2015年我国养老地产行业发展机会分析（2）【图】

    养老产业市场空间巨大

    预计我国老龄化程度在 2060 年之前会保持较快速度上升。 根据联合国的预测，我 65 岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长，并会在 2060 年会达到 3.69 亿的高点，占总人口比例达 28%。这意味着，未来五十年，我国将继续比较快的老龄化进程。

中国 65 岁以上老人占比在 2060 年之前还会继续上升

数据来源：联合国、统计局

    假设 2020 年实现全国的 9073 计划，则年增加老年地产面积估计为住宅年销售面积的 1.5%。 我国《 老年人权益保障法》规定老年人的年龄起点标准是 60 周岁， 我们这里的测算中采用 60 岁以上作为老年人口径。

    本文选自智研咨询《2015-2020年中国养老地产行业市场前景分析及投资策略建议报告》

    假设我国在 2020 年使得全国的养老格局达到 9073 水平，根据民政部的消息， 2014 年每千名老年人拥有养老床位达 25.43 张进行测算， 2014 年床位大约有 487 万张。根据联合国预测，我国 2020 年 60 岁以上老人 2.42亿， 3%的人口居住在养老机构里即 726 万，扣除 2014 年 486 万张床位，则六年要建 240 万个床位，平均每年 40 万个床位。假设每个床位占据建面 40 平（考虑到公共面积可能比较大），则对于每年是 1600 万平，占 2014 年 10.5 亿平住宅销售面积的 1.52%。 而如果按照 9064 测算， 4%的人口居住在养老机构对应每年的新建面积约为 3200 万平，占 2014 年住宅销售面积的 3%。

    考虑到可自由活动老人等因素（而不局限于机构养老），年增加养老地产数量会要高。 考虑到 3%的机构养老主要是养老院式的、针对需要照顾的老年人的，而很多尚能自由活动的老年人可能也会选择换到老年人聚集的、气候环境更适宜的老年住宅里，我们从更广泛意义上计算养老地产需求量究竟有多大。借鉴他国比例： 英格兰 2009 年老年专门住宅占 65 岁以上家庭的 9%左右，美国 2007 年老年住宅的存量占美国 65 岁以上老年人比例 9.5%（若假设一处住宅平均住 1.5 个人，则比例为14.3%）。英国和美国基本是在养老地产开始快速发展之后 20 年左右，养老地产达到一种供给相对充足的状态。考虑到我国可能具备后发优势，我们在 10 年和 20 年达到均衡状态两种假设下进行了测算。

    本文选自智研咨询《2015-2020年中国养老地产行业市场前景分析及投资策略建议报告》

    据我们测算，养老地产年平均新增建面可占 2014 年住宅销售面积1.2%-13.3%，中性假设下在 6%左右。 若假设到 2025 年底（即用 11 年时间），选择居住到养老地产的老年人达到 8%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为 2014 年住宅销售面积的 6.3%；若假设养老地产用 21年时间达到较均衡水平， 2035 年选择居住到养老地产的老年人达 10%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为 2014 年住宅销面的 6.2%。 不同假设下，影响程度在 1.2%-13.3%之间。具体测算见下表。

假设养老地产 2025 年达到较均衡水平，中性假设下新增建面约为住宅销面的 6.2%

    注：根据联合国预测， 2025 年，我国 60 岁以上老人数量为 2.89 亿；假设人均 40 平建面， 2014 年底机构床位 487 万张

数据来源：联合国、统计局

假设养老地产 2035 年达到较均衡水平， 中性假设下新增建面约为住宅销面的 4.8%

    注：根据联合国预测， 2035 年，我国 60 岁以上老人数量为 3.9 亿

数据来源：联合国、统计局