降息！--------楼市复苏的绿灯？

    11月21日周五的晚上，是地产界的狂欢夜。央行降息的消息，让地产人欣喜若狂。许多的经济学家、分析师几乎众口一词，不止地产股要大涨，房价也将迎来量价齐升。今年以来，国务院8次提出要降低企业融资成本。11月21日央行不对称降息（贷款利率降低0.4%，存款利率降低0.25%），可以视为降低企业融资成本迄今最有力的举措。降息，真的能成为未来我国楼市复苏的指示绿灯吗？

北京银行人民币储蓄存款基准利率调整水平表

    备注：5万元以上（含）三年定期整存整取执行利率为4.4%，20万元以上（含）五年定期整存整取执行利率为4.95%。

    从北京银行的表述看，五年期是在三年期基准利率之上上浮12.5%。对于20万以上的五年期存款，4.95%的利率则相当于在三年期基准利率上浮到23.75%！对于楼市开发商来说，获得低息银行融资的能力在加大，也会缓解资金压力，降低降价走量的动力。房地产作为资金密集行业，是降息的直接受益者。因此，房地产上市公司周一股价上涨，在情理之中。降息后，房贷利率相当于打了94折，贷款100万20年，每月节省200多元云云，得从明年1月1日开始。

内容选自产业信息网发布的：《2014-2019年中国房地产业行业竞争格局及投资方向研究报告》

    根据智研咨询数据显示：房地产投资在过去很漫长的时间里，一直跟着销售数据走。而房地产销售，跟货币政策息息相关。向前看，明年最重要的任务就是保7%，在美元加息风暴的恶劣环境下，为了实现任务，降低实际住房按揭贷款利率以及降低实体企业融资成本将成为宏观调控政策的焦点。如果商业银行继续惜贷的话，央行总量宽松政策无法传递到住户部门和企业部门，持续不对称降息也不是天方夜谭。

2005年—2014年我国房地产开发销售比率

    降息有利于地产销售，缓解投资下行趋势。今年以来地产销售持续下行至9月份的-8.6%，虽然10月份二、三线城市限购放开之后整体销量回升，但销量累计同比仍然在-7.6%的低位。降息一方面降低购房者贷款月供，提升购房需求；另一方面降低地产商融资成本，缓解投资下行趋势。

    但是，本人认为目前的房地产市场，不会因为这次降息迅速逆转。第一，降息通道是否已经开启？现在下结论为时尚早。一次完整的降息通道，需要三次降息或两次降息、两次降准，货币政策方转为宽松。现在的货币政策仍然是中性稳定，只是已经表现出了偏宽松的迹象。第二，此次开启降息通道，大约需要6-9个月的时间。距离现在最近的一次降息通道是2012年2月到6月，两次降息、两次降准，用时5个月。第三，此轮降息并不必然带来楼市重现2009年或2012年的大幅增长。

    所以，综上研究得出结论：房地产市场复苏的真正起始时间，可能是2015年5-6月。下一轮楼市进入上升通道所持续的时间周期，要短于上一轮。而近期的降息成为本轮楼市回暖的只是绿灯也只是暂时猜想罢了。

智研咨询分析师：郑明伟