2017-2022年中国产业新城建设与传统产业园市场专项调研及行业发展前景分析报告

第1章：中国产业新城相关概述13

1.1产业新城相关概念解析13

1.1.1产业新城与相关概念辨析13

（1）产业新城与开发区概念辨析14

（2）产业新城与产业园概念辨析14

1.1.2产业新城关键功能分析14

（1）产业新城生产功能分析15

（2）产业新城服务功能分析15

（3）产业新城消费功能分析15

1.1.3产业新城发展必备的支撑条件15

1.2产业新城生命力体系分析16

1.2.1城市地产综合体17

1.2.2城市配套综合体17

1.2.3产业地产综合体18

1.3产业新城形成路径分析19

1.3.1产业园区化过程分析19

1.3.2园区城市化过程分析20

1.3.3城市现代化过程分析20

1.3.4产城一体化过程分析21

第2章：中国产业新城建设环境分析22

2.1产业新城建设政策环境分析22

2.1.1国务院“城镇化”相关思路22

2.1.2“十三五”区域经济发展规划23

2.1.3“十三五”产业发展规划分析26

2.1.42012-2016年土地政策分析29

2.2产业新城建设经济环境分析32

2.2.1产业新城建设与GDP增长的相关性32

2.2.2固定资产投资变动轨迹分析33

2.2.3国家宏观经济环境预警34

2.3产业新城建设用地状况分析35

2.3.1全国土地利用总体状况35

2.3.2全国土地市场基本状况39

2.3.3不同类型用地价格分析39

（1）不同类型用地价格水平分析39

（2）不同类型用地区域价格差异40

（3）不同类型用地价格变化趋势41

1）住宅用地价格变化趋势42

2）商服用地价格变化趋势43

3）工业用地价格变化趋势43

2.3.42017年土地市场形势预测44

2.4国内区域产业发展环境分析44

2.4.1国内重点发展产业分析44

2.4.2国内产业集群现状分析46

2.4.3区域产业结构调整分析50

2.4.4区域产业转移趋势分析51

2.4.5重点产业生命周期分析53

2.5产业新城建设区域发展状况54

2.5.1长三角经济圈54

2.5.2珠三角经济圈55

2.5.3环首都经济圈55

2.5.4环渤海经济圈57

2.5.5大西南经济圈57

2.5.6合肥经济圈57

2.5.7西三角经济圈58

2.5.8海峡西岸经济区59

第3章：中国产业新城建设与投融资分析60

3.1国内产业新城项目投资与建设分析60

3.1.1产业新城项目投资规模分析60

3.1.2国内产业新城建设项目分布60

3.1.3重点产业新城在建项目概况64

3.1.4重点产业新城拟建项目概况67

3.2产业新城建设资金供求关系分析67

3.2.1新城建设资金需求结构67

（1）土地一级开发过程资金需求分析67

（2）新城二级开发过程资金需求分析67

（3）公共服务设施项目建设资金需求67

3.2.2新城建设资金供给机会68

（1）财政划拨供给机会分析68

（2）开发性金融供给机会分析68

（3）商业性金融供给机会分析70

3.3国内新城开发融资规划分析72

3.3.1新城融资规划模型72

3.3.2新城建设融资路径分析73

（1）公共服务领域融资路径73

（2）市场化产业项目融资路径74

1）先进制造业项目融资路径74

2）高新技术产业项目融资路径75

（3）新城建设融资支撑体系建设建议75

3.4产业新城开发融资模式及优化77

3.4.1产业新城开发特点分析77

3.4.2产业新城开发主要融资模式77

（1）债务式融资模式分析77

（2）证券化融资模式分析79

（3）基础设施产业投资基金模式79

3.4.3不同融资模式对比分析79

3.4.4产业新城开发融资模式优化80

（1）产业新城开发项目生命周期分析80

（2）产业新城开发组合融资模式分析81

（3）产业新城开发的融资风险防范81

3.4.5产业新城开发项目融资建议83

第4章：产业新城发展模式及招商引资分析84

4.1产业新城不同阶段发展模式84

4.1.1生产要素集聚阶段84

4.1.2产业主导阶段85

4.1.3创新突破阶段85

4.1.4财富凝聚阶段86

4.2主要新城开发模式分析87

4.2.1国际主要新城开发模式分析87

4.2.2国内新城开发的主要困境88

4.3国内产业新城投资开发模式分析89

4.3.1产业新城开发的成功标准89

4.3.2产业新城开发模式分析89

（1）产业新城政府完全主导模式89

（2）产业新城政企合作开发模式90

4.4产业新城招商引资分析91

4.4.1产业新城招商引资现状分析91

4.4.2产业新城招商引资模式分析94

4.4.3产业新城招商引资风险分析95

4.4.4产业新城招商引资趋势分析95

第5章：国内外典型产业新城建设案例分析97

5.1国外典型产业新城建设案例分析97

5.1.1日本筑波科学城建设案例97

（1）筑波科学城发展简况97

（2）筑波科学城建设背景97

（3）筑波科学城建设目标98

（4）筑波科学城规划方案98

（5）筑波科学城成功要素100

（6）筑波科学城存在的问题101

5.1.2美国尔湾市建设案例102

（1）美国尔湾市发展简况102

（2）美国尔湾市建设背景103

（3）美国尔湾市规划方案103

（4）美国尔湾市成功要素105

5.1.3筑波与尔湾发展要点对比分析107

5.2国内典型产业新城建设案例分析107

5.2.1上海浦东新区建设案例分析107

（1）浦东新区基本情况分析107

（2）浦东新区成功经验分析108

1）新区优惠政策支持108

2）新区管理制度创新108

3）行政审批改革经验108

4）市场要素构建经验109

5）新区功能分区及行业规划109

6）新区区域规划经验110

7）资金筹措方式创新110

5.2.2天津滨海新区建设案例111

（1）滨海新区基本情况分析111

（2）滨海新区成功经验分析113

1）新区优惠政策支持113

2）新区管理模式分析113

3）新区功能分区及行业规划114

4）新区投融资模式分析117

5.2.3固安工业园区建设案例117

（1）工业园区基本情况分析117

（2）工业园区成功经验分析118

1）园区优惠政策支持118

2）园区管理模式分析118

3）园区功能分区及行业规划119

4）园区投融资模式分析119

5.2.4广州市民营科技企业创新基地建设案例121

（1）创新基地基本情况分析121

1）创新基地产业基础121

2）创新基地区位条件121

3）创新基地生态环境122

4）创新基地存量用地122

（2）产业新城设计方案分析122

1）产业新城总体布局122

2）产业新城地块设计123

3）产业新城地区特色123

4）产业新城配套服务124

5.3产业新城开发失败案例分析124

5.3.1京津新城建设案例分析124

（1）京津新城发展现状分析124

（2）京津新城失败原因分析124

5.3.2北京市天通苑案例分析125

（1）北京市天通苑发展现状125

（2）北京市天通苑失败原因125

5.3.3嘉兴特钢新城建设案例分析126

（1）新城项目基本情况分析126

1）项目背景及概况分析126

2）产业新城发展条件分析128

（2）产业新城空间策划方案129

1）产业新城规划架构129

2）产业新城平面布局129

3）新城街区空间策划130

（3）产业新城发展目标及现实差距131

第6章：其他重点产业园及开发区转型可行性分析132

6.1中关村国家自主创新示范区136

6.1.1园区三大核心能力分析136

（1）资源整合能力分析136

（2）区域规划能力分析136

（3）园区招商能力分析137

6.1.2园区转型条件分析140

（1）园区价值链分析140

（2）园区资源分析140

（3）周边产业集群分析141

6.2中国五矿（营口）产业园142

6.2.1园区三大核心能力分析142

（1）资源整合能力分析143

（2）区域规划能力分析143

（3）园区招商能力分析145

6.2.2园区转型条件分析145

（1）园区价值链分析145

（2）园区资源分析146

（3）周边产业集群分析148

6.3松山湖高新产业园149

6.3.1园区三大核心能力分析149

（1）资源整合能力分析149

（2）区域规划能力分析150

（3）园区招商能力分析151

6.3.2园区转型条件分析152

（1）园区价值链分析152

（2）园区资源分析152

（3）周边产业集群分析153

6.4天安?广州番禺节能科技园154

6.4.1园区三大核心能力分析154

（1）资源整合能力分析154

（2）区域规划能力分析154

（3）园区招商能力分析155

6.4.2园区转型条件分析155

（1）园区价值链分析155

（2）园区资源分析156

（3）周边产业集群分析156

6.5大厂潮白河工业区157

6.5.1园区三大核心能力分析157

（1）资源整合能力分析157

（2）区域规划能力分析158

（3）园区招商能力分析159

6.5.2园区转型条件分析160

（1）园区价值链分析160

（2）园区资源分析160

（3）周边产业集群分析161

6.6华南城（深圳）电子商务产业园162

6.6.1园区三大核心能力分析162

（1）资源整合能力分析162

（2）区域规划能力分析162

（3）园区招商能力分析163

6.6.2园区转型条件分析163

（1）园区价值链分析163

（2）园区资源分析164

（3）周边产业集群分析165

6.7苏州工业园区165

6.7.1园区三大核心能力分析165

（1）资源整合能力分析165

（2）区域规划能力分析166

（3）园区招商能力分析166

6.7.2园区转型条件分析167

（1）园区价值链分析167

（2）园区资源分析167

（3）周边产业集群分析168

6.8武汉东湖高新技术开发区168

6.8.1园区三大核心能力分析170

（1）资源整合能力分析170

（2）区域规划能力分析170

（3）园区招商能力分析171

6.8.2园区转型条件分析171

（1）园区价值链分析171

（2）园区资源分析172

（3）周边产业集群分析173

6.9大连生态科技创新城174

6.9.1园区三大核心能力分析174

（1）资源整合能力分析174

（2）区域规划能力分析175

（3）园区招商能力分析176

6.9.2园区转型条件分析176

（1）园区价值链分析176

（2）园区资源分析176

（3）周边产业集群分析177

第7章：传统产业园区向产业新城转型策略179

7.1南海高新园区转型案例分析（工业园转型）179

7.1.1珠三角地区园区环境分析179

（1）珠三角地区园区分布格局179

（2）珠三角地区园区扩展趋势179

（3）珠三角地区园区数量规模180

（4）珠三角核心湾区集聚趋势180

7.1.2高度城市化地区园区发展趋势183

（1）镇区园区化趋势分析183

（2）园区离散化趋势分析183

（3）园区升级化趋势分析184

7.1.3产业园向产业新城转型规划策略184

（1）产业园向产业新城发展趋势184

（2）产业新城目标与定位分析185

（3）产业新城发展策略分析185

7.2日照市北经济开发区转型案例分析（开发区转型）192

7.2.1开发区向产业新城转型的一般规律192

7.2.2日照市北经济开发区发展优势195

7.2.3日照市北经济开发区主要问题196

（1）产业结构问题诊断196

（2）城市建设问题诊断196

（3）问题产生原因分析196

7.2.4市北开发区发展定位与目标197

7.2.5开发区向产业新城转型规划策略198

（1）开发区规划功能结构198

（2）开发区产业空间布局199

（3）开发区用地功能布局200

（4）开发区分期建设指引201

7.3传统产业园区向产业新城转型经验借鉴203

7.3.1南海高新园区转型经验分析203

7.3.2日照市北经济开发区转型经验分析203

第8章：产业新城投资运营商经营状况分析204

8.1华夏幸福基业投资开发股份有限公司204

8.1.1企业主营业务分析204

8.1.2企业财务指标分析204

（1）主要经济指标分析204

（2）企业盈利能力分析205

（3）企业运营能力分析205

（4）企业偿债能力分析206

（5）企业发展能力分析206

8.1.3企业竞争优劣势分析207

8.1.4新城项目布局开发战略分析207

8.1.5企业新城建设项目发展动向208

8.2北京中关村科技发展（控股）股份有限公司208

8.2.1企业主营业务分析208

8.2.2企业财务指标分析210

（1）主要经济指标分析210

（2）企业盈利能力分析210

（3）企业运营能力分析210

（4）企业偿债能力分析211

（5）企业发展能力分析211

8.2.3企业竞争优劣势分析212

8.2.4新城项目布局开发战略分析213

8.2.5企业新城建设项目发展动向214

8.3武汉东湖高新集团股份有限公司214

8.3.1企业主营业务分析214

8.3.2企业财务指标分析215

（1）主要经济指标分析215

（2）企业盈利能力分析216

（3）企业运营能力分析216

（4）企业偿债能力分析216

（5）企业发展能力分析217

8.3.3企业竞争优劣势分析217

8.3.4新城项目布局开发战略分析218

8.3.5企业新城建设项目发展动向218

8.4华南城控股有限公司219

8.4.1企业主营业务分析219

8.4.2企业财务指标分析219

（1）主要经济指标分析219

（2）企业盈利能力分析219

（3）企业运营能力分析220

（4）企业偿债能力分析220

（5）企业发展能力分析220

8.4.3企业竞争优劣势分析221

8.4.4新城项目布局开发战略分析221

8.4.5企业新城建设项目发展动向223

8.5上海张江高科技园区开发股份有限公司224

8.5.1企业主营业务分析224

8.5.2企业财务指标分析225

（1）主要经济指标分析225

（2）企业盈利能力分析225

（3）企业运营能力分析226

（4）企业偿债能力分析226

（5）企业发展能力分析227

8.5.3企业竞争优劣势分析227

8.5.4新城项目布局开发战略分析228

8.5.5企业新城建设项目发展动向229

8.6北京联东投资（集团）有限公司229

8.6.1企业主营业务分析229

8.6.2企业经营状况分析230

8.6.3企业竞争优劣势分析230

8.6.4新城项目布局开发战略分析231

8.6.5企业新城建设项目发展动向231

8.7五矿（营口）产业园发展有限公司232

8.7.1企业主营业务分析232

8.7.2企业经营状况分析232

8.7.3企业竞争优劣势分析232

8.7.4新城项目布局开发战略分析233

8.7.5企业新城建设项目发展动向235

8.8天安数码城（集团）有限公司236

8.8.1企业主营业务分析236

8.8.2企业经营状况分析236

8.8.3企业竞争优劣势分析237

8.8.4新城项目布局开发战略分析237

8.8.5企业新城建设项目发展动向238

8.9亿达集团有限公司239

8.9.1企业主营业务分析239

8.9.2企业经营状况分析241

8.9.3企业竞争优劣势分析241

8.9.4新城项目布局开发战略分析241

8.9.5企业新城建设项目发展动向242

8.10重庆高科集团有限公司243

8.10.1企业主营业务分析243

8.10.2企业经营状况分析244

8.10.3企业竞争优劣势分析246

8.10.4新城项目布局开发战略分析246

8.10.5企业新城建设项目发展动246

8.11中新苏州工业园区开发集团股份有限公司246

8.11.1企业主营业务分析246

8.11.2企业经营状况分析247

8.11.3企业竞争优劣势分析247

8.11.4新城项目布局开发战略分析247

8.11.5企业新城建设项目发展动向248

8.12大连金港集团有限公司249

8.12.1企业主营业务分析249

8.12.2企业经营状况分析249

8.12.3企业竞争优劣势分析251

8.13东方今典集团有限公司251

8.13.1企业主营业务分析251

8.13.2企业经营状况分析251

8.13.3企业竞争优劣势分析252

8.13.4新城项目布局开发战略分析252

8.13.5企业新城建设项目发展动向253

第9章：十大中心城市及周边区县产业新城建设分析254

9.1北京市产业新城建设分析254

9.1.1北京市政策推动因素分析254

9.1.2北京市周边区县发展状况254

9.1.3北京市人力资源特征分析256

9.1.4北京市城市开发建设规划258

（1）北京市产业发展规划258

（2）北京市交通建设规划258

9.1.5北京市产业新城项目分析259

9.2上海市产业新城建设分析261

9.2.1上海市政策推动因素分析261

9.2.2上海市周边区县发展状况261

9.2.3上海市人力资源特征分析262

9.2.4上海市城市开发建设规划263

（1）上海市产业发展规划263

（2）上海市交通建设规划264

9.2.5上海市产业新城项目分析266

9.3天津市产业新城建设分析269

9.3.1天津市政策推动因素分析269

9.3.2天津市周边区县发展状况270

9.3.3天津市人力资源特征分析271

9.3.4天津市城市开发建设规划272

（1）天津市产业发展规划272

（2）天津市交通建设规划273

9.3.5天津市产业新城项目分析274

……

第10章：产业新城投资机会与前景预测328(ZYWZY)

10.1城镇化趋势下产业新城建设机会分析328

10.1.1产业新城建设与城镇化相关性328

10.1.2中国城镇化发展战略分析329

（1）中国城镇化理想模式分析329

（2）县域经济发展状况分析330

1）县域综合经济体系分析330

2）县域经济发展地位分析330

3）县域经济发展模式分析331

4）县域经济发展瓶颈分析334

10.1.3城镇化趋势下产业新城投资重点335

10.2传统产业园改造升级下产业新城建设机会336

10.2.1产业园及开发区改造升级规模预测336

10.2.2旧城区改造升级规模预测338

10.2.3三四线城市产业新城新建规模预测339

10.3产业新城发展前景及建议341

10.3.1产业新城建设风险汇总分析341

（1）产业新城建设的政策风险预警341

（2）产业新城建设的经济风险预警342

（3）产业新城建设的竞争风险预警342

（4）产业新城建设的运营风险预警342

10.3.2产业新城开发建设前景分析342

10.3.3产业新城开发建设策略建议342

（1）产业新城创新规划建议342

（2）产业新城平台服务建议342

（3）产业新城运营管理建议343

（4）产业新城风险规避建议343

图表目录

图表1：产业新城建设重点要素13

图表2：现代产业新城与传统产业园区比较14

图表3：产业新城关键功能15

图表4：产业新城生命力体系构成16

图表5：产业新城生命力之城市地产综合体17

图表6：产业新城生命力之城市配套综合体18

图表7：产业新城生命力之产业地产综合体19

图表8：产业园区分类20

图表9：近年来城镇化政策汇总22

图表10：中国区域经济发展格局24

图表11：中国历来区域经济发展规划25

图表12：“十三五”产业发展规划目标26

图表13：2016年耕地政策29

图表14：2016年土地市场政策29

图表15：2016年房地产调控政策30

图表16：1990-2016年城镇化率及第三产业占全国GDP比重趋势图（单位：%）32

图表17：2012-2016年中国固定资产投资增速（单位：%）33

图表18：2016年分地区固定资产投资同比增速（单位：%）33

图表19：2011-2016年中国固定资产到位资金同比增速（单位：%）34

图表20：最近13个月预警评分灯号图34

图表21：1996-2016年国家宏观经济预警指数走势图35

图表22：2008-2016年土地整治新增农用地和耕地变化趋势图（单位：万公顷）35

图表23：2008-2016年批准建设用地变化趋势图（单位：万公顷）36

图表24：2016年国有建设用地供应结构及变化趋势图（单位：%）36

图表25：2008-2016年各类型国有建设用地供应结构及变化趋势图（单位：%）37

图表26：2008-2016年国有建设用地出让面积及成交价款变化趋势图（单位：万公顷，亿元）37

图表27：2001-2016年全国主要城市监测地价走势图（单位：万公顷，亿元）38

图表28：2008-2016年84个重点城市度净增土地抵押面积和抵押金额变化趋势图（单位：万公顷，亿元）38

图表29：2012-2016年全国主要城市分用途地价水平（单位：元/平方米）39

图表30：2016年三大重点区域地价水平（单位：元/平方米）40

图表31：2016年三大重点区域综合地价增长率（单位：%）41

图表32：全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（单位：%）42

图表33：2000-2016年重点城市分用途地价指数42

图表34：2010-2016年不同区域住宅用地价格同比增长趋势（单位：%）43

图表35：2010-2016年不同区域商服用地价格同比增长趋势（单位：%）43

图表36：2010-2016年不同区域工业用地价格同比增长趋势（单位：%）44

图表37：战略新型产业重点发展方向45

图表38：国内产业集群地区分布（单位：%）46

图表39：国内产业集群行业分布48

图表40：区域产业结构调整优化目标50

图表41：“十三五”规划产业结构调整的四个定量指标50

图表42：各地区重点承接产业列表52

图表43：行业所处生命周期53

图表44：1995-2016年城镇固定资产投资规模（单位：万亿元）60

图表45：2016年部分省市投资规划61

图表46：2016年部分省市城镇化投资62

图表47：2011-2016年中心城市新城建设规划一览63

图表48：1992-2016年城镇固定资产投资完成额：累计值（单位：亿元）64

图表49：2001-2016年新建城镇固定资产投资规模（单位：亿元）65

图表50：2001-2016年扩建和改建城镇固定资产投资规模（单位：亿元）65

图表51：运营商部分完成/在建产业新城65

图表52：1991-2016年全国财政收支水平及缺口（单位：亿元）68

图表53：开发性金融对新城发展的作用路径69

图表54：1995-2016年城镇固定资产投资国内贷款规模（单位：万亿元）70

图表55：2011-2016年新增信贷规模与速度（亿元，%）71

图表56：2016年商业银行贷款主要行业投向（亿元，%）71

图表57：新城融资规划模型72

图表58：结构化金融解决新城资金需求73

图表59：2011-2016年地方投融资平台发展状况（单位：万亿元，个）78

图表60：2009-2016年地方投融资平台贷款规模（单位：亿元）78

图表61：2010-2016年城投债规模情况（单位：亿元）78

图表62：产业新城开发的不同融资模式比较80

图表63：产业新城发展阶段84

图表64：产业新城生产要素集聚阶段发展模式84

图表65：产业新城产业主导阶段发展模式85

图表66：产业新城创新突破阶段发展模式86

图表67：产业新城财富凝聚阶段发展模式86

图表68：国际新城的六类发展模式对比87

图表69：成功新城的标准89

图表70：产业新城政府完全主导模式特点90

图表71：产业新城政企合作开发模式特点90