我国二线城市房产投资趋势浅析

内容提示：中国二线城市正在经历住宅存量供应过剩和地价泡沫，投资这些城市的房地产，正日渐成为一个价值陷阱。二线城市房产投资到底是价值洼地还是价值陷阱？笔者为瑞士信贷做过相关咨询。笔者认为：判断二线城市的房价走势，要看全国总体趋势、总量趋势以及中央总体调控思路。而房价泡沫一旦破灭，二线城市反而受害更大。

对于房价涨跌的争论似乎是中国一个最煽情的话题。然而不管房价是涨是跌，有些共识已经达成：房地产调控的政策扭点已经形成，受制于调控政策、城市化率逼近上限、土地供应紧缺、城市病蔓延等多重因素影响，一线城市房产投资风险近期已处于高位。

 2011-2015年中国房地产市场运行态势与投资方向研究报告

二线城市房产投资似乎已成为一线城市房产投资挤出效应的最大受益者，二线城市的房价也在宏观调控下劲唱“红歌”！中国二线城市正在经历住宅存量供应过剩和地价泡沫，投资这些城市的房地产，正日渐成为一个价值陷阱。二线城市房产投资到底是价值洼地还是价值陷阱？笔者为瑞士信贷做过相关咨询。笔者认为：判断二线城市的房价走势，要看全国总体趋势、总量趋势以及中央总体调控思路。而房价泡沫一旦破灭，二线城市反而受害更大。

价值洼地的第一假设为：二线城市房价低，具有较大的提升空间，购房置业具有极大的投资价值。但实际上，一个城市的房价水平最终将由这个城市的经济发展水平和居民收入水平决定。

价值洼地的第二假设为：中国已进入以二、三、四线城市为主体的第二波城镇化浪潮。一线城市“摊大饼”式的大城市化模式或已走到尽头，以二、三、四线城市为主体的城市化和城乡一体化是未来中国城镇化和经济推动的主要模式。很多地产商被挤出一线城市，他们认为二线城市拥有巨大发展空间，却容易掉入投资陷阱之中，目前房地产市场资金短缺便与二线城市的极度扩张有很大的关系。有位房地产开发商老总就说过：“二线城市不是蓝海，而是蓝天，不会飞就可能摔得很惨，并不是所有去二线城市的开发商都能赚到钱。”价值洼地的第三假设为：二线城市政策相比一线城市更加宽松。因一线城市正处宏观调控的风口浪尖，一线开发商便开始把资金大举投向二线城市。但实际上，关于房地产调控和经济转型的政策扭点已经形成，紧缩性调控政策将对所有一、二线城市相继展开影响，预计2012年上半年，二线城市具有的弹性政策优势或将消失。

基于二线城市的住宅建设正在导致住宅存量供应过剩和地价泡沫——这两个现象都对开发商的利润率造成了下行压力。并且，这还是在货币政策收紧和正在多个城市试行的遏制房地产投机措施，没有在全国范围内推广的情况下发生的。

有关住宅存量供应过剩这一点，瑞信统计了住宅存量，然后除以需求，由此算出过去三年里建成的住宅需要多长时间才能售完。结论是：在深圳，住宅储备几乎只需一年便能售完——是调查中售罄速度最快的城市。但在大连，这个数字是7.5年，而武汉则需多达8年。在此基础上，瑞信认为潜在住房过剩最严重的十大城市包括：武汉、太原、天津、大连、济南、厦门、乌鲁木齐、沈阳、长春、贵阳。

关于地价泡沫的计算也很简单——相比于房价，地价的上涨速度有多快？在一些城市，差距相当明显。例如，2010年武汉房价涨幅不到10%，但地价上涨了约30%。开发商正在生产要素方面付出过高的成本，推动部分城市的利润率成为负数。

由此看来，部分二线城市暴露出的土地/住宅供应过剩情况，以及地价房价泡沫，远比一、三线城市严重。

除了对二线城市供应量、地价与房价泡沫的担忧，我们还需警惕的是二线城市实体产业的滞后、城市经济的空心化、以及城市软环境对流动人口的吸附力衰失问题。

二线城市看上去很美，但一旦房价下行成为预期，因房价传导效应，二线城市房产极有可能成为最大受害者，因为它的隐形泡沫比一线城市更可怕。

二线城市正处于不同的发展阶段，一线城市已经完成了数量增长阶段，而到了质量增长阶段，是结构性的调整，但二线城市还有城市化带动的需求。

所以，对二线城市房产投资究竟是价值洼地还是价值陷阱的判断，需要在国家的大背景、大趋势下，针对不同的城市做深度的分析才能得出自己的结论和决策依据。