北京土地供应呈现郊区化发展 商业地产投资走热

    内容摘要：从投资成本来看，目前国内二套房首付已经被提高到七成，高过商业地产首付，且住宅和商业地产交易需要缴纳的个人所得税基本持平。从收益角度来讲，商铺投资优势明显。住宅收益在过去十年主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商铺除了增值收益外，主要靠租金回报，且商铺租金回报大概是住宅资金回报的三倍左右。

    2012年以来，住宅市场的严厉调控引发投资者加速外溢，商业地产因免受政策限制而成为投资者“征战”的新战场。

    商铺投资持续走热

    业内人士指出，现在中国正从炒房的时代进入到一个资产配置的时代，要优化资产的配置。只有不动产投资才是实现财务自由之路。

    近年来，限购、限贷、征房产税等房地产市场调控可谓组合拳不断，而且“一拳重似一拳”。但是，现阶段调控主要针对投资过热、上涨过快的住宅地产，商业地产尚未被波及。

    从投资成本来看，目前国内二套房首付已经被提高到七成，高过商业地产首付，且住宅和商业地产交易需要缴纳的个人所得税基本持平。从收益角度来讲，商铺投资优势明显。住宅收益在过去十年主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商铺除了增值收益外，主要靠租金回报，且商铺租金回报大概是住宅资金回报的三倍左右。

    北京作为发展中的国际贸易城市，商业与住宅的面积比例不仅低于国外一些发达城市，即便与国内部分二线城市也有差距，如济南、西安、大连一些区域的商住比均高于北京市的水平，预示商业地产在北京仍然有巨大的发展前景。

    在包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场等八种商业业态中，商铺面积小、低总价，投资门槛相对较低、投资回报比较可观，成为众多地产投资者的首选投资目标。据监控数据显示，2013年4月北京商铺成交面积为138356平方米，环比上涨294.11%；成交均价为26886元/平方米，环比上涨24.29%。

    南城商业机遇放大

    随着近年来城镇化脚步加快，北京土地供应呈现郊区化发展，北京五环外尤其是南城跃升为市场成交主力。随着城市扩张，置业外移必然要求商业配套外移以支撑庞大外迁人口消费需求。

    数据显示，2009年大兴住宅均价低于1万元/平方米，时隔四年涨幅已超过2倍，区域内80%以上的在售楼盘标价已超过2万元/平方米。与住宅市场交易量价齐升相比，区域内商业地产市场呈正比上升，统计数据显示，与2010年年初价格相比，南四环沿线商铺价格提升约30%左右。

    据悉，自2009年“南城发展计划”已经全面启动，2900亿元投资正逐步落实。在不到三年的时间内，云集了34万平方米的火神庙国际商业中心、38万平方米的龙湖天街项目、30万平方米的宜家亚洲旗舰店、25万平方米的东亚五环国际等超大商业项目。

    3月公布第二阶段“南城发展计划”中，将于未来三年向南城追加3960亿元投资。5月22日，北京市国土局公开拍卖大兴区新城核心区、旧宫镇和魏善庄镇三宗土地，出让金达35.22亿元，成为北京国五条细则落地后单日土地成交额最高的一天。业内人士认为，此次大兴区土地高价成交标志着大兴区价值再度提升。

    北京“南城发展计划”中“念坛商圈”是建设中的重点商圈之一，毗邻国家级生物医药产业基地，同时受首都第二国际机场辐射。“念坛商圈”的发展前景吸引了众多国内最知名的品牌开发企业，包括龙湖、保利、凯德商用、金融街等企业均布局于此，同时还有北京首个联港幸福湾Street mall落户，该项目融汇了写字楼、集中商业、临街商铺等多种业态，其中，集中商业体量为3万平方米，写字楼为3.5万平方米，商街面积约2.5万平方米。

    业内人士认为，随着念坛区域住宅项目逐一完工、交付使用以及轨道交通、公路市政建设加速，区域内商业项目价值将呈现总爆发趋势。