深圳房地产市场行业趋势预测

内容提示：在开发方式方面，从数据上统计显示，深圳已经全面进入了大盘的营销时代，大盘主导了市场的竞争格局，2011 年始，推出市场的项目中42%为大盘，这些项目不仅是市场关注的热点，同时掌握了销售的主动，在弱势的市场环境下，取得了不错的销售成绩。

政策的完善、经济结构的调整和城市功能化建设的加强，都无可避免的对房地产市场产生冲击，未来会持续影响深圳房地产市场的发展方向。在房地产调控及经济宏观形势的双重打压下，房地产市场可以预计已经进入了新一波调整阶段。除市场的发展环境之外，房地产业经过十多年的发展，产业成熟度不断提高，并导致了新的发展变化。

 2012-2016年中国房地产中介市场分析及发展趋势研究报告

1 消费市场变化导致新的市场竞争形式

当前，深圳市房地产发展面临的环境已经发生了深刻的变化，与以往的市场相比，房地产企业将面临越来越多的挑战。

首先是在限购、限贷等政策的引导下，市场普遍产生了观望情绪，房地产市场价格预期已经发生了变化。同时，消费市场的发展变化也是不容忽视的。随着深圳消费人群物质水平的不断提高，对居住的要求也发生了变化，在单一价值因素购买驱动消退之后，文化与理念等将主导房地产产品的消费，这预示着房地产开发企业要面对一个越来越体现差异和个性化的消费群体，理解潜在的消费者，才有可能取得一个良好的竞争位置。

在这种市场的环境下，房地产已经或者正在发生着改变：在营销手段方面，传统渠道以信息传播为主的营销手段所起作用正在不断弱化，房地产产品不仅要传达产品、价格等信息，最重要的要传播生活理念、文化、个性等价值信息，而这类信息的传播更依托以新型的传播方式，这些传播方式既需要良好的形象展示功能，也需要与大众的直接沟通功能。各种“软”宣传形式应运而生，活动、事件等被越来越多的加以采用。

在开发方式方面，从数据上统计显示，深圳已经全面进入了大盘的营销时代，大盘主导了市场的竞争格局，2011 年始，推出市场的项目中42%为大盘，这些项目不仅是市场关注的热点，同时掌握了销售的主动，在弱势的市场环境下，取得了不错的销售成绩。

在新的市场形势下，大盘显而易见能去的某些竞争优势，一是由于规模大，在开发选择上有较大的空间，无论是产品风格的打造，生活环境的营造都由于小项目，二是营销周期长，便于更系列和更全面的将产品的价值传播给消费者，容易引起市场的共鸣。

2 市场格局正发生着变化

深圳建市30 周年以来，已经形成了固有的发展格局。因城市建设水平的差异，深圳市的房地产发展一直以关内四区作为主流市场，现在，随着土地的制约及规划重点向关外地区转移，市场格局已经发生了变化。根据2011 年上半年的统计，宝安、龙岗两区新增发地产供应面积已经占全市的57%左右，深圳市房地产发展的半壁江山已经转向这两个区域，造成房地产市场的这种格局主要有两个方面的因素。

一方面随着关外地区基础设施投资的增加，特别是交通设施的改善，与城市核心区域的联系已经越来越方便，而房价的差异，使得越来越过的人选择到关外地区置业。同时，由于规划的加强，两外两区形成了几个具有特色的城市功能区，居住环境不断得到改善，在一定程度也消除了内外有别的差异，消除了关外地区为乡下地区的心理因素。另外一方面，深圳城市经济在快速发展，而土地资源有限，在全国重点城市中，深圳的土地资源矛盾最为突出。从2006 年开始，深圳全范围执行了所有土地国有化的政策，首先成为全国唯一没有农民、没有农地的城市。尽管如此，土地资源依然紧张，目前，深圳市主要的建设用地都分布在宝安、龙岗二区，这表明今后若干年内，深圳城市发展的重点将转移到这两个区，这也决定了深圳房地产市场未来的发展趋势。