的低效率。这主要是当前物流设施落后的表现。中国有5.5亿平方米的物流设施，其中实现可以达到现代物流设施标准的只有不到1亿平方米。与落后物流设施相对应的是中国近年来物流总量的爆发增长，早在2012年中国的物流业市场规模就超越美国位居全球第一，在超过美国的第二年也就是2013年中国物流业的市场规模达1.59万亿美元，占全球的18.6%。

中国物流成居高不下

中国和美国物流总费用占GDP 比重对比

2003-2014年物流总费用构成占比

2、物流地产回报率趋势

随着物流总量的不断增长，现代物流设施低成本、高效率的成本优势变得越来越明显，从而带动了近年来物流地产的投资机遇。为满足快速上升的物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，国内以京东为代表的电商企业开始打造自身物流体系、建设现代仓储设施。

住宅地产投资回报率较低，而商业地产项目风险大、门槛高、模式复杂。相比较而言，物流地产有着统一的建设标准属于标准化产品、流动性较好、收益稳定，而且得益于整个行业的快速增长，投资回报率水平也十分可观。

市场的旺盛需求推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅9.1%。整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%-4%的投资回报率。

一线城市物流地产回报率趋势

一线城市地产项目投资回报水平

二、物流地产行业需求状况

A、居民收入水平提升，消费能力增强

随着中国经济的不断增长，2015年中国人均GDP达到8016美元，特别是一线城市北上广深的人均GDP早就已经达到了世界银行制定的发达国家或地区标准的门槛。

2015年城镇可支配收入31195元，增长8.1%；农村人均纯收入也首次突破万元门槛，达到11422元。在人均GDP和居民收入不断提升的同时，居民的消费需求也日趋强劲，尤其以高端制造、食品、药品、快速消费品等行业物流需求的明显增加，拉动了高端物流设施建设的增长。

我国城乡居民收入水平持续增长（单位元）

B、电商、第三方物流推动增长需求

从客户上看，物流地产市场的客户可以分为三类。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克，传统制造业如博世，施耐德，通用。它们主要出于盘活固定资产的考虑，已经没有较大的增长潜力。近10年来，物流地产市场规模稳步增长，主要得益于另两股推动力量——电商（阿里巴巴、京东、凡客）、第三方物流（德邦、顺丰、DHL）。

2012-2014年普洛斯在华各行业租户占比

（1）电商是新型的零售形态，在近几年得到了爆发式高速增长。2015年，我国电子商务交易额预计为20.8万亿元，同比增长约27%。全国网络零售交易额为3.88万亿元，同比增长33.3%，其中实物商品网上零售额为32424亿元，同比增长31.6%。全国快递服务企业业务量累计完成206.7亿件，同比增长48%，其中约有70%是由于国内电子商务产生的快递量。阿里巴巴旗下的天猫商城仅仅在2015年“双十一”1天的交易额就达到912亿。

中国网购交易额急速增长

天猫商城双11交易额（单位：亿元）

由于国内网购交易额在近几年的爆炸式增长，原有的物流设施根本难以满足电商的需求。在物流领域，仓储信息化程度的要求在不断提高。信息技术为快递行业带来的变革主要存在于两个方面：运输的信息化管理和仓储的智能化操作。

首先，对于运输的信息化管理，主要集中在途中对货物运输进行实时监测。目前部分快递公司已采用站点登记后上传信息来进行追踪管理，但仍缺乏一定时效性，未来有望借助卫星定位和互联网技术的结合对运输状态进行实时追踪，更精确的把握运输时间，便于高效性业务管理。

其次，对于仓储智能化操作，就是将自动化与信息化相结合，通过物联网及互联网技术对货物信息进行采集处理，计算机发出指令，实现无人化智能作业。

目前大部分快递公司还停留在纯人工或者使用吊车等机械设备完成货物的搬运和分拣等操作，小部分技术先进的快递企业已建立自动化立体仓库，但真正智能化仓储操作还处于探索阶段。随着射频识别RFID、传感系统等智能仓储核心技术逐渐成熟，仓储环节的操作将更高效。

电子商务企业租赁现成物流地产的物业，有的也会根据需求定制仓库，同时还有部分电商选择自建，电商需求明显。以京东、阿里为代表的电商企业采取部分自建仓储的模式缓解仓储资源缺口，但远远不能满足其外部需求，目前仍然有近一半的仓储设施来自外部租赁。而且物流地产的开发具有较陡的学习曲线，以电商自行开发的情况看，平均4 年才能掌握成功的开发经验，因此相比于专业的物流地产商，电商直接进入依然有一定的技术壁垒。电商快速及时的配送以及高效的供应链都需要现代物流设施的支持，因此快速增长的电商零售额是目前现代物流仓储设施需求的重要驱动因素。

（2）第三方物流市场同样发展迅速，过去五年全年复合增长在20%以上。第三方物流公司按装车货物区分可以分为包裹快递企业（30公斤以下），零担物流（30公斤到吨位级），整车物流（货物可装满一车）。整车物流是将同一类货物运往同一目的地，零担和快递物流则是将不同类货物运往不同地点的运送模式。第三方物流主要分为重资产自建网络型，如德邦物流，和轻资产平台整合型，如安能、卡型天下等两类。

物流分类

第三方物流企业运作模式分类

电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产供应商愈加倚重。业内预计中国在线零售行业将飞速发展，并在未来三年内（2015-2018年）实现31%的年复合增长率。

C、高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低

随着我国步入服务消费社会，零售消费品及高端制造业的旺盛需求，高端设施的缺口变得十分巨大。而传统的旧仓库在各个方面和高标准的仓储设施有明显差距，建设标准和安保管理等很不规范，不能实现简单的替代改造，只能选择新建新的高标准仓储设施。

到2015年，中国人均物流面积为0.43平米，仅为美国的8%左右，而中高标准物流设施人均面积不到0.015 平方米，我国主要物流的供应商的市场份额不足3%，市场集中度很低。从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，有很大的发展空间，提升空间十分充足，蕴含较多的投资机会。

高端仓储设施缺口巨大

中美人均高端物流设施面积差距巨大

D、土地成稀缺资源，供给受限

物流地产是很大程度上依赖租金收益的行业，要实现这个规模需要大规模开发土地。我国的高端物流设施有超过60%集中在一线城市，拿地难的问题已经完全显现出来。一方面，政府积极推行集约用地同时逐年下调城市工业用地指标。2014 年9 月1日施行的《节约集约利用土地规定》中指出，对特大城市新增建设用地严格限制，并将逐渐减少。另一方面，物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，因此政府为了把土地换成更多的财政收入，在项目审批的时候不大可能单独批准大片土地建物流基础设施。

一线城市成交工业用地

在一线城市，拿地难将成为制约物流地产快速发展的主要因素。一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象。我国目前物流土地供应缺口在1.8亿平方米左右，长期的供需不平衡，目前物流用地的空置率迅速下降，租金直线上涨。而对其他的城市来说，尽管企业在拿地方面相对容易，由于市场还没有完全开发出来，物流需求量的不足，存在着空置率高和回报周期缓慢等多种问题。

2014年29个物流节点城市仓库租金均有增长