2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势预测【图】

房地产 2016-04-21 05:28

一、中国房地产市场发展现状

1、2015 年全年商品房销售额和销售面积分别为8.7 万亿和12.8 万亿平米，分别同比增长14.4%和6.5%，而2014 年同期为分别下降6.3%和7.6%。在信贷放松和“去库存”政策刺激下，商品房销售市场已经回暖。

2015年中国商品房销售金额及同比增速

2015年中国商品房销售面积及同比增速

2、2016 年1-3 月份，商品房销售面积2.43 亿平米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9 个百分点；商品房销售额为1.85 万亿元，同比增长54.1%，增速比1-2 月份提高10.5 个百分点。3 月份单月商品房销售额为1.85 万亿元，销售面积为2.4 亿平米，达到历史同期最高。

2015-2016年中国商品房销售金额和面积同比增速

2012-2016 年1-3 月份销售情况

3、在“去库存”政策的带动下，全国商品房待售面积首次出现下降，截止2016 年3 止，全国商品房待售面积为7.35 亿平米，比上月减少415 万平米，首次出现下降。房地产公司开始补库存，2016 年1-3 月份，房屋新开工面积为2.8 亿平米，同比增长19.2%，比上月增加5.5 个百分点。

2015-2016年中国商品房待售面积

2015-2016年中国新开工面积同比增速

4、2016 年1-3 月份，全国房地产开发投资1.77 万亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比1-2 月份提高3.2 个百分点。

2015-2016年中国房地产开发投资

5、2015 年主要房地产公司合约销售增速高于行业水平，平均增速达到21.6%，显示市场份额进一步集中。从销售目标来看，平均完成目标率为106%，基本完成销售目标。对于2016 年的销售规划，上市公司都给出了10-20%的增长目标。

2015 年主要上市房企销售状况

上市公司	合约销售(亿元)	同比(%)	销售面积（万平米）	均价（元/平米）	目标	完成度（%）
深圳控股	160	116	95	16878	110	145
恒大地产	2013	53.1	2551	7892	2000	101
中国金茂	278	49.9	110	25273	248	112
旭辉控股	302	42.5	206	14694	250	121
新城发展控股	319	30	346	9220	280	114
中国海外发展	1806	28	1260	14333	1800	100
华润臵地	852	23	680	12522	780	109
禹州地产	140	17	140	10000	135	104
龙湖地产	545	11.2	425	12824	540	101
碧桂园	1402	7	2153	6512	1350	104
融创中国	682	4	324	21049	660	103
万达商业	1641	2.5	1672	9815	1600	103
远洋地产	405	1	320	12656	420	96
富力地产	544	0	411	13236	600	91
合景泰富	202	-2	151	13375	225	90
世茂房地产	670	-5	554	12101	700	96
绿城中国	719	-9.45	390	18436	600	120
平均	-	21.6	-	-	-	106

2016 年3 月份，房地产市场迎来小阳春，各地产公司的销售火爆，同比平均增速超过100%。2016 年1-3 月份，主要房地产公司合约销售平均增速86%，目标完成度平均达到24%。

2016 年1-3 月份主要上市房企销售状况

公司名称	销售目标	完成度（%）	销售额（亿元）	同比增长（%）	销售面积（万平米）	同比增长（%）
绿城中国	600	35	208	65	97	49
越秀地产	258	34	87	123	87	140
恒大地产	2000	33	657	115	750	86
旭辉集团	365	30	111	199	62	113
新城发展	400	29	114	154	116	127
深圳控股	185	28	52	305	26	114
华润臵地	960	28	265	73	198	57
雅居乐	460	27	124	64	128	65
碧桂园	1680	26	429	142	563	103
融创中国	800	25	203	86	93	113
合景泰富	220	24	53	39	40	31
富力地产	600	23	137	70	117	85
龙湖地产	620	22	135	85	94	34
中海地产	1850	21	393	20	258	14
世茂房地产	670	17	115	7	93	4
花样年控股	120	17	21	23	16	-32
远洋地产	450	15	68	19	47	4
中海宏洋	250	15	37	11	44	23
建业地产	180	9	16	40	27	26
平均	-	24	-	86	-	61

行业集中度进一步提升，2015 年TOP10、20 和50 房企合约销售额占市场份额分别占到17%、23.1%和32.1%，比上年分别增加0.1、0.3 和1 个百分点。

2011-2015年中国房地产行业集中度

6、2016 年3 月份，百城住宅价格指数中，同比上涨的城市有43 个，同比下跌的城市有57 个。房价涨跌出现巨大分化，涨幅前十的城市为深圳、东莞、惠州、保定、上海、苏州、珠海、南京、合肥和昆山；跌幅前十的城市分别为泰州、三亚、福州、昆明、吉林、芜湖、绍兴、泉州、贵阳和台州。

70 大中城市新建住宅价格指数

百城住宅价格涨跌个数

2016年3月份涨幅前十的城市

2016年3月份跌幅前十的城市

相关报告：智研咨询发布的《2016-2022年中国房地产市场运行态势及投资战略研究报告》

二、中国房地产行业发展趋势预测

1、自2014 年各地取消限购、限贷等政策，2015 年，房地产行业的政策更为宽松。在中央经济工作会议中更是把房地产“去库存”作为2016 年的五大工作任务之一，从国家层面确立了“去库存”为房地产行业的主旋律。从2015 年以来，对非一线城市，分别从营业税、贷款比例、首付比例等方面做出了新的调整，以此刺激房地产行业的发展。3 月份的销售、房地产开发投资等数据也反应了行业受到政策刺激还是回暖，预计上半年行业增速可以持续。在宽松政策的带动下，个别城市的房地产市场出现过热的情况，特别是深圳、上海，房价快速上涨，还出现“首付贷”等加杠杆的情况。各城市也因此调整的行业政策，上海、深圳分别加大的限购政策的力度。

2、中国房地产行业的发展，与中国城镇化进程是一致的，过去的十年中，中国的城镇化率由2004 年的41.76%增至2015 年的56.1%，平均每年以1 个百分点的速度上升。从发达国家的发展历史来看，城镇化进程最终的城市化率将达到80%，因此，未来中国的城镇化还有的20%以上的空间，预计未来每年仍然能保持1 个百分点的提升，也就是每年有1300 万人左右成为城市居民，由此带来大量的商品房居住需求。

2004-2015年中国房地产行业集中度

3、2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。

4、一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%以上。

5、从整体来看，2016 年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且 2015 年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。

本文采编：CY306