智研咨询 - 产业信息门户

2016年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析【图】

    2015年 1-11月,全国房地产开发投资额同比增长 1.3%,11月单月投资增速为-5.1%,再创历史新低,商品房新开工面积同比下降 14.7%,施工面积同比上升1.8%。2015年 1-11月全国土地购置面积同比下降 33.1%,40城购地面积同比下降 20.1%,40城土地累计成交金额同比下降 10.1%,大城市购地欲望低位略有回升,全国范围仍然低迷。

商品房地产开发投资额及增速

商品房新开工和施工面积及增速

    2015年 1-11月的商品房销售面积为 109,253万平方米,同比上升 7.4%;销售额为 74,522亿元,同比上升 15.6%,销售数据同比全面好转。在货币和信贷政策多管齐下的支持下,叠加基数因素,全国商品房销售额自 5月首次同比转正,6-8月达到 30%的单月复合增速,9月以后销售增速逐渐进入平稳期,而全年销售回暖的幅度超出市场预期。

商品房竣工面积及销售面积


    2015年 1-11月全国商品房销售均价为 6,821元/平米,同比上升 7.6%,11月百城价格指数连续 4个月同环比上升。但从全国 70个大中城市新建住宅价格指数结构来看,11月一线城市价格指数同比上涨 16.1%,二线和三线城市分别下跌 0.3%和 3.1%,二、三、四线城市仍受制于库存压力,价格回升乏力。

住宅销售面积和70城价格指数

70城新建住宅价格指数

    下游方面,从人口年龄结构来看,我国目前处于房地产行业的住宅需求顶部区域,但考虑到2016年在稳增长压力下积极推行的“去库存”战略,二、三线楼市有望释放一定的销售弹性,但价格上涨空间有限,2016年销售有望实现平稳增长。综合来看,预计2016 年销售面积同比增长 5%,销售额同比增长7.6%。

    上游方面,行业投资已经进入低速运行的新常态。由于2015年购地量大幅减少,预计2016年上半年新开工持续低迷,施工面积也将受此拖累,考虑到单位投资额难有回升,未来投资增速仍将保持低位运行的常态。综合来看,2016年房地产投资增速预计为 2.8%,新开工面积同比下降 10%,竣工面积同比增长 4%。

房地产行业数据与同比增速预测

数值
施工面积 (亿 m2)
新开工面积(亿 m2)
竣工面积 (亿 m2)
土地购置面积(亿 m2)
土地购置费(亿元)
投资额 (亿元)
销售额 (亿元)
销售面积 (亿 m2)
销售均价 (元/m2)
2006
194,786
79,253
55,831
36,574
3,783
19,423
20,826
61,857
3,367
2007
236,318
95,402
60,607
40,246
4,866
25,289
29,889
77,355
3,864
2008
283,266
102,553
66,545
39,353
5,795
31,203
25,068
65,970
3,800
2009
320,368
116,422
72,677
31,910
6,039
36,242
44,355
94,755
4,681
2010
405,356
163,647
78,744
39,953
9,992
48,259
52,721
104,765
5,032
2011
507,959
190,083
89,244
40,973
11,413
61,740
59,119
109,946
5,377
2012
573,418
177,334
99,425
35,667
12,100
71,804
64,456
111,304
5,791
2013
665,572
201,208
101,435
38,814
13,502
86,013
81,428
130,551
6,237
2014
726,482
179,592
107,459
33,383
17,459
95,036
76,292
120,649
6,323
2015E
746,097
153,372
103,698
23,301
13,094
97,602
88,118
129,335
6,813
2016E
776,286
138,035
107,846
23,767
14,010
100,334
94,837
135,802
6,983
同比增速
施工面积 (%)
新开工面积(%)
竣工面积(%)
土地购置面积(%)
土地购置费(%)
投资额(%)
销售额 (%)
销售面积(%)
销售均价(%)
2006
17.3
16.4
4.5
(4.4)
30.2
22.1
18.5
11.5
6.3
2007
21.3
20.4
8.6
10.0
28.6
30.2
43.5
25.1
14.8
2008
19.9
7.5
9.8
(2.2)
19.1
23.4
(16.1)
(14.7)
(1.7)
2009
13.1
13.5
9.2
(18.9)
4.2
16.1
76.9
43.6
23.2
2010
26.5
40.6
4.5
25.2
65.5
33.2
18.9
10.6
7.5
2011
25.3
16.2
13.3
2.6
14.2
27.9
12.1
4.9
6.9
2012
13.2
(7.3)
7.3
(19.5)
6.0
16.2
10.0
1.8
7.7
2013
16.1
13.5
2.0
8.8
11.6
19.8
26.3
17.3
7.7
2014
9.2
(10.7)
5.9
(14.0)
29.3
10.5
(6.3)
(7.6)
1.4
2015E
2.7
(14.6)
(3.5)
(30.2)
(25.0)
2.7
15.5
7.2
7.0
2016E
4.0
(10.0)
4.0
2.0
7.0
2.8
7.6
5.0
2.5

    相关报告:智研咨询(http://www.chyxx.com/)发布的《2015-2020年中国房地产市场专项调研及投资战略咨询报告

    一、从库存总量与结构性过剩看供给侧调控

    2007年以来中国政府对房地产的调控多集中于需求侧,包括按揭贷款政策调整、交易税收调整、财政补贴等。虽然需求侧的改革有助于减缓目前住房需求的大幅下滑,但由于人口红利消失、城镇化速度的趋缓以及人均居住面积提升空间的缩小等因素,我国未来10-20 年中增量住宅需求有限。根据测算,我国 25-49 岁购房适龄人口在 2015年达到峰值,并从 2018年开始急速下降,楼市购买力将呈现结构性短缺。

我国购房适龄人口数峰值已过

    假设 2030年人口达到峰值 14.5亿,城镇化率达到 70%,如果中性假设人均住房面积提高至 35平米/人,2020-2030年的年均住房需求将降至 8亿平米;如果乐观假设人均住房面积提高至 40平米/人, 2020-2030年的年均住房需求也仅升至 12.5亿平米。

2015-2020年和 2020-2030年人均住房需求测算

    根据中国社科院预测,“全面二孩”政策放开后,未来 5年的新增出生人口数量将达到 2,390万,按照目前人均住房面积 33平米/人测算,平均新增改善性需求将达到 1.6 亿平米/年,约占去年全国商品房住宅销售面积10.5亿平米的 15%。不过新增人口数量与生育欲望和生育能力有关,即便新出生人口能够达到预测数据,改善性住房需求的释放过程也会是比较长一段时间。

“全面二孩”后出生人口规模预估

年份
政策不变出生人口 (万人)
全面二孩后新增出生人口(万人)
新增住房需求测算(亿平米)
2016年
1,584
566
1.87
2017年
1,587
583
1.92
2018年
1,558
393
1.30
2019年
1,557
421
1.39
2020年
1,534
427
1.41
2021年
1,503
392
1.29
2022年
1,456
280
0.92
2023年
1,429
352
1.16
2024年
1,366
306
1.01
2025年
1,310
338
1.11
2026年
1,270
284
0.94
2027年
1,236
322
1.06
2028年
1,207
333
1.10
2029年
1,165
263
0.87
2030年
1,150
254
0.84

    二、宏观调控转向供给侧改革,去库存、调结构

    2015年 1-11月全国房地产投资增速仅为 1.3%,房地产作为现阶段中国经济的支柱产业,而其投资增速的一再下探,或将促发经济硬着落的风险。因此,加快去库存助力投资企稳是中国经济转型期间的重要政策目标。

2008-2015年 GDP增速与房地产投资增速关系


2008-2015年全国商品房待售面积增长

    1、库存结构分析:三四线城市和非住宅地产严重过剩

    从城市结构来看,在 2008年以来:(1)一线城市库存约 2.4亿平米,库存去化周期约 4.1年; (2)二线城市库存约 19亿平米,库存去化周期约 5.5年;

    (3)三、四线城市库存约 68亿平米,库存去化周期约 8.5年。

    假设将三、四线城市的库存去化周期由 8.5年降至 5.5年(二线城市水平),则需去化 24亿平米的房屋面积,按三线城市百城住宅平均价格 6,800元/平米计算,需要去库存的资金合计约 16.5万亿元。

2008年至今各线城市房地产库存和去化周期


40个大中城市房地产开发投资完成额:累计同比

    2008年至今,100城住宅类土地成交规划建筑面积占比 49%,保守假设同期全国待开发面积住宅占比 40%,则 2008年以来:(1)全国住宅类库存约 42亿平米,库存去化周期约 4年;(2)全国非住宅类库存约 56亿平米,库存去化周期高达 39年。

2008年至今 100个大中城市累计成交建筑面积


2008年至今全国商品房累计销售面积占比

    2、商品房库存总量测算:08年后的库存总面积近百亿平

    根据统计局数据对目前全国房地产库存总量进行测算:(1)在建未售商品房:2008年至今,全国房屋累计新开工面积约 126亿平米,累计销售面积约 83亿平米,因而全国已开发但未售的商品房建筑面积约 43亿平米,其中住宅约 20亿平米;(2)待开发土地:2008 年至今,全国累计待开发土地面积约 31 亿平米,按1.8的平均容积率,测算建筑面积约 56亿平米;(3)库存总量:在 2008年以后的房地产总库存面积约为 99亿平米,按照过去 3年全国房地产平均销量 12亿平米测算,去化周期需约 8年。

2008-2015年每年商品房新开工和销售面积

2008-2015年每年全国待开发土地面积

    三、房地产供给侧改革的路径

    1)农民工市民化,推进满足新市民为出发点的住房制度改革

    11月 10日,习总书记中央财经领导小组第十一次会议中首提“去库存”,并提及:“目前有 2.5亿缺乏相应市民权利的城镇常住人口,需要从‘人的城镇化’出发,使外来人口真正定居下,其完成‘城镇化’的过程将释放极大的住房需求。”

    我国户籍人口城镇化率长期低于常住人口城镇化率的提升, 2013年仅为35.9%,与常住人口城镇化率相差 18个百分点,而这部分外来常住人口有望通过“农民工市民化”推进人的城镇化,释放潜在的住房和消费需求。

外来常住人口带来“人的城镇化”问题


我国的常住人口和户籍人口城镇化率情况

    2)减少资源错配,市场调节供需

    我国库存结构性过剩的现状与地方政府过度依赖土地财政密切相关。2014 年地方国有土地使用权出让金 4万亿元,占比当年地方财政收入来源的 32%。土地财政叠加房地产产业链对于地方经济的拉动效应,助推了开发商的投资热情,造成众多三、四线城市过剩的土地供给。因此,供应侧改革也需要控制土地出让结构,从源头改变政府的卖地冲动。

2010-2014地方财政收入和国有土地使用权出让金占比

    据预测,三四线城市需要去化约 24亿平米房屋面积才能回到二线城市平均水平,合计金额约 16.5万亿元。2015年地方债和城投债发行规模激增至 3.8万亿元,同比增长 86%。

2009年至今保障安居工程建设计划


2009年至今地方债和城投债发行规模

    假设政府采用“利息抵税”方式:目前全国购房贷款余额为 12.4万亿元(公积金贷款 2.9万亿),住房公积金贷款和商业贷款利率分别为 3.25%和 5.15%,预计产生房贷利息约 4.7 千亿元/年。假设抵扣比例达到 60%,按 10%的个人所得税税率计算:预计节约个人所得税支出约 280亿元/年,去年政府个税收入为 7,300亿元。

2013-2015年购房贷款余额和贷款利率

本文采编:CY303
10000 11301
精品报告智研咨询 - 精品报告
2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告
2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告

《2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告》共十四章,包含2024-2030年湖北省房地产行业投资前景,2024-2030年湖北省房地产企业投资战略与客户策略分析,研究结论及建议等内容。

如您有其他要求,请联系:

文章转载、引用说明:

智研咨询推崇信息资源共享,欢迎各大媒体和行研机构转载引用。但请遵守如下规则:

1.可全文转载,但不得恶意镜像。转载需注明来源(智研咨询)。

2.转载文章内容时不得进行删减或修改。图表和数据可以引用,但不能去除水印和数据来源。

如有违反以上规则,我们将保留追究法律责任的权力。

版权提示:

智研咨询倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。

在线咨询
微信客服
微信扫码咨询客服
电话客服

咨询热线

400-700-9383
010-60343812
返回顶部
在线咨询
研究报告
商业计划书
项目可研
定制服务
返回顶部