2016-2020年中国城市住房市场供给需求规模预测、需求结构、供需匹配度分布情况分析【图】

城市住房 2016-06-03 06:21

一、住房需求类型分析

1、家庭裂生需求：来自城镇人口自然增长及家庭户规模变动

假设各城市城镇人口按2011~2015 年的年均复合自然增长率继续增长至2020 年，届时家庭户人口占总人口比例相较2010 年第六次人口普查上升1 个百分点，家庭户规模变动量为第五、六次人口普查差值的1/2，户均占用住房套数维持在0.94 套/户。

2、城镇迁入需求：来自农村人口流入、集体户转化及其他城市人口迁入

假设各城市城镇人口增速与2011~2015 年一致，估算未来五年城镇人口流入（包含农村人口流入及其他城市人口迁入）。基于第五、六次人口普查计算就地城镇化率，假设该比率在2011~2020 年不变。

就地城镇化：因城市地理边界扩张而导致原农村人口自然转化为城市人口，其居住地未发生实际变化，该部分城镇化人口不创造有效住房需求，应在计算迁入性需求时予以修正。

3、拆除改造需求：来自城市住房拆除改造所导致的人口安置

基于第五、六次人口普查关于家庭住房状况的10%抽样调查数据，计算建于各年代的房龄组2000~2010 年的拆除率，假设该比率在2011~2020 年不变，进而根据2010年底各房龄组房屋数推算2016~2020 年各房龄组住房拆除量。

城镇住房需求预测框架图

二、住房需求规模结构预测

1、需求规模有多大：全国总量10.9 亿平方米，超高能级城市占比7%，高、中、低能级城市各占三成左右

全国277 个地级市2016~2020 年均城镇住房需求合计1013 万套，折合新房面积10.9亿平方米。区别于传统一、二、三线城市划分标准，基于主成分分析法2和聚类分析法将地级市重新划分为四个能级，其中，超高能级城市需求规模占比约为7%，高能级、中能级、低能级城市需求规模分别占比30%左右；按地理区域划分，华东地区住房需求占比超过30%，远高于其他地区，华北、华南、华中、西南地区体量接近，西北、东北地区占比相对较低。

全部城市2016~2020 年年均住房需求规模

	城市数目	每年需求住房总套数（万套）		每年需求住房总面积（亿平方米）
全国	277	1,013.0	100%	10.9	100%
按等级
超高能级	4	70.4	7%	0.7	7%
高能级	21	297.7	29%	3.1	28%
中能级	84	342.8	34%	3.8	35%
低能级	168	302.0	30%	3.3	30%
按区域
东北	34	71.3	7%	0.7	6%
华北	32	130.7	13%	1.4	13%
华东	66	333.6	33%	3.7	34%
华南	35	99.1	10%	1.0	10%
华中	52	187.4	19%	2.1	19%
西北	28	49.4	5%	0.5	5%
西南	30	141.5	14%	1.4	13%

277 个地级及以上城市主成分分析及聚类分析汇总图

2、需求分布于何处：集中于环渤海、长三角、珠三角、中部及西南五大都市圈

为直观表示277 个地级市2016~2020 年住房需求预测结果，绘制全国及区域层面热感图反映其地理分布，颜色由浅及深表征住房需求量由低及高。

从全国分布来看，当前住房需求规模较大的城市主要集中于环渤海都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈、中部都市圈及西南都市圈，以北京、天津、上海、南京、广州、深圳、合肥、武汉、重庆、成都等城市为代表。

从区域分布来看，华东、华中地区住房需求旺盛且分布相对均匀，西北、华北、华南、东北、西南地区内部需求分化明显且多聚集于区域中心城市。

全国地级及以上城市2016~2020 年年均住房需求面积分布热感图

全国各区域2016~2020 年年均住房需求面积分布热感图

2016~2020 年年均住房需求量前20 位城市

3、需求结构怎么样：核心城市人口导入，中低能级城市拆除为主

住房需求在不同城市间的分化不仅仅反映于绝对规模，还体现在内部需求结构上。基于需求来源结构的不同，可将277 个地级市划分为三大核心需求类型：

人口驱动型：以人口流入为核心住房需求驱动因素（此类需求占总需求比例不小于另外二者之和，即不小于50%），代表城市北京、上海、天津。

拆除驱动型：以城市住房拆除所导致的被动需求为核心住房需求驱动因素（此类需求占总需求比例不小于另外二者之和，即不小于50%），代表城市哈尔滨、长春、贵阳。

均衡驱动型：三类住房需求占总需求比例均不超过50%，代表城市济南、西安、兰州。

城市间住房需求结构差异在一定程度上昭示潜在的市场风险。一方面，对于以北京、上海、深圳、广州、天津、南京、苏州、合肥等区域中心城市为代表的人口驱动型城市，因其住房需求主要来自于农村人口转化及其他城市外来人口流入，在我国现阶段城镇化进程持续推进的背景下，仍将催生旺盛的新增住房需求，住房成交量和价格也将维持稳定增长；而另一方面，对于哈尔滨、长春、贵阳等拆除驱动型城市而言，新增住房需求主要依赖于城市房屋的高拆除率，核心需求仍来自于城市内部，在缺乏外部需求支撑的情况下，一旦未来这种“以拆促建”的模式无法持续，极有可能面临严峻的市场风险。

均衡驱动型城市的市场风险则介于上述二者之间。因此，相较于拆除驱动型城市，未来我们更看好人口驱动型和均衡驱动型城市。

基于来源结构的城市需求类型划分结果

需求类型	划分标准	具体城市
人口驱动型	城镇迁入需求在总住房需求结构中占比大于等于50%	北京、广州、上海、深圳、合肥、成都、天津、武汉、长沙、大连、宁波、郑州、南昌、南宁、苏州、南京、杭州、青岛、沈阳、海口、重庆、厦门、昆明、福州、石家庄、无锡、芜湖、常州、惠州、太原、泸州、南充、东莞、龙岩、中山、漳州、丹东、丽水、金华、日照、北海、泉州、烟台、聊城、三亚、佛山、潍坊、廊坊、台州榆林、保山、遂宁、遵义、眉山、巴中、怀化、丽江、资阳、衡水、绥化、晋中、张家界、朔州、定西、营口、张家口、辽阳、亳州、大同、锦州、黄山、固原
拆除驱动型	拆除改造需求在总住房需求结构中占比大于等于50%	哈尔滨、长春、绵阳、洛阳、徐州、吉林、连云港、鞍山、贵阳、唐山、泰州、淮安、扬州、清远、呼和浩特、菏泽、常德、宁德、西宁、韶关、潮州、齐齐哈尔、大庆、乌鲁木齐、盘锦、铁岭、乐山、宿迁、阜新、新乡、德阳、鹰潭、池州、达州、赤峰、鹤壁、宜宾、朝阳、白山、通辽、广安、雅安、白城、乌海、延安、本溪、庆阳、白银、临汾、长治、运城、邵阳、辽源、松原、梧州、娄底、濮阳、广元、平凉、晋城、内江、呼伦贝尔、吉安、天水、安康、通化、孝感、自贡、玉林、湘潭、三门峡、邢台、益阳、岳阳、平顶山、荆州、四平、上饶、景德镇、云浮、贵港、黄冈、来宾、梅州、周口、宝鸡、咸阳、嘉峪关、新余、商丘、昭通、渭南、河池、许昌、信阳、南阳、枣庄、贺州、萍乡、衡阳、株洲、十堰、驻马店、漯河、黄石、安阳、百色、河源、肇庆、双鸭山、抚顺、鸡西、鹤岗、揭阳、茂名、牡丹江、伊春、佳木斯、黑河、七台河、克拉玛依
均衡驱动型	三种需求在总住房需求结构中占比均不超过50%	西安、济南、宜昌、临沂、嘉兴、包头、南通、镇江、德州、滨州、盐城、沧州、绍兴、赣州、蚌埠、秦皇岛、济宁、桂林、保定、邯郸、柳州、衢州、莆田、湖州、东营、温州、泰安、珠海、舟山、淄博、银川、兰州、湛江、江门、南平、武威、葫芦岛、宿州、安庆、宣城、承德、攀枝花、鄂州、商洛、吴忠、莱芜、铜川、郴州、淮北、防城港、宜春、马鞍山、随州、滁州、汉中、抚州、乌兰察布、焦作、鄂尔多斯、淮南、开封、钦州、咸宁、荆门、九江、六安、张掖、吕梁、玉溪、金昌、安顺、石嘴山、临沧、阳泉、六盘水、酒泉、忻州、曲靖、永州、铜陵、三明