2012年广东省深圳市城轨网络化对房地产市场影响

    内容摘要：由于中心城区高昂的租金导致经营成本居高不下，一些有远见的商家开始看重郊区市场，并选择在地铁站附近开设新店。深圳地铁二期开通后，在环中线上就吸引了天虹商场、肯德基、苏宁电器等多个知名商家的进驻。

    2004年12月28日，深圳第一条地铁线——地铁1号线(罗湖—世界之窗段)正式开通，宣告着深圳“地铁时代”的到来。地铁1号线的开通，改变了人们的地域观念与生活模式，关外城市化大幕开启。地铁时代的来临，宣告出关置业逐渐成为主流，大大拓展了深圳房地产业发展的空间。2004年，深圳共成交70宗地，约22.7万平方米，总面积减少约10%。其中，宝安、龙岗约占90%。2004年深圳新建商品住宅均价5980元/平方米，比上一年涨5.28%。其中，罗湖、南山分别同比上涨约3%、2%，福田甚至下降了5.4%，而宝安、龙岗却分别为4186元/平方米、4172元/平方米，涨幅高达11%和20%。轨道交通对深圳市的发展发挥着积极的影响。

    第一，地铁网络化拓展了城市发展空间，对深圳的人口分布、区域经济总量等进行了重新分配，调整了城市功能布局。深圳房地产业如同被松绑的大鹏，从原市区395平方公里冲破到1553平方公里的区域恣意飞翔。特别是宝安、龙岗、龙华、南山等区域在地铁开通的有利刺激下加快开发的步伐，其发展空间得到了极大的拓展，各区域之间人流、物流、商流通过地铁实现了快速地流动和互通。关外大片区范围逐渐会与关内融合，将会处于一个整体布局的轨道交通网之中。地铁网络化建设的过程，不仅带动了新城区发展，同时也进一步促进了老城区的改造，提高了老城区的房地产产品品质。

    第二，大大提高地铁沿线房地产价值。有关研究结果表明，深圳地铁一期建设给周边房地产带来的增值效益为335亿元，近似为一期总投资的3倍，地铁沿线房地产价格高于同片区非地铁沿线房地产的价格，高出幅度约为5%至15%不等。今后随着深圳城市的迅速发展及地铁网络化的发展，人口增长，城市规模扩大，交通问题会日益突出，地铁的作用将会越来越大，地铁效应将会不断凸显，沿线房地产的升值潜力是巨大的。

    第三，地铁网络化带来的庞大人流及其客流的集聚效应，将给深圳的商业地产带来一场巨大的变革。一些新兴的商圈将会在地铁沿线如雨后春笋般冒出，从而带来地铁商业新一轮的兴起和发展。地铁商场、地铁上盖商业成为商业经济的黄金地段，郊区商圈逐渐聚集形成。由于中心城区高昂的租金导致经营成本居高不下，一些有远见的商家开始看重郊区市场，并选择在地铁站附近开设新店。深圳地铁二期开通后，在环中线上就吸引了天虹商场、肯德基、苏宁电器等多个知名商家的进驻。

    第四，地铁网络经济性日益显著。地铁网络覆盖下，公共基础设施所提供的功能可以实现全网共享，借助良好的网络共享性，政府可以对城市基础设施进行互补性优化配置，节约社会投资。与此同时，住宅、商业、娱乐、酒店、办公等各种业态争相沿地铁线路进行开发，呈现网络化布局，能有效发挥地铁经济的集聚效应。