2015-2020年中国主题酒店的投资分析

    1 投资主题酒店是顺应市场发展趋势

    主题酒店作为一种新兴的酒店形态在中国迅速发展，有学者预言主题酒店将与星级酒店、经济型酒店共同形成中国酒店业三足鼎立的行业格局。作为一个新兴的酒店产品形态和行业的发展趋势，主题酒店的发展备受关注。

    确立适合的主题文化是核心

    内容选自产业信息网发布的《2015-2020年中国主题酒店行业市场深度研究及投资机会预测报告》  

    主题酒店的定义是展示某种文化特色的酒店。在实践中，主题酒店必须通过独特文化来支撑酒店营销和市场发展，文化主题一定要有差异性，切忌重复和随大流。因此，寻找特色文化、定位特色文化、制作相关主题产品和服务，是酒店管理者最重要、最具体、最花心思和精力的大事。

    在确定主题之前，不能忽视酒店文化与当地环境的结合，在一些历史文化底蕴比较丰厚的城市，应当以当地文化为主题来展开酒店的相关工作。然而在一些文化单薄，经济发达的城市，或者文化比较多元化的城市，主题的选择有着很大空间，而且对于创造城市文化和树立城市形象发挥着重要的作用。

    重视主题的功能需求

    酒店的功能性需求只是人们的基本需求，感觉上的满足才是高层次的需求，消费往往是感性的、随性的。为功能性酒店附加一个主题，制造出一个概念，首先在宣传营销上会有别于一般的酒店，为领先酒店的发展提供了基础。但一个成功的主题酒店不仅仅是创造出一个概念那么简单，要使主题名副其实，乃至让主题串联一个产业，形成超附加值，则要深入研究酒店的区位及其文化底蕴、市场需求、酒店投资、企业文化等等因素，使酒店的主题融入到区域文化环境之中、融入酒店投资企业文化之中和旅馆的心境及感官体验之中。

    强化主题酒店的市场营销策略

    不同的主题酒店有各自不同的内涵，能迎合满足不同需求的客源群。主题酒店的市场营销目的就在于推出和强化主题品牌及其内涵概念。在考察完市场，分析自身的优势和劣势后，应集中全力发挥本酒店的各种资源综合优势，积极主动的宣传本酒店的独特文化氛围，引起特定客户群的认知感，使其他酒店难以一时抄袭和模仿，从而使本酒店的文化主题具有较长时期的稳定性，适于形成品牌。

    酒店设计注重诠释主题元素

    主题酒店的设计和装修，关键是主题的确定。在主题确定后，再确定建筑形态，如城堡型、帆船型、塔型等。然后就是内部装饰的确定，主要在细节上见真功，如在床单、窗帘、灯具茶具、座椅、电话，乃至卫生间等等细节都注意主题元素的融入。湖南省本土品牌觅你连锁酒店，是在湖南省做的相对成功的主题酒店，具有不可复制的优势，酒店的文化主题渗透在酒店的方方面面，在细节的表现上是尽善尽美，而且是一个以客户感受为重的酒店，很多消费者在入住觅你酒店之后还会再次选择入住，同时酒店结合酒店的主题特色，积极开展市场营销工作，并取得了相当的成效。

    一个成功主题的确定，应满足一下四个基本条件：一是适应市场需求，二是根植于本土文化，三是融合企业文化，四是串联相关产业。此外，一个成功的主题不应该是单一的主题，应该在总体主题的引领下，形成针对细分市场需求的分主题系列，使酒店的客户群不因主题而被拒之门外。

    2 投资主题酒店需要长远眼光

    主题酒店凭借鲜明的产品特色和准确的目标市场定位逐渐占领越来越多的市场份额，成为酒店业发展的新热点，国内主题酒店大量兴建。需要注意，市场需求是不断变化的，顾客对主题酒店产品的喜好受多种因素变化的影响，例如时尚、文化等。对主题酒店而言，这就存在着市场风险，一旦市场需求转向，对其生产经营造成的损失可能是毁灭性的。因此，投资主题酒店需要意识到风险，做好成本收益规划，将眼光放长远，不要在刚开始设计的时候对主题酒店充满很多的理想；进入到长期经营的阶段后，市场是有高有低的，经历低潮的时候需要平衡业主方和经营管理者的关系，同时为确保主题酒店的竞争能力，有些设施需要翻新，可能带来大笔的后续资金的投入，所以投资者需要清醒地衡量。任何一个产品都有其生命周期，主题酒店也不例外。然而生命周期对于主题酒店尤其重要，因为主题酒店是一个整体性产品，是从建筑设计、施工、装潢、经营、管理、服务等全过程进行主题化，一旦生命周期终结，就要求酒店进行主题的改造乃至整体性的变换，它不同于标准化酒店，涉及面更广泛、过程更复杂、风险更大。因此，延长主题酒店生命周期，实现主题酒店的可持续发展，是主题酒店经营管理的核心问题之一。要想主题酒店持久长远的发展，投资者就需要坚持可持续发展战略。

    虽然国际连锁酒店集团不断进军中国市场，主题酒店仍然有自己的生存空间。中国现在成形的大型主题酒店——广州长隆酒店，深圳威尼斯酒店，上海太阳岛国际高尔夫温泉俱乐部酒店，分别是建设在酒店林立，特别是高级豪华酒店集中的城市广州、深圳和上海，但它们的经营状况还是非常喜人的。我们认为，在大中型城市，建立一至两个主题酒店不愁没有市场。在中国，最需要注意的还是不要一拥而上，盲目建设。中国的商业投资容易出现“跟风”的情况，看到哪个行业哪个项目眼前形势好，就竞相投资建设。前些年大型商场、主题公园的建设，都出现过这种情况。结果短时间内供应能力超过市场需求，很多商场和主题公园只是开业期间火了一把就悄无声息，还有很多尚未开业就面临严峻的市场形势。我们要避免出现看见主题酒店当前形势好就盲目投资的情况。

    3 市场定位是主题酒店投资经营的关键

    我们认为，市场定位是主题酒店投资经营中最关键的部分，是构建酒店核心竞争力的关键。主题酒店由于所需景观特殊，用地面积大，新近建立等特点，一般会建在地价较为便宜的城市近郊。把自己定位为度假型酒店。这里存在着一个较大的问题：选址在观光休闲度假景点附近，重点做度假市场是否会有足够的市场？

    长隆酒店的经验告诉我们，定位还是要从客源实际和自身条件出发。根据收益管理的原理，要根据市场需求状况，在适当的时间按适当的价格向适当的顾客销售适当数量的产品和服务，以便最大限度地提高企业的营业收入。主题酒店还是要以提高客房出租率，最终提高酒店收入为目标。死板地把自己定位在某一类的做法，会阻碍自己的发展。长隆酒店最初是定位在度假休闲市场，但经营一段时间后发现，度假休闲市场只在节假日、周末需求才比较旺，造成平时客房出租率不高的现象。后来调整定位，针对酒店内有完善的多功能厅、会议厅的设施市场定位，向商务、会议方向倾斜，现在的经营状况非常好。旺季如7、8、9月份的客房出租率是100%，淡季的客房出租率也是在70%以上，且平均房价在广州地区五星级酒店中位居第一。在这个案例中我们不能忽视一个条件，就是长隆酒店的地理位置。长隆酒店虽然地处广州郊区，但是地处广深、广珠高速公路边，非常便利深圳、香港、澳门和其他珠三角城市客人的入住。而进入市区的道路状况也很好，可以在半个小时左右到达市中心（到广州中国出口商品交易会的琶洲新会场的距离更近）这都是长隆酒店发展商务、会议客源的有利条件。

    美国拉斯维加斯的主题酒店群，虽然有为巴黎、恺撒等各具特色的名字，并按此创造不同风格，但有一点是相同的：他们的定位市场主要是博彩业顾客。在这些酒店的大堂，看到的是成排的老虎机，听到的是叮叮咚咚的硬币掉落声。同时还有享受型度假、奖励旅游型团体的市场。只有从客源特点和自身条件的实际出发，主题酒店才能在经营上获得成功，获得更大的效益。

    4 投资主题酒店要考虑生命周期

    和其他商品一样，主题酒店的产品也有自己的生命周期。换句话说，主题有它的生命周期。酒店的硬件设施一般需要5年翻修一次，一般认为，主题酒店的主题也需随之延伸和更新，以使优势持续。延伸就是对原有的主题内容扩展补充，挖掘新的空间。迪斯尼乐园是主题延伸的典范。在迪斯尼，游客一直都可以看到米老鼠、唐老鸭等经典卡通形象，又会在最短时间看到花木兰、泰山等最新形象的主题内容。这样，它就在保留经典的同时不断给主题以新的生命力，保持对不同年龄游客的吸引力。更新是对原有主题的很大程度的变化，甚至完全舍弃，采用新的主题。主题酒店市场进入壁垒不高，主题容易被模仿。如果在一段时间后，某一主题被大量复制，对顾客不再有吸引力，酒店就有必要考虑对原来主题进行更新。至于具体是对主题采取延伸还是更新，还是要看这个主题所具有的值得保留的市场价值的多少，多则延伸，少则更新。同时，自身资源情况也是需要考虑的，这是前提。若资源不足，就可能什么都谈不上。资源充足的情况下，才能根据主题的市场价值来做决策。更新的成本一般比延伸要高。