2015年中国房地产市场运行态势及未来发展方向【图】

数据来源：CREIS中指数据，智研咨询整理

2015年1-5月10重点城市住宅用地供应情况

数据来源：CREIS中指数据，智研咨询整理

2015年1-5月10重点城市住宅用地成交情况

数据来源：CREIS中指数据，智研咨询整理

    6月来，上海、苏州推出多幅土地，多家房企争抢。6月首周，20大标杆房企中多家积极进入土地市场。万科购地19.2亿，华润购地108.45亿，另外绿地、万达等企业也均在土地市场有所斩获。

    此外，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。这也导致一二线土地出现供应紧张局面，房企更加积极争抢。

    “地王频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。”业界人士说，标杆房企依然热衷一二线避险，对三四线市场谨慎进入。一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场看，一二线城市快速复苏，房价易涨难跌。

    3. 全国5.2%家庭欲买房，小微家庭是购房的生力军

    小微家庭即小微企业主的家庭，税收上的小型微利企业包括以下三个标准，主要体现在一个是小型、一个是微利、一个是资产总额。资产总额一是要求工业企业资产总额不超过3000万元;二是从业人数，工业企业从业人数不超过100人;三是税收指标，年度应纳税所得额不超过30万元，符合这三个标准的才是小型微利企业。

    4.20降息政策促进了小微企业的发展，据“汇付-西财 中国小微企业指数”数据显示，未来三个月，全国范围家庭打算购房的比例占到5.2%，其中小微家庭是购房的生力军，打算购房比例为6.7%。

    全国家庭房产价值变化指数(与2014年Q4环比变动)为98.1，说明全国范围内家庭房产价值较2014年12月底略有下降，相比较而言，小微家庭房产价值变化指数高于全国水平，为100.4，这表明小微家庭房产价值与去年12月底相比略有增加。这增加了小微家庭对持有房产的信心，并体现在对未来3个月的楼市预期上。

    未来三个月，全国范围家庭打算新购房的比例占到5.2%，其中小微家庭是购房生力军，有购房打算的占到6.7%。在过去三个月，小微家庭新购房比例与2014年第四季度基本持平，为2.9%，相比2014年第二季度，仍然处于低位。

    三、房地产未来的发展方向

    中国有14亿人口，城镇化率大约只去到了50%，未来还会有很大的城镇住房需求需要满足，可以预见未来房地产行业的建设规模还是非常巨大的。在规模化的情况下，任何一个细微的成本变化，都会对整个行业乃至社会带来非常大的经济影响。如何控制房地产建设的资源成本，成为未来地产商在市场角逐的重要领域之一。

    1. 传统技术与材料更新

    现在国内建设行业执行的标准与国外还有比较大的差距，现行标准的材料及做法在某种程度上已经跟不上时代的发展。传统的材料与工艺经过近期的发展，均已进行了极大的优化，某一种材料或工艺已经很难在原有基础上进行优化。而二十一世纪很多新材料，无论是材料本身还是与其相关的施工工艺都有了很大的优化空间。新材料在原材料的使用上，会比传统材料更加节约，相关的施工工序也得到了简化，从而进一步节省了建材的使用。但很多时候，因为规范及标准的制约，导致很多房地产开发单位不愿意使用新型材料与工艺。要使新材料得到广泛的应用，除了技术的创新外，行业标准也应该进行整体更新。

    2. 房地产开发理念的转变

    中国的房地产发展经过了快速扩张的黄金十年后，将进入一个缓慢增长期。很多人可能都不太看好地产行业未来十年的投资回报率，人们更倾向于把资金投入到互联网行业，以获得更高的投资回报率。房地产市场的降温，恰好可以祛除之前的市场泡沫，让建设者重回理性，反思过去的得失，思考未来更稳健的发展道路。

    过去因为市场的供不应求，有房即不愁卖的现象导致了非常多的开发商单纯追求建设速度，忽略了建设过程的成本控制，造成了资源的浪费。一方面，房地产行业自身进行成本控制是提升市场竞争力的重要手段之一。另一方面现在国家提倡建设资源节约型社会，房地产因为其建设量大，涉及行业多，现有建造水平偏低，该行业的成本控制备受关注。通过有效的资源成本控制，可以使得房地产开发成本有效降低，提升利润空间，也可以为国家快速发展节约资源，减少浪费，成为一个市场与环境双赢的局面。部分开发商已经在做此类的研究或者应用，下面主要从节约资源的方向，谈一下房地产行业里面有哪些方法是可以达到这一双赢效果。

    3. 住宅产业化

    住宅产业化也被业内人士成为住宅工业化，其核心概念是通过标准化的构建生产，使建筑物能够大量被复制，形成流水线型的作业。其目的是通过模块化的生产，降低施工过程中的资源浪费同时也可以更加有效地对建筑建设质量进行控制。一般而言，其操作流程是先进行标准化构建的设计，这个构建可以小至一个门窗构建，大至一个房间。设计完毕后，通过工厂进行生产，某些地方也可以在现场进行生产。生产完毕后，直接在工厂内装配完毕，或者运送到现场后再进行构建组装。每个构建到达现场后，建设工人只需要把这些构建像搭积木似的进行装配，即可完成整栋住宅的施工。

    这种形式在日本、美国、澳洲等发达国家运用得比较多，因为建设住宅变成和生产汽车一样采用了工业化的处理方式，在流水线式的作业上面使得人力资源得到了最大限度的利用，甚至某些岗位未来还可以使用机器人(自动机械)代替人工操作，极大地提升了建筑质量。建筑质量的提升，可以延长建筑的使用寿命，也是节约资源的表现。除此之外，因为现状国内的房屋建设，与工人的技术熟练程度有很大关系，很多时候因为工人不熟练造成大量的返工，浪费了人力的同时，也造成极大的资源浪费。而产业化后的住宅建设，因为其生产都是在工厂内进行，可以有效的降低施工的返工情况，进一步达到节约资源与成本的目的。

    4. 绿色建筑评定

    绿色建筑在我国起步较晚，现在主要执行的是2006年颁布的《绿色建筑评价标准》。标准里面把绿色建筑分为了三个等级，级别从低到高分别是一星、二星、三星绿色建筑。获得二星及以上级别的建设项目，按认定的建筑面积可以获得国家绿地建筑节能补贴，根据星级评定，不同星级绿色建筑会有不同的补贴标准。而国外绿色建筑普遍运用得比较成熟，并且国内某些高端项目，除了国内的绿色建筑认定之外，还会参与国外的绿色建筑评价认定，一般我们接触得比较多的国外绿色建筑评估体系有美国的LEED、英国的BREE-AM、日本的CASBEE等。
绿色建筑的评定，可以有效的在建设及运营阶段对建设项目进行成本控制。比如国内绿色建筑评价里面有关材料本土化的规定，如果采用本地建材，或景观采用本地植物，可以获得相应的得分项。本地块的建材可以有效地降低运输成本，节约建设资源。建设成本与资源的节能控制在绿色建筑评定里面占的篇幅不多，更多的控制与规定是针对运营方面的。在建设过程中的资源的节约可以为房地产开发单位带来显著的效益，因此在市场竞争的机制下，每个地产开发企业都很自发地去进行此类研发与应用。但是涉及运营资源的节约，因为不能立竿见影产生经济效益，所以很多房地产开发单位不重视绿色建筑的评定。而今后，这一观念将逐渐转变。

    越来越多的房地产开发单位不再单纯地仅建造房屋进行出售，而是把后期的物业管理及运营纳入到公司的管理范围，比如提供后期的物业管理服务，万科、碧桂园等企业在这方面已经有多年的经验。同时因为房产销售利润的降低，更多的开发商更倾向于物业的自持而非出售，物业运营的成本与利润将直接算入母公司的效益，比如万达、万科、绿地、碧桂园等，都有自己的自持物业运营管理公司。

    运营成本的控制在绿色建筑评定标准里面得到很大的体现，比如为了节约水资源，会要求采用节水器具，绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式；节能方面会要求公共区域照明采用高效节能灯具，太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例要大于5%；在日常管理方面会要求进行垃圾分类，对每户的燃气、水、电实行分户计量等措施。这些评定标准都会极大地降低物业后期运营的使用成本与管理成本，既为企业创造了利润，也为社会节约了资源。

    房地产行业已经到了转型期，开发项目市场利润的降低，为房地产开发企业的成本控制提供了一个很好的契机。改革总是痛苦的，不改革就会被市场淘汰。希望中国的房地产企业，能够利用好现在的形势，顺势而为，忍住阵痛，为企业未来打开一条发展之路。