2013年北京餐饮商铺供需前景预测

餐饮商铺商铺 2013-04-09 02:19

1、北京餐饮商铺供给

在政府力促社区商业业态升级的大背景下，伴随着住宅入住率的增加及零售餐饮业态品牌的涉足，具备餐饮条件的商铺现已成为投资者关注的重中之重。据新浪商业地产数据监控室显示：北京现活跃社区商铺项目约180个，可经营餐饮业态的商铺项目共计58个，约占比32.2%。其中，社区配套商铺项目23个(含2个仅具备冷餐条件的商铺项目)，住宅底商项目16个，大面积独栋餐饮楼13个，临街商铺6个。统计项目中多以销售为主，其中12个项目租售模式为可租可售，仅1项目国奥中心为纯租赁项目。临街餐饮商铺独具地理优势，在售项目最高单价4.2万元。

数据来源：新浪商业地产

社区商铺的热销一部分原因归属住宅郊区化趋势的结果。日前，虽然政策轮番出台，但城区“地价”依然居高不下，住宅区不断向次中心区以及城市边缘地区发展。由于这些地区的原有配套设施往往并非完善，因此也就必然促成了开发商对社区商业配套建设的重视，商业发展的热点也随之由中心区向次中心逐渐转移。在23个具备餐饮条件的活跃社区配套商业项目中，16个项目分布四环以外，占比近70% 。其中，最高售价出现在唐宁ONE项目，商铺单价达6万元；最高日租金出现在华悦国际项目，达9元/平米/天。

北京可做餐饮的社区商业中处于社区配套的商铺项目

项目名称	环线	商圈	售价/租金	开间面积（平米）	商铺类型
CUV国际公寓商业	2-3	丽泽桥	50000元/平米	100起	配套
鼎极嘉华世纪商业	2-3	东二环	50000元/平米 8元/平米/天	500-1700	配套
国海广场商业	2-3	公主坟	6-8元/平米/天	104-280	配套
富力皇后大道	2环内	两广大街	40000元/平米	400-2800	配套
观筑金洋国际商业	3-4	京沈高速	22000-23000元/平米 1.5-2元/平米/天	400-2600	配套
美景东方(二期)	3-4	京沈高速	32000元/平米 4-5元/平米/天	70起	配套
中堂商业	3-4	京石高速	32000-44000元/平米	110-252	配套
华纺易街	4-5	CBD	35000元/平米	60-90	配套
阿曼寓所商业	4-5	朝青	32000元/平米 3元/平米/天	200-1000	配套
华悦国际商业	4-5	亚奥	38000元/平米 4-9元/平米/天	329/200-2000	配套
林肯公园商业	5-6	亦庄	25000元/平米	400-800	配套
M5朗峰商业	5-6	通州	19000-20000元/平米	100-140	配套
动街区商业	5-6	公主坟	22000-26500元/平米	160-430	配套
金色漫香林商业	5-6	亦庄	30000-35000元/平米	200-1000	配套
招商嘉铭·珑原	5-6	昌平	待定	待定	配套
阿尔法社区商业	5-6	通州	待定/ 1.5-3.5元/平米/天	200-900	配套
都丽豪廷鼎基公寓商业	6环外	平谷	15000-17000元/平米 1.2-2元/平米/天	107-200	配套
上上城五期商铺	6环外	燕郊	16000元/平米 3.3元/平米/天	200-300	配套
顺鑫朗郡商业	6环外	顺义	16000-18000元/平米	86-180	配套
京汉生活广场	6环外	顺义	28000-32000元/平米 5.5-6.5元/平米/天	70-1000	配套
明珠花园商业	6环外	密云	5280-9000元/平米	48-400	配套
国奥中心	4-5	亚奥	4元/平米/天	157	配套（无明火）
唐宁ONE商业	4-5	中关村	50000-60000元/平米	300-2000	配套（无明火）

数据来源：新浪商业地产

与临街商铺不同，住宅底商的消费者主要来自于小区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖性非常强，这也就是大型成熟社区住宅底商抢手的原因之一。同时，社区内部消费具有外在消费场所不具备的便捷性，作为提供居民生活所必需的餐饮业态商铺，其营业收入稳定，投资回报或租金也较稳定。在此次统计的16个可经营餐饮的住宅底商项目中，位于二环内两广大街的新景家园底商和新怡家园底商售价分别达10万元和9.4万元之高，可见社区成熟度对住宅底商影响之大。

北京可做餐饮的社区商业中处于社区底商的商铺项目

项目名称	环线	商圈	售价/租金	开间面积	商铺类型
方庄6号	2-3	木樨园	32000	159	底商
新景家园底商	2环内	两广大街	100000	60-300	底商
本家润园	2环内	两广大街	10000-35000/4.5	200-4500	底商
新怡家园底商	2环内	两广大街	92000-94000	200-250	底商
上海建筑底商	3-4	大红门	40000-50000	190-330	底商
保利茉莉公馆商业	4-5	大兴	50000	70-400	底商
合生麒麟社商业	4-5	望京	6-10	70-200	底商
康秀嘉园商业	5-6	大兴	30000	100-190	底商
富力又一城商业	5-6	京沈高速	30000	40-300	底商
波普工社商业	5-6	大兴	40000	40-380	底商
零点特区	5-6	京通高速	15000/2.8-3.5	157-340	底商
当代名筑家园商业	5-6	通州	32500/3.5-4	100-370	底商
合立方街	5-6	昌平	47000-56000	122-168	底商
龙湖长楹天街	5-6	朝青	60000-70000	待定	底商
首开东都汇商业	5-6	朝青	待定	40-90	底商
中盛百货	6环外	燕郊	9000-20000	8.8-209	底商

数据来源：新浪商业地产

在专家预言的商业地产黄金十年内，我国商业地产格局远未成型，在分割销售和整体出租的选择中，后期经营管理水平成为对开发商或是投资者最大的考验，整售型商业项目发展任重道远。目前，北京整售商业项目中13项目具备餐饮条件，其中地处CBD商圈的长安8号项目现有28000平米商业整体出售，报价18亿，折合单价6.4万元，达本次统计中独栋整售项目售价最高值。

北京可做餐饮的社区商业中形态为独栋的商铺项目

项目名称	环线	商圈	售价（元/平米）	开间面积（平米）	商铺形态
学院派	2-3	学院路	40000	7700	独栋
华远裘马都	3-4	三元桥	60000（整售3亿）	70-260/8000	独栋
长安8号商业	3-4	CBD	64000（整售18亿）	28000	独栋
金都杭城	4-5	CBD	30000	4000	独栋
玉泉新城商业	4-5	玉泉路	30000	32000	独栋
美伦堡家园	4-5	亚奥	36000-44000	1100-2600	独栋
上庄三嘉信苑	5-6	八达岭高速	20000	30-200/800	独栋
东泽园	5-6	京通高速	30000	100-600	独栋
华发颐园商业	5-6	亚奥	15000-16000	14000	独栋
帕提欧庄园商业	5-6	八达岭高速	17000-20000	100-200	独栋
北街家园(惠风园)	5-6	昌平	20400-31000	50-330	独栋
西棕榈滩商业	5-6	房山	待定	待定	独栋
绿城百合公寓商业	6环外	京石高速	15000	13000	独栋

数据来源：新浪商业地产

2、北京餐饮商铺需求

近年来，北京市餐饮业取得了长足发展，餐饮收入每年都呈两位数增长。北京市商务委公布的数据显示，自2007年全市餐饮收入突破300亿元以来，每年跨上一个新台阶。2011年，全市实现餐饮收入772.4亿元，同比增长15.9%，高出社会消费品零售额增速5.1个百分点，占社会消费品零售额的比重达到了11.2%，2012年1季度北京餐饮业实现收入205亿元，同比增长12%。