2012年广东新形势下的深圳房地产业发展策略

    内容摘要：国内外经验表明，地铁上盖物业宜开发商业中心和办公楼，稍远点的范围宜开发高密度的住宅物业，可以高效利用土地资源，再远点的范围，用于开发低密度、高价格居住区，这里的住户交通方式主要为自驾车，不依赖于公共交通，而是追求居住环境和生活品质。开发商应遵循上述规律，对项目合理定位，迎合细分市场。

    随着新一轮城市总体规划的颁布实施以及地铁三期工程的即将建设，日趋完善的深圳网络化地铁系统将极大地改变深圳市房地产市场环境，地铁站点周围土地、地铁上盖物业以及地铁沿线的房地产等将得到有效开发和利用，房地产业将迎来前所未有的发展机遇。

    一是开发商要紧跟深圳城市轨道交通规划发展的步伐，把握地铁网络化的精髓，提前在城市副中心和战略重点区域布局。未来五年前海中心、光明新城、龙华中心、龙岗中心等区域的投资环境将逐步得到改善，房地产市场潜力巨大。

    二是开发商要以高强度模式开发地铁周边房地产，集约化利用稀缺性土地资源。政府方面要重视地铁沿线土地、地铁上盖物业的复合利用，通过支持较高的容积率而达到较高的低价，实现土地开发与经济效益的双赢。研究表明，地铁建设对周边房地产的明显影响范围大约是0.5—0.6KM半径内的区域，超过这个范围，影响将减弱。

    三是加强地铁沿线物业配套设施的开发。对于地铁影响力较强的光明、龙岗、龙华、宝安等原关外区域，开发相对不成熟，大多为新建居住区，缺乏满足居民日常生活需求的服务设施，例如超市、商店、餐饮业等，开发商应树立“以商业开发带动住宅开发”的理念，提前规划适当的商业，以提升楼盘品质，打造成熟社区。

    四是因地制宜，合理布局地铁沿线物业的开发。一般来说，地铁对离市区较远、价格较低的房地产项目影响较大，对商业项目和办公楼影响最大；对离市区近、公共交通很便利的房地产项目，特别是老城区，影响较小。因此，国内外经验表明，地铁上盖物业宜开发商业中心和办公楼，稍远点的范围宜开发高密度的住宅物业，可以高效利用土地资源，再远点的范围，用于开发低密度、高价格居住区，这里的住户交通方式主要为自驾车，不依赖于公共交通，而是追求居住环境和生活品质。开发商应遵循上述规律，对项目合理定位，迎合细分市场。