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2015年我国养老地产行业发展趋势分析【图】

2015年11月06日 10:38:56字号:T|T

    我国养老地产趋势判断

    我国养老地产当前尚处于初级阶段, 开发商、保险等多方试点,但大规模成体系发展尚未成型。 当前多种机构都在养老地产方面进行了探索,如万科、保利、远洋地产等开发商、以及泰康、合众等保险公司。保利地产采取会员制的模式,收取押金,实现现金回流,但还没有一种模式得以实现大规模复制。 开发商的探索目前也处于初级阶段, 项目一般是在设计上考虑老年人的需求,模式上租售并举,以回流部分资金。 而保险凭借其天然的资金优势和产业链联动, 在发展养老地产领域具有一定的优势,也可以提供需要多种照顾和持续管理的养老地产。

    预判一般的房地产开发商更可能关注活跃长者领域,而保险资金在需要提供持续经营的养老地产领域会有更大作为。 1) 出于资金周转考虑,我们认为开发商更可能关注活跃长者社区, 在社区和房屋设计上等为老年人提供诸多便利,但项目仍会以出售为主或租售并举。 2)开发商养老地产项目若以出租为主,也更可能由专业养老地产运营商进行运营;中长期一些政策的出台,如美国的贷款抵押保险、日本的护理保险制度等等,可能会促进开发商等更多进入这一领域。 3)保险资金由于其资金使用期限较长,投资养老地产正好可以解决其资金“长短错配” 的问题;另一方面,养老金也可以和养老地产互补配合,实现产业链联动。

    本文选自中国产业信息网《2015-2020年中国养老地产行业市场前景分析及投资策略建议报告

    房地产开发商和保险资金在运营养老地产方面各有千秋,我们预计,这两方相互合作、相互补充,将共同完善我国养老地产的生态体系。

    1) 房地产公司的优势在于运营管理、对市场嗅觉更为灵敏,另外可以以租售结合的形式,满足不同客户类型的需要,比较灵活。

    2) 保险公司的优势在于资金和产业链联动。 保险公司可以将保险产品与养老地产挂钩, 通过卖保险产品的形式, 客户接受度更高;而且保险公司资金雄厚,属于资本密集型企业,而且资金久期较长,与养老地产更为匹配。

    3) 房地产公司与保险公司相互合作,可以在资金、客户、模式和运营上形成优势互补,从而共同完善我国养老地产的生态体系。 房地产开发企业和保险公司既可以在养老地产不同市场发挥各自的优势,百花齐放;也可以共同合作,优势互补。在各自擅长的领域发挥特长,完善我国养老地产的生态体系。

房地产开发企业和保险公司进军养老地产的优劣比较, 有一定的互补性

    养老地产规模方面,机构养老可带来的老年地产年平均增加面积约占住宅年销售面积的 1.5%。 若按照我国很多地方提出的 9073 计划(90%的老人由家庭照顾, 7%的享受社区居家养老服务, 3%进入养老院等机构养老),仅考虑机构养老部分,则预计年平均增加老年地产面积约占住宅年销售面积的 1.4%。

    养老地产影响长期更多在结构层面,养老地产在引导一部分需求的同时,还会释放部分供给。1)老年人在搬到老年公寓等养老地产之时,多半可能会将之前的住房出租或出售出去,形成有效供给。2)老年公寓面积往往不及原住宅面积大,因而增加的供给面积其实是更多了。3)老年地产一般更偏郊区,也可给市中心稀缺地段腾出更多供应,缓解年轻人上下班交通压力等。

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