2015年 1-11月,全国房地产开发投资额同比增长 1.3%,11月单月投资增速为-5.1%,再创历史新低,商品房新开工面积同比下降 14.7%,施工面积同比上升1.8%。2015年 1-11月全国土地购置面积同比下降 33.1%,40城购地面积同比下降 20.1%,40城土地累计成交金额同比下降 10.1%,大城市购地欲望低位略有回升,全国范围仍然低迷。
商品房地产开发投资额及增速
商品房新开工和施工面积及增速
2015年 1-11月的商品房销售面积为 109,253万平方米,同比上升 7.4%;销售额为 74,522亿元,同比上升 15.6%,销售数据同比全面好转。在货币和信贷政策多管齐下的支持下,叠加基数因素,全国商品房销售额自 5月首次同比转正,6-8月达到 30%的单月复合增速,9月以后销售增速逐渐进入平稳期,而全年销售回暖的幅度超出市场预期。
商品房竣工面积及销售面积
2015年 1-11月全国商品房销售均价为 6,821元/平米,同比上升 7.6%,11月百城价格指数连续 4个月同环比上升。但从全国 70个大中城市新建住宅价格指数结构来看,11月一线城市价格指数同比上涨 16.1%,二线和三线城市分别下跌 0.3%和 3.1%,二、三、四线城市仍受制于库存压力,价格回升乏力。
住宅销售面积和70城价格指数
70城新建住宅价格指数
下游方面,从人口年龄结构来看,我国目前处于房地产行业的住宅需求顶部区域,但考虑到2016年在稳增长压力下积极推行的“去库存”战略,二、三线楼市有望释放一定的销售弹性,但价格上涨空间有限,2016年销售有望实现平稳增长。综合来看,预计2016 年销售面积同比增长 5%,销售额同比增长7.6%。
上游方面,行业投资已经进入低速运行的新常态。由于2015年购地量大幅减少,预计2016年上半年新开工持续低迷,施工面积也将受此拖累,考虑到单位投资额难有回升,未来投资增速仍将保持低位运行的常态。综合来看,2016年房地产投资增速预计为 2.8%,新开工面积同比下降 10%,竣工面积同比增长 4%。
房地产行业数据与同比增速预测
数值 | 施工面积 (亿 m2) | 新开工面积(亿 m2) | 竣工面积 (亿 m2) | 土地购置面积(亿 m2) | 土地购置费(亿元) | 投资额 (亿元) | 销售额 (亿元) | 销售面积 (亿 m2) | 销售均价 (元/m2) |
2006 | 194,786 | 79,253 | 55,831 | 36,574 | 3,783 | 19,423 | 20,826 | 61,857 | 3,367 |
2007 | 236,318 | 95,402 | 60,607 | 40,246 | 4,866 | 25,289 | 29,889 | 77,355 | 3,864 |
2008 | 283,266 | 102,553 | 66,545 | 39,353 | 5,795 | 31,203 | 25,068 | 65,970 | 3,800 |
2009 | 320,368 | 116,422 | 72,677 | 31,910 | 6,039 | 36,242 | 44,355 | 94,755 | 4,681 |
2010 | 405,356 | 163,647 | 78,744 | 39,953 | 9,992 | 48,259 | 52,721 | 104,765 | 5,032 |
2011 | 507,959 | 190,083 | 89,244 | 40,973 | 11,413 | 61,740 | 59,119 | 109,946 | 5,377 |
2012 | 573,418 | 177,334 | 99,425 | 35,667 | 12,100 | 71,804 | 64,456 | 111,304 | 5,791 |
2013 | 665,572 | 201,208 | 101,435 | 38,814 | 13,502 | 86,013 | 81,428 | 130,551 | 6,237 |
2014 | 726,482 | 179,592 | 107,459 | 33,383 | 17,459 | 95,036 | 76,292 | 120,649 | 6,323 |
2015E | 746,097 | 153,372 | 103,698 | 23,301 | 13,094 | 97,602 | 88,118 | 129,335 | 6,813 |
2016E | 776,286 | 138,035 | 107,846 | 23,767 | 14,010 | 100,334 | 94,837 | 135,802 | 6,983 |
同比增速 | 施工面积 (%) | 新开工面积(%) | 竣工面积(%) | 土地购置面积(%) | 土地购置费(%) | 投资额(%) | 销售额 (%) | 销售面积(%) | 销售均价(%) |
2006 | 17.3 | 16.4 | 4.5 | (4.4) | 30.2 | 22.1 | 18.5 | 11.5 | 6.3 |
2007 | 21.3 | 20.4 | 8.6 | 10.0 | 28.6 | 30.2 | 43.5 | 25.1 | 14.8 |
2008 | 19.9 | 7.5 | 9.8 | (2.2) | 19.1 | 23.4 | (16.1) | (14.7) | (1.7) |
2009 | 13.1 | 13.5 | 9.2 | (18.9) | 4.2 | 16.1 | 76.9 | 43.6 | 23.2 |
2010 | 26.5 | 40.6 | 4.5 | 25.2 | 65.5 | 33.2 | 18.9 | 10.6 | 7.5 |
2011 | 25.3 | 16.2 | 13.3 | 2.6 | 14.2 | 27.9 | 12.1 | 4.9 | 6.9 |
2012 | 13.2 | (7.3) | 7.3 | (19.5) | 6.0 | 16.2 | 10.0 | 1.8 | 7.7 |
2013 | 16.1 | 13.5 | 2.0 | 8.8 | 11.6 | 19.8 | 26.3 | 17.3 | 7.7 |
2014 | 9.2 | (10.7) | 5.9 | (14.0) | 29.3 | 10.5 | (6.3) | (7.6) | 1.4 |
2015E | 2.7 | (14.6) | (3.5) | (30.2) | (25.0) | 2.7 | 15.5 | 7.2 | 7.0 |
2016E | 4.0 | (10.0) | 4.0 | 2.0 | 7.0 | 2.8 | 7.6 | 5.0 | 2.5 |
相关报告:智研咨询(http://www.chyxx.com/)发布的《2015-2020年中国房地产市场专项调研及投资战略咨询报告》
一、从库存总量与结构性过剩看供给侧调控
2007年以来中国政府对房地产的调控多集中于需求侧,包括按揭贷款政策调整、交易税收调整、财政补贴等。虽然需求侧的改革有助于减缓目前住房需求的大幅下滑,但由于人口红利消失、城镇化速度的趋缓以及人均居住面积提升空间的缩小等因素,我国未来10-20 年中增量住宅需求有限。根据测算,我国 25-49 岁购房适龄人口在 2015年达到峰值,并从 2018年开始急速下降,楼市购买力将呈现结构性短缺。
我国购房适龄人口数峰值已过
假设 2030年人口达到峰值 14.5亿,城镇化率达到 70%,如果中性假设人均住房面积提高至 35平米/人,2020-2030年的年均住房需求将降至 8亿平米;如果乐观假设人均住房面积提高至 40平米/人, 2020-2030年的年均住房需求也仅升至 12.5亿平米。
2015-2020年和 2020-2030年人均住房需求测算
根据中国社科院预测,“全面二孩”政策放开后,未来 5年的新增出生人口数量将达到 2,390万,按照目前人均住房面积 33平米/人测算,平均新增改善性需求将达到 1.6 亿平米/年,约占去年全国商品房住宅销售面积10.5亿平米的 15%。不过新增人口数量与生育欲望和生育能力有关,即便新出生人口能够达到预测数据,改善性住房需求的释放过程也会是比较长一段时间。
“全面二孩”后出生人口规模预估
年份 | 政策不变出生人口 (万人) | 全面二孩后新增出生人口(万人) | 新增住房需求测算(亿平米) |
2016年 | 1,584 | 566 | 1.87 |
2017年 | 1,587 | 583 | 1.92 |
2018年 | 1,558 | 393 | 1.30 |
2019年 | 1,557 | 421 | 1.39 |
2020年 | 1,534 | 427 | 1.41 |
2021年 | 1,503 | 392 | 1.29 |
2022年 | 1,456 | 280 | 0.92 |
2023年 | 1,429 | 352 | 1.16 |
2024年 | 1,366 | 306 | 1.01 |
2025年 | 1,310 | 338 | 1.11 |
2026年 | 1,270 | 284 | 0.94 |
2027年 | 1,236 | 322 | 1.06 |
2028年 | 1,207 | 333 | 1.10 |
2029年 | 1,165 | 263 | 0.87 |
2030年 | 1,150 | 254 | 0.84 |
二、宏观调控转向供给侧改革,去库存、调结构
2015年 1-11月全国房地产投资增速仅为 1.3%,房地产作为现阶段中国经济的支柱产业,而其投资增速的一再下探,或将促发经济硬着落的风险。因此,加快去库存助力投资企稳是中国经济转型期间的重要政策目标。
2008-2015年 GDP增速与房地产投资增速关系
2008-2015年全国商品房待售面积增长
1、库存结构分析:三四线城市和非住宅地产严重过剩
从城市结构来看,在 2008年以来:(1)一线城市库存约 2.4亿平米,库存去化周期约 4.1年; (2)二线城市库存约 19亿平米,库存去化周期约 5.5年;
(3)三、四线城市库存约 68亿平米,库存去化周期约 8.5年。
假设将三、四线城市的库存去化周期由 8.5年降至 5.5年(二线城市水平),则需去化 24亿平米的房屋面积,按三线城市百城住宅平均价格 6,800元/平米计算,需要去库存的资金合计约 16.5万亿元。
2008年至今各线城市房地产库存和去化周期
40个大中城市房地产开发投资完成额:累计同比
2008年至今,100城住宅类土地成交规划建筑面积占比 49%,保守假设同期全国待开发面积住宅占比 40%,则 2008年以来:(1)全国住宅类库存约 42亿平米,库存去化周期约 4年;(2)全国非住宅类库存约 56亿平米,库存去化周期高达 39年。
2008年至今 100个大中城市累计成交建筑面积
2008年至今全国商品房累计销售面积占比
2、商品房库存总量测算:08年后的库存总面积近百亿平
根据统计局数据对目前全国房地产库存总量进行测算:(1)在建未售商品房:2008年至今,全国房屋累计新开工面积约 126亿平米,累计销售面积约 83亿平米,因而全国已开发但未售的商品房建筑面积约 43亿平米,其中住宅约 20亿平米;(2)待开发土地:2008 年至今,全国累计待开发土地面积约 31 亿平米,按1.8的平均容积率,测算建筑面积约 56亿平米;(3)库存总量:在 2008年以后的房地产总库存面积约为 99亿平米,按照过去 3年全国房地产平均销量 12亿平米测算,去化周期需约 8年。
2008-2015年每年商品房新开工和销售面积
2008-2015年每年全国待开发土地面积
三、房地产供给侧改革的路径
1)农民工市民化,推进满足新市民为出发点的住房制度改革
11月 10日,习总书记中央财经领导小组第十一次会议中首提“去库存”,并提及:“目前有 2.5亿缺乏相应市民权利的城镇常住人口,需要从‘人的城镇化’出发,使外来人口真正定居下,其完成‘城镇化’的过程将释放极大的住房需求。”
我国户籍人口城镇化率长期低于常住人口城镇化率的提升, 2013年仅为35.9%,与常住人口城镇化率相差 18个百分点,而这部分外来常住人口有望通过“农民工市民化”推进人的城镇化,释放潜在的住房和消费需求。
外来常住人口带来“人的城镇化”问题
我国的常住人口和户籍人口城镇化率情况
2)减少资源错配,市场调节供需
我国库存结构性过剩的现状与地方政府过度依赖土地财政密切相关。2014 年地方国有土地使用权出让金 4万亿元,占比当年地方财政收入来源的 32%。土地财政叠加房地产产业链对于地方经济的拉动效应,助推了开发商的投资热情,造成众多三、四线城市过剩的土地供给。因此,供应侧改革也需要控制土地出让结构,从源头改变政府的卖地冲动。
2010-2014地方财政收入和国有土地使用权出让金占比
据预测,三四线城市需要去化约 24亿平米房屋面积才能回到二线城市平均水平,合计金额约 16.5万亿元。2015年地方债和城投债发行规模激增至 3.8万亿元,同比增长 86%。
2009年至今保障安居工程建设计划
2009年至今地方债和城投债发行规模
假设政府采用“利息抵税”方式:目前全国购房贷款余额为 12.4万亿元(公积金贷款 2.9万亿),住房公积金贷款和商业贷款利率分别为 3.25%和 5.15%,预计产生房贷利息约 4.7 千亿元/年。假设抵扣比例达到 60%,按 10%的个人所得税税率计算:预计节约个人所得税支出约 280亿元/年,去年政府个税收入为 7,300亿元。
2013-2015年购房贷款余额和贷款利率
2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告
《2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告》共十四章,包含2024-2030年湖北省房地产行业投资前景,2024-2030年湖北省房地产企业投资战略与客户策略分析,研究结论及建议等内容。
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