我国保障房现状及房地产市场走势

    我国保障房存在的问题分析

    与商品房相比，我国保障性住房在政策法规及贯彻实施上还存在不少问题，需要不断探索完善。

    (一)资金短板与征地拆迁压力影响保障房的规划布局

    保障房的规划布局不合理，保障房项目大都建在远离市区的地方，交通不便，公共配套设施不完善，这主要源于建设资金筹措和征地拆迁的压力比较大。

    1.地址偏远影响保障房的入住
当前，随着城市化进程加快，资本向城市高度集中，土地价格飞涨，致使保障性住房用地需求差距大，新增用地申报指标严重不足，建设用地指标日趋紧张，建设用地瓶颈制约，保障房建设用地严重滞后。因此，在建设保障性住房的过程中，地方政府一般将保障性住房建在了位置偏远的地方。

    保障房选址偏远致使其建成后入住率偏低，许多入选家庭宁可“蜗居”市区，导致不少申请者放弃申请。一些城市“经适房”被弃购的新闻也不断出现。“2012年5月3日，郑州市第三期‘经适房’轮候供应未出现期待的热销局面，反而爆冷。此次提供4002套房源供选购，只有不足10%的人登记选房，绝大多数放弃了机会，因为这些房源大都在郑州三环外。在其他地区，这种类似的局面也不断爆出。”

    2.配套设施不健全增生活成本

    由于位置偏远，加上资金筹措方面的问题，致使保障房的配套设施不完善。保障房的资金来源主要依靠各级财政部门的财政预算安排、奖补资金、住房公积金增值净收益和土地出让净收益提取等渠道筹集。保障性住房是资金投入最大的一项民生工程，上级补助有限，大量的建设任务下达后，地方政府资金筹措困难，建设资金严重不足。以安徽六安寿县为例，作为国家级扶贫工作重点县，财力极其有限，“2011年仅廉租房和公租房预算资金就多达7000多万元，就占了全县民生工程预算资金1.4亿元的50%左右，而全县一年地方预算收入仅为4.45亿元，配套压力超出了地方财政的承受能力。

    保障房公共基础设施不能及时跟进，空间结构不合理，配套设施不完善，给居住者带来生活上的不便。面对偏远、交通和生活成本昂贵的保障房，在保障房的集中区域，一些与生活息息相关的服务业也择地而栖。同时，保障对象群体收入普遍很低，租金和小区物业费收费困难，长此以往，导致小区服务水平下降，人居环境变差的问题日益突出，这不仅加剧了居民的不满情绪，而且增加了管理难度。上述种种原因致使保障房建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。

    保障房和二手房对新建住房的替代效应增强

    不可忽视的是，商品住房只是城镇居民满足自身住房需要的一个途径，除此以外，还有以下几种途径：购买保障房或二手房、租赁住房等。

    从二手房看，随着城镇住房存量的持续增加，二手房交易规模日益扩大，二手房成为居民住房消费的重要对象。据有关数据分析，在一些经济较为发达的城市，存量房交易面积与新建房销售面积基本持平，甚至有个别城市存量房交易面积超过了新建房，这将降低其对新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等城市为例，其中北京、深圳市二手住房成交面积已超过了新建住宅成交面积；南京、厦门、天津、成都等城市的二手住房成交面积已经达到新建住房成交面积的一半以上。

    从保障房看，2009年以来，我国住房保障的投入和建设规模明显加大，保障房占商品房的比重也明显增加，保障房同样形成了对商品住房的竞争。从有关数据可以看出，2009－2015年，保障房新开工套数与商品住房新开工套数的比值将达到52.5%，折算成面积约占30%左右。保障房以其相对较低的价格对商品住宅需求形成较大的引流作用。

2009-2015年保障房新开工情况

    随着二手房交易的日益活跃和保障房建设的加速，二者对新建商品住宅的替代作用越来越明显。相当部分住房需求被引流到此类房屋，通过新建住房来满足住房需求的比重有所下降。

    总之， 2014年的房地产市场整体回落，是在人口结构变化、居民购房能力下降、投资性购房需求退场，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，导致供求关系转变，市场出现自发性调整。

    未来市场走势展望及政策建议

    我们不妨用季节来形容一下近几年住房市场的形势。可以说，2009－2010年如同炎热的夏天，投资销售火热，房价快速上涨；2011-2013如同夏末秋初，限购政策和保障房建设的提速让整个市场感受到些许凉意，但“秋老虎”的威力依然不减，市场保持了强劲的前进惯性，甚至个别城市还能屡创涨幅新高；2014年，市场已逐渐进入了寒冷的冬季，房价环比同比均出现下跌，市场销售形势低迷，尽管限购放松、限贷放松以及降息等系列刺激性政策的出台，减缓了下滑的步伐，但市场回落的整体趋势没有根本性改变。

    相关报告：智研咨询发布的《2015-2020年中国房地产估价市场形式分析及投资策略建议报告》

    对于未来几年的房地产市场，我们认为，在政策保持适度宽松的前提下，市场将迎来春天，整体形势好于2014年。但在住房存量规模加大、房价泡沫明显、需求总量有所放缓以及待售面积增长的大背景下，市场的销售压力依然较大，城市间的分化加剧，房价保持小幅波动，涨幅放缓。

    在市场下行周期，随着不同城市的市场分化加剧，房地产调控的难度也在加大。一方面是，房价水平过高，与居民收入脱节，泡沫风险不断加大，政府为保持市场的长期健康发展需要控制泡沫水平。另一方面，住房库存量居高不下，整个市场的“去库存”的压力巨大，政府需要出台政策刺激需求，加速“去库存”。

    如何在不过度加大房地产泡沫的前提下实现“去库存”的目标，是一个难题。笔者认为，自住型住房需求的平稳释放将是解开这个难题的关键。一方面，自住型住房需求属于真正的住房需求，基本不会过分加大市场的泡沫；另一方面，当前我国自住型住房需求的整体规模还比较高，如果能够通过政策加快这部分需求的释放力度，将在很大程度上解决当前库存水平过高的问题。具体来说，有四点建议：

    1.房地产业在“去库存”的同时仍需注意“去泡沫”

    预计未来我国住房市场的风险将主要集中在两方面：一是部分三线城市的房屋过剩风险；二是一、二线城市的房价泡沫风险。针对这两类不同的风险，需要采取不同的政策措施。对于前者，需要政府和企业想方设法“去库存”，实现市场平稳发展；对于后者，既要看到短期内房屋库存的压力，政府要想法降低库存水平，同时由于这些城市的房价水平已经偏高，必须要注重控制房价的涨幅，避免房价泡沫被再次加大。

    对于“去库存”和“去泡沫”二者之间的关系，笔者认为，去库存应当是针对当前房地产库存增加的短期政策措施，去泡沫则是一个长期的政策导向。在去库存的过程中，应注意不能过度加大房地产的泡沫，特别是一线城市。

    2.加大对自住型住房需求的支持力度，稳定需求总量

    自住型住房需求是住房市场持续健康发展的基石。自住型住房需求主要包括两大部分：一是首次购房需求，二是改善型住房需求，或者说是二次购房需求。为促进市场的平稳发展，同时不加大房价的泡沫水平，自住型住房是重点支持的对象。

    根据当前的住房存量推测，预计2020年，我国将实现城镇居民家庭户均1套房，首次购房需求特别是新建商品住房的首次购房需求将会出现较明显的回落，改善性购房的需求有所上升。改善型购房需求能否活跃将成为决定未来几年住房市场形势的关键性因素，然而，从当前与改善性购房有关的政策环境来看，并不利于改善性购房需求的释放。建议对现有的有关政策进行调整，将首套住房人均面积低于当地平均水平的改善型购房视同首次购房，享受同等的政策条件，鼓励居民改善性购房需求的释放。

    具体来说，主要有三点：

    第一，交易过程便利化。对于部分改善型购房者来说，他们通常会采用“卖小买大”或者“卖旧买新”的方式进行，而住房的买卖总有一个过程，无论是买房还是卖房都需要一定时间。按照现行的相关政策，买卖顺序的不同会在相关税费中出现明显的差异，包括个人所得税、契税、贷款利率等。从实际的角度来看，先卖后买与先买后卖二者并没有任何本质的差别。建议对家庭在一定时期内“先买后卖”享受与“先卖后买”相同的政策待遇，降低交易成本，促进市场成交。

    第二，契税征收同等化。在契税政策上，如果是购买首套普通住房，则享受政策优惠，如果是购买第二套住房，则不享受政策优惠。为活跃市场，促进“去库存”，建议对人均住房面积低于当地平均水平的改善性购房享受与首套房相同的契税优惠政策。

    第三，贷款条件趋同化。在信贷政策上，随着央行对首套房贷标准的重新认定，只要名下没有贷款即可按照首套房贷标准进行放贷，并享受政策优惠，改善型购房的信贷政策环境有所改善。然而，在公积金贷款方面却迟迟未做调整，多数城市的公积金贷款仍执行“认房又认贷”的标准，符合改善型购房条件的也仅贷三成，难以满足改善性购房群体对低成本资金的需求。建议公积金贷款执行与商贷同等或者类似的认定标准，鼓励改善型购房的释放。

    3.继续保持对投资性购房需求的适度限制，一线城市继续实施限购政策

    对于投资性购房需求，其主要目的是为了在房价上涨中获取收益，如果这部分比重过高就会影响到市场的稳定健康发展。因而，对于投资性住房，还应该实施适度的限制，对于人口较为集中的一线城市，由于其各方面的资源相对较为集中，外来人口众多，住房需求旺盛，房价自身上涨的压力就比较大，因此这些城市的政策调整就需要更加谨慎，避免政策过度导致投资性需求大量增加，进而导致房价出现报复性反弹。

    对于一线城市的限购政策，可以根据当地实际情况进行微调，如放宽缴纳社保的年限等，扩大可购房群体的规模，但不宜全面取消限购，因为这很有可能会导致市场重现2009年时房价暴涨的情景，加大泡沫风险。同时，由于一线城市的市场走势对全国市场有强烈的示范效应，一旦一线城市房价失控，全国房价很有可能会再次迎来全面上涨，前面几年房地产调控所取得的阶段性成果也会功亏一篑。

    4、稳定房价预期，促进房地产市场健康发展

    由于住房同时具有消费品与投资品的属性，而且其资产价值还比较高，因而未来的价格走势预期将会对需求的释放产生巨大影响，“买涨不买跌”就是这一心理的典型表现。在市场下行期间，人们总是希望房价能够降得更低一点再购买，造成市场成交低迷。要想彻底改变市场低迷的形势，必须稳定人们对未来房价走势的预期。

    随着不动产统一登记制度的积极稳妥推进，房地产税的开征预期也会越来越强烈，社会预期普遍认为，房地产税的开征将使住房的持有成本明显增加，从而导致房价下跌。不过，房地产税的开征究竟会在多大程度上影响房价走势，还要取决于房地产税的征收范围、税率等多方面因素。建议在房地产税征收方案明确后尽快公布，以稳定居民的房价预期，促进市场成交量回归正常水平。

    总之，针对当前的市场调整和住房待售面积不断增长的局面，应当看到，潜在的住房需求还比较旺盛，同时部分城市的房价泡沫风险也比较高，因此政府必须既要“去库存”，还要注重“去泡沫”。一方面，政府要通过加大对首次购房和改善性购房的支持力度，稳定房价预期，保持需求的平稳增长和有序释放，避免市场出现过度下滑；另一方面，政府仍需贯彻此前两年的“去泡沫”思路，拓宽全社会的投资渠道，适度抑制投资性购房需求的规模，避免资金向房地产过度集中从而加大泡沫风险。作为房地产开发企业，也要认清形势，准确认识到未来住房需求增速的实际水平，将“去库存”作为自身的核心任务，制定合理的价格，促进住房市场及至房地产业的持续健康发展。